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责编 | 李 泽
告别“三高”模式，房地产行业正处于新旧动能转换的关键时期，房地产企业需要探索新的发展模式，通过开辟“第二曲线”甚至“第三曲线”，赢得面对行业周期波动的底气与实力。
龙湖集团近期发布的2024年中期业绩报告显示，龙湖正逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。
商业运营成为新的增长引擎
据财报披露，龙湖集团2024年上半年实现营业收入468.6亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。
在“一个龙湖“生态体系中，地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大航道共同组成了龙湖集团开发、运营、服务三大业务板块。其中除地产开发外，其他四大航道业务贡献了龙湖的经营性收入。
过去几年，中国房地产市场供求关系发生重大变化，房企的发展路径也随之发生变化。在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团很早就开始拓展自身的业务围栏。面对内生式增长的新课题，龙湖多年来重金投入经营性业务，逐步聚焦构建了商业投资和资产管理两个重资产运营航道，加之物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。
商业投资作为运营业务板块的核心动力，2024年上半年为龙湖商业贡献了53.2亿元租金收入，同比增长6%；销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。
同时，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，上半年实现不含税租金收入66.1亿元，同比增长4.3%，为集团带来稳定现金流贡献。
2024年上半年，龙湖商业新增开业运营重资产项目2座、轻资产项目1座。截止2024年6月31日，龙湖商业累计运营商场91座，运营总建面829万平方米，已开业项目覆盖城市20个，合作品牌数超 6800家，其中战略品牌数超400家。
而作为五大航道之一的物业管理和其他收入板块在今年上半年创收64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。截至2024年上半年末，龙湖智创生活物业管理面积3.7亿平方米，客户满意度连续15年超过90%，在为业主带来更好的生活体验的同时，也为商企客户及城市公建提供优质服务，收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者，2024上半年新增代建总建筑面积432万平方米，在管销售业态项目中，上半年累计销售达40亿元，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。
龙湖集团经营性业务四大航道通过正向经营性现金流，以及持续增长的收入和利润，持续为公司贡献源源活水，为公司穿越市场周期提供了足够的底气。从美国、日本、中国香港等成熟房地产市场来看也验证了 “低负债水平+高经营性收入”可助力房地产企业成功穿越周期、成就百年基业。
创新商业运营模式
在房地产新旧动能转化的关键时期，商业运营能力逐渐成为房企的“胜负手”。龙湖商业通过其强大的品牌号召力和优质的运营实力，成功吸引了大量优质品牌入驻，并在会员活动及运营中持续吸引消费者，形成品牌忠诚度，进而推动销售额的持续增长。
龙湖商业的产品形态已包括MALL、Mall+街区、纯街区等多元类型，在全面考虑项目所在市场情况、客群需求、产品空间特色等基础上，通过“城市级、区域级及社区级”的分级体系展现差异化优势，以“一店一策”的运营思路满足不同消费者需求。
在一二线城市核心商圈，城市交通优势区域，龙湖商业以精致、时尚、潮流或创新主题化定位，打破传统招商规划思路，叠加深度会员经营，和具有城市影响力的事件营销策略，打造出重庆北城天街、重庆时代天街、苏州狮山天街等城市商业地标级项目。
在一二线城市的区域中心，龙湖商业以品质、生活为聚焦，突出TOD客流汇聚优势，打造出成都西宸天街、成都滨江天街，杭州金沙天街，北京大兴天街等区域消费中心。未来，湖商业将继续保持在该类项目的竞争优势，深化“一店一策”，用更多元的品牌，更丰富的场景，激活商圈，为消费者创造充满新意的生活空间。
而在住宅社区中心区域或商务/产业中心，龙湖商业以舒适、便利为关键词，聚焦地缘消费特征，通过舒适松弛的氛围及特色鲜明的空间场景营造，让消费者收获更多便捷感和体验感，深度融入消费者的生活中，代表项目包括成都武侯星悦荟，上海江湾里Meet678，重庆moco168等等。
在吸引客流方面，龙湖商业通过加强场景空间运营创新，以筹办市集、开室内音乐节、联名热门IP办展览、开潮牌快闪店等方式，放大社交属性，吸引年轻人不仅快乐消费，更激起去拍照打卡，共鸣起流量的浪花。
比如龙湖重庆礼嘉天街北岸，作为渝北区的城市级时尚地标，自去年开业之初就持续创新场景营销，打造全新的“城市新生活方式融合中心”。结合自身购物中心＋公园的POD形态，礼嘉天街还打造了首个湖滨戏剧艺术节“北岸艺术节”，先后开展重庆独家小米米粉节、城市露营季等100余场社群活动，今年更是以“北岸的44次日落”、“湖滨水上桃心”等湖滨城市热门打卡点，不断探索营造消费新场景。
与此同时，龙湖商业还加强了对品牌节点营销创新。今年5月31日-6月2日，龙湖商业联动全国16座城市63个商业项目共同开启了第七届“66天街欢抢节”。通过在丰富活动场景嫁接简单直降的优惠玩法，成功撬动消费者的关注。据悉，在3天档期时间，龙湖商业取得了营业额突破10亿， 同比上涨107%，客流峰值超540万，同比上涨51%的优异成绩。
精细化运营，创意出圈，与品牌共创共生共赢，龙湖商业以城市空间为载体打造出圈场景，在赢得消费者青睐的同时，也推动了自身实现高质量发展。
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