来源：风财讯
2024年12月31日，第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”在上海举行。克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱以最新、最全的行业大数据，从政策、行业、城市、物业、不动产运营等多个维度全方位呈现了2024年的中国房地产行业表现，并展望2025年房地产行业发展走向。
丁祖昱的核心观点如下：
1. 9·26政治局会议首提“止跌回稳”，是这一轮中国房地产重要的转折点。
2. 百城新房成交四季度止跌，成都、上海分列销售面积、销售金额榜首。
3. 二手房成交2.3亿平方米创历史新高，一二手份额开始逆转。
4. 一二手房总需求趋稳，一线城市同比正增7%，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州六城一二手房成交面积同比正增。
5. 房价回调，四季度企稳。一手房价格回到2019年，二手房价格回到2017年。
6. 企业销售持续承压，千亿房企数量回到2016年。
7. 企业财务压力依旧，国企、央企财务压力也在加大。
8. 11个超百亿神盘，高端住宅占比提升，10万元/平方米以上楼盘达8个。
9. 高端客户产品需求差异化，改善客户需求全面升级。
10. 2025年政策发力点应是“保主体”。
11. 存量土地回购将是核心引擎，能够解决存量土地积压，拉动房地产投资，推动房地产止跌回稳。
12. 预计2025年上半年止跌基本完成。杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京等八城将率先回稳。
13. 产品层面“良币驱逐劣币”成为趋势。
14. 2025年房企回到持续健康运营轨道。
15. 物业管理“危中有机”，回归初心修炼内功成就真正的好物企。
16. 商业租金持续下跌，项目依旧扎堆入市，未来创新迈向3.0，需要场景、运营、内容、三维一体的打造。
17. 甲级办公租金加速下行，空间功能转变是提升办公坪效的有效手段。
18. 保租房≈市场化长租房，供应走高，租金下行，租金回归市场逻辑。
19. 产城成交量价加速下跌，产园REITs止跌回稳，补贴式招商成为过去。
20. 康养行业洗牌，投资明显分化，聚焦“6070”新生代康养需求，市场空间可期。
21. 文旅节假日消费力回暖，细分业态竞争激烈，中产型文旅消费降级。
01
2024年一二手总需求趋稳
预计2025年上半年止跌基本完成
在发布会上，丁祖昱分析指出，政策端从2021年开始出现转向，至9月26日政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，成为本轮中国房地产重要的转折点，12月政治局会议和中央经济工作会议强调“稳住楼市股市”。
宏观数据来看，行业仍面临较大压力，主要体现在行业销售、投资、新开工三个方面，2024年行业销售规模将降至10亿平方米以下，房地产开发投资回到了2016年，全年同比或将11%，新开工面积预计为7.4亿平米，回到了2006年。
不过，丁祖昱也给出了“止跌回稳”的好消息。
一手房市场来看，百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元，同比降幅达到24%和23%。丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回稳”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌，成交面积创2023年下半年以来新高。
其中，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。
二手房成交创历史新高，30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米，四季度二手房成交面积达到2021年以来月度次高。同时，一二手房市场份额开始逆转。成都和上海表现最好，其中成都二手房成交面积最高，超过2200万平方米，上海二手房成交金额接近7500亿元，居百城之首。
从一二手房需求总量来看，丁祖昱表示，2024年住房总需求规模趋稳。表现在数据层面，2024年重点30城一二手成交总量为3.7亿平方米，同比微降8%。一线城市一二手房成交面积同比正增7%。分城市来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳涨幅45%居首位。
从房价来看，丁祖昱判断认为，整体房价回调，一手房价回到2019年，二手房价回到2017年，部分二手房价格回调显著，不过房价在四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。
土地市场投资继续下行，2024年全国土地成交规模同比下降16%，一二线城市提质缩量。从土地成交金额来看，土拍集中度见顶，2024年土地成交金额TOP5城市占比22%持平，土地成交总价TOP3城市北京、上海和杭州成交总价超千亿。重点城市拿地开工率不足五成。
高端住宅成交放量，总价3000万元以上高端住宅成交同比大增，总价亿元以上高端住宅新房成交了77套，同比倍增141%，其中上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比达62%和43%。
预判2025年楼市走向，丁祖昱判断认为：“2025年政策发力点应是‘保主体’”，全面取消限制性购房措施、收购房企存量闲置土地、收购存量商品房作保障性住房将成为未来政策重点实施方向。另外，存量土地回购将是推动房地产止跌回稳的核心引擎。
在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌，具体来看，一二手房成交总量在2015年一季度或下降两成左右，但同比仍上升四成；2025年一二季度70城将有过半数城市房价止跌，同时，明年一二季度房地产开发投资累计同比增速有望持平。
具体到城市表现，丁祖昱给出判断，他认为2025年有八城将率先回稳，这些城市分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。
02
企业销售继续承压
2025房企回到持续健康运营轨道
在发布会上，丁祖昱指出，企业销售持续承压。百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量回到2016年，较去年进一步减少4家至12家，全口经销售金额TOP100房企中民企百强占比一半，进一步聚焦十强，民企只占2席。
企业融资仍在下行，典型上市房企新增融资性现金流入下跌5%，资金流入央国企，央国企融资占比达到了62%，但央国企整体融资规模也在下降。另外，有9家房企新增融资流入同比增加，21家民企整体融资性现金流入虽然增加17%，但去除3家民企外，整体下降44%。
房企投资金额较高点下降75%，2024年百强房企拿地销售比0.16，为近五年最低。房企投资聚焦在少数城市，销售TOP30企业投资城市均不足20个。
各类型企业投资愈发谨慎，央国企拿地金额占比30%，拿地金额同比下降46%，城投平台公司拿地金额占比26%，拿地金额同比增加36%。
企业财务压力依旧，其中国企和央企财务压力也在加大。2024年上半年末50家样本企业持有现金约为1.3万亿元，较期初下跌9.56%。红档企业占比提高6个百分点至40%。
房企营销主要是是“四老二新”，从实现热销和销售逆转的项目主要营销手段来看，价格手段效果最佳，整体占比达到87%，其中华北、华南超九成的强营销项目使用价格手段，另外房企积极利用新媒、新技术，通过实景展现、新媒体推广和自拓客，实现了较好的营销效果，典型企业如华润置地、越秀地产和华发表现突出。
过去一年，典型房企在上海、北京、深圳和成都创造了11个超百亿楼盘，其中高端住宅占比提升，单价10万元行方米以上楼盘有8个，刚需、刚改项目也在列。这些百亿神盘多为央国企项目，产品普遍突出。
从客群特征来看，高端客户二代占比上升，产品需求差异化；改善客户以地缘改善为主导，需求全面升级；刚需客户倾向于总价控制，追求产品均好，主打青年社区。发布会通过多个项目案例进一步分析客户的变化，并在案例中分析了产品端住宅规范突破、配套全面升维等多个角度的升级和变化。
发布会上，丁祖昱认为，产品端“良币驱逐劣币”已成为趋势，但“欣喜”背后也有挑战，房企需要解决产品超配带来的高成本压力，产品升维所带来的交付压力，以及产品交付后的管理压力，比如四代宅封阳台、违建等风险的管理压力以及会所超配后的运营压力。
丁祖昱表示，2025年房企将回到持续健康运营轨道，首先确保项目盈利，其次保障企业也能够盈利。
03
地物协同下物企回归初心修炼内功
不动产运营承压
发布会上，丁祖昱分析认为物业管理行业压力非常大。
从数据表现来看，物业管理企业营收增速创新低，上市物企营收增速降至4.7%，为近年新低，各业务营收增速持续下滑，非主业增值服务降幅最大，同比下降25%，基础服务增速降至10%。上市物企净利再度转跌，2024年上半年上市物企净利润下跌30%，全年净利润或跌至5%以下，整体毛利率从22%下降至20%。
上市物企现金流再度下滑，营收账款占营收超七成，均值增至17.5亿元，平均账期拉长至129天，住宅业务客户支付意愿下降，先享后付占比提升20%。非住承压下行，未来压力仍将持续。
不过，丁祖昱指出从资本市场来看物业管理行业也出现“止跌回稳”信号，其中上市物企PE逐渐提升，股价筑底盘整。
从物管行业趋势来看，丁祖昱认为住宅面临经营压力大、房屋老龄化、综合环境复杂等多重挑战，物业需要回归初心，做好行活。同时，地物协同趋势下，住宅产品升级将给物业服务带来新的挑战，物业管理需要从前期反馈、降本增效、灵活运营三方面发力。
整体来看，丁祖昱表示，物管行业“危中有机”，只有回归初心修炼内功，才能成就真正的好物企。
不动产运营方面，发布会从商业、办公、长租、产城、康养和文旅六个细分领域深入剖析，并结合典型案例，全面复盘细分市场的问题和趋势。
具体来看，丁祖昱指出，商业仍面临租金持续下跌、零售业态收缩、餐饮增收不增利的问题，在这一背景下，品牌主动调整，适应新消费环境，商业创新迈向3.0，场景、内容、运维三维一体的打造情感共鸣和互动体验。
办公市场新开工缩量，未来供应巨大，整体租金加速下行，投资者对商办类资产仍持谨慎态度，大宗交易低迷，超跌物业投资价值显现。在丁祖昱看来，空间功能转变是提升办公坪效的有效手段，同时成熟的商业将反哺办公，带动衍生办公需求。
长租市场方面，2024年保租房筹集放缓、租金承压、国企发力保租房，从运营主体来看，安居主体自运营渐成风向，保租房市占率走高，租金回归市场逻辑。丁祖昱判断，保租房断区供应还将持续提升，至2025年-2026年两年触顶，随后回归平稳，租赁需求企稳。
产城方面，丁祖昱强调产园REITs止跌回稳，整体上涨9.13%，核心城市厂房资产REITs表现好于研办载体，2024年新上市项目有限且估值低于预期，REITs尚未能成为最优退出方式。同时，丁祖昱认为，补贴式招商已成为过去，产品、配套、资源、服务将是特色打造的重点方向。
康养市场迎来行业洗牌，2024年市场化床位快速增长10.24%并创新高，养老机构入住率企稳回升，需求端面临有需求“无消费”的情况，有效消费转化受挫。发布会上，丁祖昱认为聚焦“6070”新生代康养需求，市场空间可期，随着长护险完成闭环，养老消费迎来机遇。
文旅市场方面，随着国内旅游持续恢复，节假日消费力回暖，“年轻化”特征明显，出游客群超七成为19-35岁客群，旅游市场下沉化趋势明显。不过，丁祖昱总结发现，当前中产型消费下降明显，消费者捂紧了钱袋，并针对这一情况提出了解决方案。
04
聚焦“榜样的力量”
14个标杆案例“点亮”行业
第九届“向新而行——丁祖昱评楼市2025年度发布会”有个大的变化，即将宏观数据与微观案例紧密结合在一起，发布会上共列举了62个典型的标杆案例，全面又完整的呈现出2024年楼市。
在发布会下半场“榜样的力量”，丁祖昱着重分享了14个行业标杆案例，包含住宅、商业和文旅项目，无论是住宅项目的产品力全面提升，还是商业项目、文旅项目的强经营理念，这些房地产市场上出现的标杆项目和创新实践，为行业止跌回稳注入了强大动力。
细分来看，发布会共分享了六个住宅市场典型案例，涵盖一手房和二手房。以上海宸嘉100·嘉佰道为例，该项目创造全新高端生活方式，6月首开422套两小时内售罄，销售额61.78亿元。此外，南京贤坤花园仅用7个月便实现准现房销售，首开实景达到8成，开盘当天去化率80%，户型和精装个性化定制，交付即入住。
值得注意的是，发布会上还分享了二手房标杆案例，上海TODTOWN天荟是位于莘庄地铁上盖的综合开发项目，2022年末至今二手房价格坚挺，高于周边次新盘挂牌价。
另外，商业项目的典型案例有5个，包括深圳·大运天地、上海·西岸梦中心、上海·海上世界、北京“THE BOX”、上海·静安大悦城。
以深圳·大运天地为例，该项目特征是“体育 公园 商业”文体娱商复合地标，从开业到非核心区商业标杆，进而引领商圈，成为现象级商业仅用半年多时间，并拉动周边房价上涨。
文旅板块也涌现出3个典型的标杆案例，包括阿那亚、景德镇陶溪川和江西上饶葛仙村度假区。三个典型项目均以“十年磨一剑”的情怀，持续投入，最终实现出圈。
这些典型案例的分享，进一步巩固了房地产行业的信心。
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