来源：不良资产头条
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恒大退地、广州城投担保，风险化解新模式
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来源丨不良资产头条综合中信信托、北京商报、21世纪
编辑丨张媛
6月26日中信信托宣布：“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”已收到最后一笔款项。这意味着2021年9月逾期的共计30亿信托计划风险成功化解，而此次风险化解也采取了不同于以往信托公司直接接盘的创新模式。
恒大危机爆发 中信信托32亿项目逾期
早在2020年6月，中信信托发行了“嘉和125号恒大信托计划”。项目保证人为恒大，项目融资主体为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入。
随后恒大债务危机爆发，彼时信托行业一片“哀嚎”，中信信托的上述项目未能幸免，于2021年9月逾期，彼时本金余额为32.5亿。
恒大退地 城投担保
当时房地产信托项目风险化解的方式一般是延期等待项目回款退出、再贷款、提供流动性或者合作方参与保障项目正常退出，也有五矿信托、光大信托等直接收购恒大地产项目的股权，再找代建等合作机构开发运营，信托公司还必须把向项目公司再提供融资来“保交楼”。
而中信信托采取的方式是让恒大直接退地，政府将项目土地重新挂牌，再由广州城投集团或其他市场主体摘牌。同时，广州城投作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。
这种退地保本金的方案是一种新模式，如果处置方案落地，则成为信托业内首个由地方政府牵头协调、通过市场化方式实现地产项目风险化解的新方式。
经过多方协商，广州城投终于在2022年3月致函债权人，表示通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。
2022年8月10日，按照债务重组协议约定，中信信托收到广州城投支付的首期资金1.625亿元；8月11日，中信信托已完成信托受益人资金分配，恒大广州项目顺利进入债务重组执行阶段。
直到2024年6月，中信信托终于宣布顺利退出恒大广州项目。
信托地产风险处置难在哪?
在房地产项目的风险处置过程中，信托公司现在依然面临诸多挑战。
一份爱建信托雅居乐成都东部新区项目的信披报告显示，该项目因房产形势严峻、新冠疫情影响以及主要交易对手阳光城、融创债务危机而陷入僵局。
爱建信托称，近两年与三方股东就项目重组进行了反复谈判协商，由于各方对项目价值判断存在较大差异，存在观望心态，加大了项目重组的难度，截至报告日，各方股东对于收购条件未能达成一致意见。2023年年底，其已同步准备相关诉讼材料，并与当地政府、法院等相关机构开展了诉讼前期沟通工作。在风险应对措施方面，爱建信托称将推进项目收购协商及开发销售重启，同时拟推进破产重整诉讼流程，通过引入重整投资人促进项目的复工复建、销售、管理。
另一份中融信托融沛231号产品的临时管理报告也面临类似的底层资产处置进展缓慢的问题。该产品对应的项目公司以未售商业及地块土地使用权提供抵押担保，2022年4月项目公司的相应银行账户、地块土地及地上在建工程、本项目抵押的商业现房、追加抵押物均完成查封。2023年5月及8月，该项目抵押物之一两度被公开拍卖，但均因无竞买人报名参与而流拍。2023年10月，拍卖平台披露了前述抵押物的变卖公告及须知，但变卖期内仍未交易成功。目前中融信托已向法院申请以物抵债，继续推进抵押物的处置。
房地产信托项目风险处置难点在哪？
押物变现困难即是其中一个重要原因。信托公司即便通过司法程序获得胜诉判决，也难以顺利执行完毕涉案公司的全部财产。涉及多方利益，风险项目往往涉及多个信托公司、融资方、担保方等，处置过程中需要平衡各方利益，达成一致意见。市场环境和政策变化，市场环境的变化，如房价波动、政策调整等，都可能影响风险项目的处置进度和效果。
所以，信托公司拿到抵押物后处置周期很长。在实操层面，信托公司还会找三方机构参与，通过专业机构做代建管理。
比如通过债转股的方式接手项目、引入第三方资金开发建设、打包卖给AMC或投资公司等。此外，还有信托公司采取类似纾困基金的方式，搭建母子基金的模式为受困企业和项目注资，信托计划认购有限合伙的劣后级份额，由其他资管机构包括AMC和其他投资公司等解决优先级资金，由信托公司关联公司或者其他第三方负责项目开发建设，顺利盘活资产。
但如果信托资金没有运用到项目中，房地产公司当前资不抵债，失去自救能力，面临被淘汰出局或者被并购重组甚至破产重整。这种情况下，信托公司极为被动，没有切实有效的风险处置措施，唯一可以做的是申报债权，等待统一解决。
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