来源：金融翻译官巴图鲁
中国房地产的高光时刻停留在2021年，确切的说是2021年上半年，此后开始了长周期下行阶段，地方政府从1994年分税制改革之后，严重依赖的土地财政模式也走到了尽头，2011年至2023年，土地财政的收入和增速如下图（数据来自财政部官网）：
01
土地财政终于走到尽头
2021年，土地财政收入达到创纪录的8.7万亿，但此时土地出让金的增速已经下降至3.5%，增长乏力已经是不可逆的趋势：
2022年，土地出让金收入同比大幅下降23.3%；2023年，土地出让金收入同比大幅下降13.2%；2024年1-10月，土地出让金收入（26971亿）同比大幅下降22.9%；2021年-2023年，土地财政收入锐减3万亿。
同时，土地出让金占地方财政的比重，也发生明显下滑：过去地方政府对土地收入的依赖度很高高，2012年-2023年，土地出让金占地方财政的比重平均34%，2020年甚至高达43.2%，2023年已降至30%。
土地成交规模与新房成交规模高度相关，克而瑞的统计数据显示：
2022年，商品房销售面积 13.6 亿平米，销售额13.3万亿元，同比分别下降 24%、27%（行业规模重回 2015年）；全国土地市场成交建筑面积14.44亿平米，成交金额4.73万亿，较 2021年同期下降37%、31%。
过去20年，土地作为地方政府最重要的垄断资源，和金融信用体系相结合，极大地增强了地方政府的杠杆融资能力，可谓是土地在手，天下我有，只需要将土地注入旗下的城投公司，就可以从银行获得源源不断的信贷资金，然后进行基础设施建设，修建产业园区，再配合税收优惠招商引资；
但核心是以土地作为抵押物的信用体系，通过金融杠杆的加持，推动各行各业的经济发展，可以说，过去20年的通胀涨幅、收入涨幅，几乎都源于房价上涨，最近3年的通缩压力，也是源于房价下跌，居民资产负债表收缩导致的悲观预期。
随着城镇化进入尾声、人口老龄化不断加剧、少子化趋势加快，共同导致房地产市场的预期不可逆下降，土地财政的模式已经实质性终结，地方政府迫切需要寻找新的收入增长点。
02
地方财政的第二增长曲线
虽然土地财政收入大幅减少，但国有资产总规模在不断提升：
根据《国务院关于2023年度国有资产管理情况的综合报告》显示，全国的国有企业总资产371.9万亿，而且平均资产负债率只有64.8%，是土地以外最重要的资产，如果370万亿的总资产回报率能够提高1%，就能增加3.7万亿的收益，恰好可以弥补土地财政的损失。
一方面，要提高已上市央国企的估值，也就是2022年提出的“中特估”概念；另一方面，学习新加坡的主权投资公司：淡马锡控股，新加坡的财政部拥有这家公司100%的股权，最初的投资总值3.54亿新元，2021年增长至3810亿新元，增长了1000倍以上，47年间，淡马锡的复合年化回报率高达14%。
淡马锡模式属于典型的“政企分离”，政府只求财，不求管，用我们的话说叫做：从“管资产”向“管资本”转型。
国资委“管资产”：政府管理企业的人、财、物、产、供、销，必然导致企业效率低下，市场化程度低，这样的国央企上市，估值高才怪；
国资委“管资本”：政府出钱就好，做好监管的本职工作，充分释放企业的市场活力，提供企业所需支持，最后和企业分钱就好；
从“管资产”到“管资本”，难的是思想观念的转型，难的是放弃对权力的极端迷恋，难的是舍不得脱下裁判服去踢比赛，但还是有地方国资委率先转型成功，比如合肥和珠海，通过投资新兴产业，并且积极整合产业链的上下游，成功调整了财政收入结构，成为网红国资委。
合肥国资委：缓建地铁押宝京东方、千亿资金投注长鑫存储、和战投共同接盘蔚来，培育出三个国家级战略新兴产业群；10年时间，累计投入1400亿，带动总投资4300亿，带动上下游产业链5000亿...合肥市国资委监管的企业资产规模高达万亿。
珠海国资委：主动放弃格力电器的实控人地位，真正释放了企业活力，作为回报，获得416亿现金，最近两年，珠海市国资委已入股20家上市公司，极大地提高了国有资产的规模，总额近万亿，年均增长22.32%。
通过资本招商（投资入股）的方式，地方政府引入行业龙头优质企业，进而带动产业上下游的聚集效应，形成【资本→新兴产业→就业→税收】的新模式。
同时，加大了对上市国央企领导的市值管理考核，以及地方国资委收购上市公司股份后，必将强化各地方政府对A股被投企业的估值关注度，不会出现过去20年只关注房价，不关注股价的情况。
当地方政府手握国有企业资产时，可以从容地将“国有资产证券化”，把流动性较差的国有资产，变得富有流动性，形成地方财政有现金，可以更好的改善民生或支持新质生产力，缓解当前地方政府无力发展经济的困局；也有利于投资人分享国有资产长期收益，增强投资人财产性收益的能力，间接促进消费回暖，有利于内循环的构建，消化过剩产能，尽快完成产能出清，经济才能真正上正轨，对股市形成基本面支撑。
总结：土地财政的比例会越来越低，股权财政的比例会越来越高，以此为基础的金融产品，形态和收益结构必将深刻变化，含权类产品的比重会提高，产品的含权收益比重也必将提高，传统的理财思维需要进一步刷新，才能拥抱股权财政下的财富新周期。
特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表新浪财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与新浪财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。
