来源：财经林妹妹
昨天还在辟谣解除限购的杭州今天早上自己打了自己的脸，pia pia的：
出台新政的背景是2024年1-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。
另外上个月底高层明确了保交房和去库存是房地产行业的重点。这不收盘后西安也解除了限购：
到我码字这会，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州(120㎡以下)、天津(120㎡以下新房等)还在限购，其他城市都全面解除了限购政策。
不知道晚上其他几个城市能不能再出消息，我估计就算今天没有，周末也会有消息。
地产行业最重要的就是稳住新房的需求，缓解地产企业现金流的问题，至少不能让情况再变差。
想想昨天万科7年前31亿拿地如今22亿起卖的消息，要知道这块地可是2017年抢下来准备盖新总部的。
包括万达也是在频频卖股权，降杠杆充实现金流，看得出来不少地产企业已经在自救了。
以前限购是因为稀缺，供不应求，现在的情况正好相反。
那如何才能达到供需平衡呢？下面我尝试分析一下，有购房意愿的可以好好看看。
新房供应看什么，本质看的是土地供应。
4月份自然资源部发文指出：商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”。
我查了数据，到2024年3月，重点60城商品住宅在售库存合计4.25亿方，分别按3月、6月、12月销售均值计算，其去化周期为29.0、23.6和21.0个月，处于18-36个月之间。
这里面杭州，西安，上海的新房库存都比较少，也能理解为啥他们到最后才放开了。
按照前文的意思，意味着未来各大城市新房供应必然是减少的，甚至于很多地方未来几年没有新房子供应了。
而且未来新房还不受容积率的限制了，意味着刚需房会越来越少，就是为了刺激置换需求。
供应变少大势所趋，那需求呢？
核心在于以旧换新，除了居民和企业自发的行为外，“收储”式以旧换新应该是更能为市场注入流动性的，你可以理解为前阶段国家队买ETF救市。
不少地方已经下场收房了，早在2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市开展试点，总规模1000亿利率1.75%。
或许有人说，1000亿现在也不够干啥，买不了多少房子吧。
狭隘了不是，格局小了不是。这是试点，后续规模难道不会扩大么？之前要求各地建立保障房，那我现在不新建了，直接市场上收购可以吧。
你说租金回报比不合算？
那如果能做到3%是不是就可以了（利率下行趋势下3%的无风险收益在未来或许很吸引人），还可以把项目打包变成Reits产品放到市场回笼资金。
放眼全球看，不仅中国香港，包括纽约、伦敦、东京等国际大都市，扣除持有成本之后，租售比惊人的一致，都在3%左右。
那重点来了，现在我们各个城市的租金回报率咋样了？
我查了一下：重点50城2023年租金回报是1.95%（19-22 年持续下降）；一线、二线和三四线城市分别为 1.80%、1.89%和 2.42%。
今年可能有些城市已经奔着3%去了，如果不是人口流出严重的话，这已经有性价比了。当然我觉得一线城市或许到不了3%，毕竟还有教育和医疗的附加价值。
很多事情正在变化，我觉得房地产市场离见底也越来越近了。
但是有个趋势，老破小未来的上涨空间必然是被压缩的，房子本身的品质才能带来溢价，投资的朋友一定要注意。
总结下来：
但凡给你舒服的买入机会，那就不是趋势上涨了。
这句话反过来，如果大部分觉得远没见底，或许底已经在形成了，A股难道不就是这样嘛？
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