来源：中物研协
2023年10月18日，国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据，经济数据表现来看，2023年前三季度国内生产总值（GDP）同比增长5.2%，这为完成全年5%左右的预期目标打下了一个非常好的基础。从四季度经济走势来讲，经济运行将延续恢复向好的态势。
房地产行业来看，优化政策作用正在持续释放，并有积极的效应。销售面积、金额、新开工等指标环比上涨且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增长，各指标均出现底部企稳修复的迹象。
2023年10月18日，国家统计局公布了9月宏观经济和房地产行业数据，国家统计局副局长就2023年前三季度国民经济运行情况答记者问时表示：房地产是国民经济的重要支柱产业，而且产业链条比较长，所以对经济的增长和运行具有重要的影响。
关于房地产发展问题，强调了以下三点：
第一，房地产的调整有利于房地产向高质量发展方向转型。
从2003年住房商品化改革开始，到2020年，将近20年时间，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，这三个指标数据可以看出来，从2003年到2020年房地产持续保持高速增长。
中国用了不到20年的时间房地产的高速发展，走过了一些发达国家上百年的历程。所以，房地产持续高速扩张，为那个时期的中国经济保持高速增长和中高速增长作出了重要贡献。
但是，房地产也像其他产业一样，不可能持续保持高增长，到了一定阶段以后，出现调整是很正常的，而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展。所以现在的调整是有利于后期的发展。
第二，房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑的。
从中国的发展阶段来看，现在处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚超过1.2万美元，城镇化率按常住人口统计为65.2%，按照户籍人口统计城镇化率才47.7%。所以，城镇化无论从数量还是从质量来看，都有较大的提升空间，这就意味着刚性需求和改善性需求还是较大的。从这些基本面情况来看，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。
第三，党中央、国务院高度重视，后期要抓好政策的落实。
从去年到今年出台了一系列稳定房地产的优化政策，从目前实施的初步情况来看，房地产的优化政策作用在持续释放，有积极的效应。当然，政策的发挥还要有个过程，毕竟房地产总体上还处于调整阶段，所以后期要抓好政策的落实。
国家统计局数据显示，2023年1-9月份商品房销售面积84806万平方米、商品房销售额89070亿元，累计同比分别下降7.5%和4.6%，增速延续3月小阳春后逐步下滑态势，其中商品房销售面积降幅较1-8月扩大0.4个百分点，商品房销售金额较1-7月1.4个百分点。值得注意的是，无论是面积还是金额，累计增速下降的速率正在放缓，一定程度体现了市场预期和情绪的修复，短期行业处在筑底企稳阶段。
随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政，房地产市场出现了积极的变化，销售和市场预期均出现边际好转。一方面反映在房地产开发贷款和个人住房贷款保持明显回升态势，另一方面销售单月数据环比增长、同比降幅连续收窄亦能佐证。
其中，9月商品房销售面积10857万平方米、商品房销售金额10912亿元，环比涨幅分别为47%和42%，单月绝对量仅次于今年3月和6月份，与前八月月均成交相比，9月销售面积、金额高于均值17%和12%。
同比来看，市场底部企稳、修复信号明显。9月商品房销售面积、金额同比下降10.1%和12.9%，分别较上月收窄2个百分点和3.4个百分点，同比双双连续4个月收窄。
销售层面低位企稳、弱修复得益于政策的推动、供应量回暖、结构改善以及部分项目折扣力度加大。
整体而言，多重利好之下市场已有筑底企稳的信号，接下来考验政策的落地性和有效性，以及供应持续回暖的程度。从微观层面来看，10月多数城市来访、认购稳中有升，预期10月成交有望延续复苏态势，但幅度有限，当前市场仍保持底部修复、脉冲式上涨的行情。
国家统计局数据显示，2023年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。
随着各部门、各地方政策措施出台落实，信贷资金对在建项目建设竣工和住宅销售的支持力度持续增强，带动竣工持续高增长。1-9月竣工面积增速较1-8月增加0.8个百分点，仅次于7月20.5%的高点。
单月而言，环比较8月下降6%，与前8月均值相比减少了9%。不过同比来看，竣工面积增速依旧强劲。9月竣工面积同比增长25.4%，较8月增加15个百分点，增幅维持在相对高位。
今年以来始终保持低位的新开工增速也开始出现边际好转的信号。新开工面积降幅连续3个月收窄，1-9月新开工面积降幅较1-8月收窄1个百分点。
单月数据的变化更能体现底部企稳修复的迹象。9月新开工面积8232万平方米，环比增长19%，同比虽然仍下降15%，但降幅较8月份收窄9个百分点，也是继1-2月份之后，降幅再度缩小至15%以内。
国家统计局数据显示，2023年1-9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点。其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点。今年以来房地产开发投资压力颇大，已经连续下降7个月，降幅已经接近去年1-11月水平。从降速来看已有筑底“苗头”，1-9月开发投资降速逐步趋于稳定。
单月来看，房地产开发投资也有一定的边际修复，呈现环比增长、同比趋稳的走势。其中，9月全国房地产开发投资额达10369亿元，同比下降11.3%，几乎与8月相持平，环比增长13%，绝对量仅次于2023年3月和6月水平（1-2月不计入）。分季度来看，三季度房地产开发投资2.87万亿，较一季度上涨10%，较二季度下降12%。
新开工保持低位、土地市场低迷仍是开发投资走弱的主要原因。
综上所述，我们认为在核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策相继落地、房企加强营销力度积极自救的背景之下，典型城市出现短期来访、认购上升的迹象，且成交基本也已进入筑底阶段，10月大概率企稳修复，在供应增加情况下，四季度整体环比小幅回升。
各城市仍将延续分化行情：首先，对于京沪蓉等本就市场热度较高的供给主导城市而言，热度能否延续主要取决于二手房市场能否复苏，只有二手房市场活跃度提升，才能刺激置换需求不断释放，进而对新房市场形成有效支撑。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的武汉、天津等目前已经出现了来访、认购上升的情况，短期内成交热度还是有望延续。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、常州、徐州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导。
行业规模下降、房企资金紧缺，预计四季度土地购置仍将低位运行，仅核心城市能维持热度。短期新开工意愿提升难度较大，四季度销售大概率会有所改善但房企销售回款重心仍在“保交楼”，因此新开工将持续低位运行，在建施工投资等显性指标持续修复也将带动房企开发投资边际企稳。
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