来源：壹地产
两周前，同样大雨瓢泼的一天。
北京姚家园北一路的御翠园里，北京我爱我家、美联、链家、丽兹行、麦田、中原等各大中介机构，两千多位中介汇聚在一起，只为正在召开的：
御翠园2024中介动员大会。
售楼处外，噼里啪啦的大雨宛如战鼓，里面气氛也逐渐热烈。台上的领导运筹帷幄，准备了超2.6亿的佣金。
领导讲话结束后，各机构代表上台立下军令状，美联20亿，链家40亿……
背后的屏幕上写着大字：
同心聚力，燃势掘金。
不管市场怎么样，御翠园的气氛组，肯定是到位了。
但昨天，子姨去售楼处参观了下。和动员大会的慷慨激昂不一样，场内的置业顾问明显慵懒了不少。
一进门的登记手续就略显生疏，到了沙盘前，更是少有人来。轻而易举，就能享受VIP的包场待遇。而沙盘前的讲解也很简单，和资料一模一样，还更简短。
佛系是有原因的。
御翠园的开盘，距离拿地，已经过去了23年。
2001年，李嘉诚的和记黄埔花了7亿，拿到了总建筑面积40万平方的姚家园地块，楼面价只要1750元。
二十年间，地块陆陆续续有两个项目入市。现在，这两个项目的二手房价格，涨到了八九万一平。
囤地的二十年间，御翠园这块区域，也成熟了起来。这是东四环少有的新房。商场、医院、交通配套都已完善，还多了在建的地铁。漫长的工期也让房子成为准现房，所见即所得。
去年7月，御翠园刚拿到销售许可证，即将开启预售的新闻就上了热搜。大家兴致勃勃地计算着，9万多的均价，是拿地价的51倍。
然而，御翠园迟迟没有开盘。开发商给的回复是有些手续没有批复。原先的预售证，出了问题。
去年的北京市场，开发商都忙着比赛赶工。市场下行，谁先开盘，谁就能抢占一分先机，揽收客户。
但和记黄埔一点也不着急，这家总部在香港的房企，决策机制远比你想象得还要慢一些。
一年过去了。前期的蓄客，也因为无限期的推迟而逐渐失约。
再加上狭长的两面宽户型已经是上个年代的产物，采光如何，全靠想象。尽管外立面选用的是豪宅才有的石材，但老气横秋的颜色，和古典的建筑风格在当下铝板+玻璃幕墙的标配下，显得格格不入。
中介告诉我，这一周，他们店里去御翠园看房的只有四、五个。
被客户挑剔的还有价格。去年，李嘉诚上了两次大新闻，一次是御翠园开售，另一次就是七折抛售香港新房。
后来，不止香港，上海的新房高尚领域，李嘉诚也七折抛售了。东莞的项目更是五折抛售。
认筹前，大家都对御翠园的定价充满了期待。然鹅，开盘优惠只有三个点，九七折。
最卷价格的李嘉诚，终于也卷不动了。要知道，就算是北边最好卖的朱辛庄，中海寰宇未来的价格，也在一个又一个的特价房中，悄悄降了价。
9万多的价格，在去年，逸翠园二手房还保持在9-10万时，可以勉强算是微倒挂。但过了一年，逸翠园二手房最新成交单价，已经降至8万多。
不远处的泛海国际，地理位置更靠近市区，最新成交单价也在10万多，在售的二手房中也有单价9万的。
旁边观湖国际的成交单价，也降到了9万左右，在售的二手房报价甚至还有8万左右。
中介说，没关系，过段时间和记黄埔应该就会被市场打脸，御翠园当然也会降价的。
毕竟，北京市场的竞争不容小觑。南边的朝央和煦开盘后，因为装标比保利最高产品系天汇还高，倒逼北边的天汇升级了装修标准。南边中建玖玥府的出现，让隔壁橡树湾的装标也全都做了升级。
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