来源：任泽平
文：任泽平团队
导读
近期救楼市政策力度空前，继“517新政”后，政策力度再度加码。
中央层面，9月24日央行出台金融政策支持地产，包括下调存量房贷利率、降低二套房最低首付比、提高央行支持保障房再贷款比例、延期房地产相关金融支持政策；9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。
地方层面，一线城市放松限购拉开序幕，广州、深圳、上海、北京发布新政，其中广州全面取消限购，深圳、上海、北京放宽限购、调降首付比例等。
一线城市政策放松，具有风向标意义，预计一线城市后续将根据形势不断加码新政，直到楼市“止跌回稳”。
当前，制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入、就业预期，房价预期。如果房地产硬着陆，受伤最大的一定是普通老百姓，烂尾，家庭资大幅缩水，即使没有房子的人也会面临失业压力。房地产是周期之母，一定要高度重视，软着陆。
整体看，上一轮“517”政策组合拳仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升，6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月新房成交回落，“金九”不在，政策效果持续性一般。主要原因是挤牙膏式的放松，效果是短期脉冲状的、可持续性不足。
国际经验看，政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件，一鼓作气，提振信心。
短期看，三招可救地产：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
很多人把现在的中国房地产跟上世纪90年代的日本作比较，其实是不可比的。日本在1990年，城镇化已经基本结束了，城镇化率超过77%。中国2023年才66.2%，还有15个点城镇化空间，未来还有至少2亿人要进城。如果政策得当，当前房地产的问题是可以消化的，中国房地产未来是有空间的。我们是否会重演日本失去三十年？日本90年代人均GDP达三万美元，70年代就已经是OECD国家了。现在2023年中国人均GDP刚刚12000美元多一点，跟90年代的日本比，只是三分之一，未来经济发展潜力仍然巨大。
房子能买了吗？我们有三大判断：
第一大判断，如果股市持续上涨，带来财富效应，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望随后止跌回稳；
第二大判断，未来以分化为主，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化；
第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。
期待这次一鼓作气，提振信心，才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，推动经济持续复苏。
正文
1 近期政策利好频出、力度空前
近期政策面利好消息频出，是继“517新政”后，房地产市场又一次史诗级利好组合拳，政策力度空前。
中央层面：
9月24日，央行会同金监局出台金融支持房地产政策：
1）建立动态调整存量房贷利率机制，引导银行降低存量房贷利率，预计平均下降0.5个百分点。预计本次将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，人均利息支出减少约1000元。降低存量房贷利率一方面有助于减轻居民还贷压力，一定程度上提振消费，另一方面可缩小新旧房贷利差，可缓解提前还贷现象，减少银行利息损失，有助于银行留存优质客户。
并且，市场利率定价自律机制也发布倡议，各家商业银行原则上应在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。截至9月30日，已经超过10家银行表示，拟于2024年10月12日发布具体操作细则。
2）统一首套房、二套房最低首付比例，二套房最低首付比例从25%下调到15%。98年以来，最低首付比例出现在2008年10月，首套、二套房最低首付比调整为20%。517新政将首套房的最低首付比降至历史最低，此次二套房首付比由25%降至15%，为历史最低。首付比下调直接缓解购房首付金额压力，但是增加了还款压力，考虑到当前居民收入、就业预期偏弱，降首付将释放一定的刚需和改善型需求，但提振市场效果有限。
3）3000亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高到100%。此次是对517新政的再次加力，资金支持比例由60%提高至100%，则原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元；现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元。有利于增强对银行和收购主体的市场化激励、加快推动商品房去库存，但总额度仍需加码，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。
4）将年底到期的经营性物业贷款及金融16条相关政策延期到2026年底。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来是2024年12月31日到期，现在政策延长到2026年12月31日，一定程度上可减轻房企偿还压力。
9月26日，政治局会议强调：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
1）首提“促进房地产市场止跌回稳”，彰显维稳房地产市场的决心，明确当前房地产领域的目标是稳成交、稳价格，表明房地产市场对于宏观经济稳定的重要性，房地产稳则经济稳、金融稳、财政稳、就业稳。
2）供给端“严控增量、优化存量、提高质量”，与730政治局会议提出的“消化存量和优化增量相结合”有所不同，此次更加强调优化供给端政策，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足“以人定房、以房定地”的要求，未来新增土地、住房供应更加谨慎，避免库存进一步积累，优化市场供需格局。对于存量，要提升质量、改善居住品质。
3）需求端“调整住房限购政策”，为政治局会议首提。限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时政策，如今抑制了刚需和改善型需求，当前市场仍处调整阶段，是取消限购的良机，发达国家对国内居民并没有限购，都是通过价格和税收手段调节。截至目前，一线城市相继试水放松限购，但是放松步伐较小、政策效果有限，全面放开限购是大势所趋。
地方层面：
9月29日-9月30日，一线城市上海、广州、深圳、北京密集出台放松楼市政策，一线城市新一轮限购放松拉开序幕。
北京：五环外非京籍家庭购房社保年限从5年改2年，五环内社保年限从5年改3年；降低存量房贷以及降低首付门槛，首套首付15%，二套首付20%等。
上海：外环外购房纳税社保“3改1”，大幅降低购房门槛；下调首套、二套商贷最低首付比例；将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。
深圳：非户籍家庭和单身核心区购房纳税社保年限“3改1”，非核心区无需社保；户籍家庭非核心区可增购1套，非户籍多孩家庭可增购1套；下调首套、二套商贷最低首付比例；取消商品住房3年和商务公寓5年的转让限制；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
广州：全面取消限购，成为一线城市中首个全面取消限购的城市，外地户籍广州购买住房不受限制。
一线城市政策放松，具有风向标意义，这是对中央精神的响应和贯彻，体现出当前稳楼市的必要性。我们判断，一线城市后续将根据形势不断加码新政，直到楼市“止跌回稳”。
2 现在楼市的两大制约因素—收入预期、房价预期
当前，制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入、就业预期，房价预期。
1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。中国二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度下滑0.6个百分点；环比0.7%，低于一季度0.8个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格下降后，由于资产负债表的负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业和居民支付能力会明显下降。房子是居民的重要资产之一，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%，由于中国重视“家”的文化传统，住房资产占家庭资产比重较高。房市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅在30%左右，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，在面临房价下行的时候，需求大多处于观望阶段。
3 此前放松政策效果如何？脉冲式回升为主、市场恢复基础不牢
当前市场尚未止跌回稳，主要原因是挤牙膏式的放松，效果是短期脉冲状的、可持续性不足。
整体看，“517”政策组合拳仅带来5、6月指标的“脉冲式” 回升，6月新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8月新房成交回落，“金九”不在，政策效果持续性一般。从数据看，6月全国商品房成交面积明显增加，环比52.6%、强于季节性，7月商品房成交面积明显回落，环比-44.7%，8月环比持平。9月是传统意义上房地产的销售旺季，但是根据36城新房成交情况看，“金九”不在，9月（1-21日）36城新房成交环比-15.1%、二手房成交环比-14.8%。
具体城市看，517新政后，上海、深圳、广州、北京先后跟进落地相关举措，短期内新房、二手房市场活跃度有所提升，但是市场预期仍然较弱。
从放松节奏看，上海、深圳、广州分别在5月27日、5月28日跟进放松政策，北京在6月26日才跟进放松政策。
从放松的力度看，广州放松力度最大。首付比例方面，北上深商贷首套首付比例最低20%、广州最低15%；广州二套首付比例最低为25%，深圳30%，北上为核心区35%、非核心区30%。商贷利率方面，广州取消利率下限，北上深首套利率下限3.5%，二套利率下限最低3.7%。限购方面，仅上海、广州对非本地户籍居民购房限制进行了放松。
从政策效果看，新政后1-2个月销售环比提振明显，但此后回落明显。从政策放松后1个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为26.5%、29.3%、47%、45.1%；从政策放松后2个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为19.2%、6.2%、-16.3%、-3.3%；从政策放松后3个月看，北京、上海、广州、深圳新房成交环比变动分别为-32.2%、-14.2%、-17.5%、-6.5%。
国际经验看，政策的大力、迅速、重落实是化解风险的关键条件，真正有效的政策放松需要一鼓作气，提振信心。
1991年日本房地产泡沫破灭后，日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降，最终产生了慢性通缩。“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了日本痛苦的去杠杆“三十年”。
2008年美国面对金融危机，政策果断、力度大，有效防止危机蔓延。财政部对问题机构进行注资救助，美联储向金融体系提供充足的流动性支持，快速将政策利率降至0附近，实施大规模QE。美国股市2009年中旬触底，物价2010年企稳，经济快速复苏。保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
4 房地产对经济金融影响深远，稳地产能稳经济、稳金融、稳就业
从对金融的贡献来看，房地产是最重要的货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。
1）房地产资产质量高、价值稳定，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%，2019年最高为29%。近几年房地产贷款占比降低，主要由于政策引导住房回归居住属性。
2）房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长，房企拿地、开工等会带动投资，需要信贷支持，属于信用扩张。2023年房地产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。
3）在住房市场化国家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。2023年我国居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%，占金融机构贷款余额的16.1%。
此外，房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
从房地产业GDP增加值看，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。
从房地产开发投资看，2000-2023年间，房地产开发投资从4902亿元到11万亿元，年均复合增长率为14.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
从上下游行业带动看，房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。
从解决就业看，历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2023年我国房地产从业人数将达1300万。
5 中长期房地产市场仍有较大空间
当前，中国城镇化率66.2%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。
对于我国未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平，引发市场担忧。然而，根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
我们预计2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
6 未来应该怎么办？组建5万亿住房银行、降低房贷利率、全面放开限购
短期看，三招可救地产。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力，开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，而当前租金回报率2%以内，地方收购动力不足，可以通过降低再贷款工具利率，覆盖资金成本，提高地方积极性。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。
2）持续降低房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加年初以来LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”。而有些存量房贷利率仍在4%左右，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力，提前还贷有所升温。之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
调降范围，上一轮调降仅涉及首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购，社保5改1或2。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止通缩和资产负债表衰退。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。中长期可考虑在市场企稳后，通过“人地挂钩”实现房地产供求平衡，各地方土地财政的“旱涝不均”，可以通过财政转移支付调节。
此外，还可以对多孩家庭提供购房支持，包括发放购房补贴、降低房贷利率等。一方面，多孩家庭的换房意愿更为强烈，人口增加使得家庭对于增加住房空间有一定要求，但是由于购房换房成本高，部分需求难以释放；另一方面，高房价是降低家庭生育意愿的“三座大山”之一，中国大城市的房价收入比和居民房贷压力位居世界前列，高成本抑制生育意愿。给予有孩家庭购房政策倾斜，降低抚养直接成本，短期有助于扩内需、稳增长、稳就业，长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力，一举多得。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
房子能买了吗？我们有三大判断：
第一大判断，如果股市持续上涨，带来财富效应，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望随后止跌回稳；
第二大判断，未来以分化为主，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化；
第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。
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