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今日开盘，万科持续下跌。就在昨天，万科几乎是凭借一己之力，带崩了房地产债券市场。
上周有传言称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，与新华资产100亿元的债务展期被拒绝。不过，新华资产3月3日发布“公开声明”称上述消息不实。但万科方面截至目前则未对近日的一系列传言作出回应。“股债双杀”的局面也侧面验证，新华资产的力挺未能帮助万科说服资本市场，偿债能力依然遭到质疑。
万科资产负债表分析
截至2023年三季度，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，负债率75.28%。但总资产中50%的资产是存货，合计8147亿，即没卖出去的房子，按照当下的房价行情，这部分估值就存疑了。
此外，其他应收款高达2692亿元，其他应收款主要包括土地及保证金、合作方经营往来款、应收利息、股利等，房地产公司基本都是欠别人钱，谁会欠开发商这么多钱呢？以往5年数据显示，其他应收款一直维持在2500亿以上的规模，5年都追不回来，或要大规模计提坏账。
在债务方面，流动负债有9405亿元。
合同负债4075亿元，即预售房款，业主和开发商签订合同，付了首付然后办了按揭，全款达到开发商账上，但房子还没交付，在财务上被称为合同负债；应付票据和应付账款2489亿元；衍生金融负债9751亿元。
据企业预警通显示，2024年万科共有存续美元债6只需要偿还，余额29.5亿美元。境内存量债券则多达32只，规模546.09亿元，其中100亿元将于一年内到期。估算2024年，万科企业在境内信用贷款到期金额为93亿人民币，分布为上半年50亿和下半年43亿；境外约有105亿人民币的公开债券到期，今年要还债约200亿。
最后，现金只有1037亿元，其中有一大笔是受限的。
非标债务涉及的金融机构
据万科2023年第四期中期票据募集说明书，除新华资产的97.82亿元之外，万科的非传统融资主要借款方还涉及平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等金融机构，金额合计253.82亿元。
其中，平安银行有一笔58亿元的借款，利率为4.58%，借款终止日期为2036年11月18日。泰康资产有两笔合计46亿元的借款，利率均为4.2%，分别于2032年以及2040年到期。
中原信托有一笔30亿元的借款，利率4.99%，目前已到期。中诚信托有一笔2032年到期的22亿元借款，利率为4.3%。整体来看，万科共有三笔金融机构借款将于两年之内进行偿还，金额共计61.45亿元。
根据克而瑞数据，2024年1-2月，万科累计销售334亿元，累计同比下跌43.1%；单看2月数据140亿，同比下降53.5%。房地产销售的下滑是全国性问题。考虑到2月春节因素，可能会有同比数据上的问题，如果以1月份数据计算，那么万科单月销售在190亿左右，这个销售额对于整体万科的债务体量来说，还是太少了。
现在最需要的，仍然是国资体系对万科的支持力度。
万科到底是不是国企
万科第一大股东为深圳市地铁集团有限公司，持有万科27.18%股权，而深地铁的大股东和实际控制人为深圳市国资委。
但是万科与传统国企又有不一样的地方，在于其管理团队可能是最主要的核心资产。主要创始人王石，以及万科现任董事长郁亮，打造了一套万科独有的管理制度和管理团队。这种管理制度，给予管理团队相当大的自主权和决策权。
所以万科是一种独特的存在，国资作为大股东，管理团队负责公司的实际运营。但是对于债券市场的投资者来说，他们更喜欢国企成色更纯的发行人。
如果万科是一家明确的国企，那么他现在所有融资可能都不是问题；如果万科是一家民企，那么可能早就和“恒碧融“三兄弟一样，出现债务展期或者违约的情况。
万科违约可能性几何？
每一轮地产债都有一个或数个领跌的主体，如果说第一轮地产债下跌是恒大等主体领跌，那么第二轮就是融创、世茂等主体，第三轮是碧桂园、龙湖等主体，第四轮地产债下跌是旭辉领跌，第五轮是远洋、万达、碧桂园领跌。
最新这一轮，则是金地和万科领跌。如果仅仅是因为一家的负面，不会引发房地产债券市场整体性的下跌，当前房地产债券市场的调整，也是有其他原因的。那就是房地产的销售持续不能回归到历史中枢水平。
2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策，可以说目前对于房地产行业的融资支持是历史上最宽容的时期之一。在融资端房地产企业已经没有特别大的政策性障碍，市场没有信心的源泉仍然是房地产销售。
如果房地产销售不能回暖，那么融资端的支持撑不了多少时间，所以当下最主要的问题，是解决房地产销售的问题。此外，尽管万科的行业龙头地位没有发生变化，但是考虑到开年以来30大中城市商品房成交面积同比增速有进一步走弱迹象，不排除会对地产债的信心产生影响，目前产品已将所持该资产进行了出清。
从地产债行业角度看，对于2024年地产债预期，东方金诚认为，2024年境内地产债发行规模或将较2023年小幅下降，其中国有企业仍是发行主力。与2023年不同的是，由于到期规模的显著下降，2024年地产债净融资缺口会显著收窄，尤其是下半年各月净融资额大概率将回归正值区间。2024年境内地产债兑付风险显著下降，不排除少数房企违约事件的发生，但对市场冲击程度总体可控，且前期已出险房企将会加快速度推进债务重组，部分头部房企将重新回归正常经营。
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