很多地产投资机构在处理不良项目时都遇到过政府层面的一些阻力，比如地方政府在“保交楼”的压力下要求项目继续完成施工建设，包括不允许债权人查封土地或在建工程等，而如果同时还遇上主动摆烂的开发商，则债权的实现及投资的退出更是遥遥无期。
“央行16条”发布后，市场方面对银行、信托等机构对开发商的贷款展期寄予了厚望，不过就现实的情况而言，如果项目及工程还在继续推进，开发商也能继续正常付息，展期一般都没太大的问题；但如果项目已停工且开发商已无法付息，则大概率还是得先走法律程序，尽管投资机构很清楚拿到判决后也不一定能执行到钱，可在其他债权人争相起诉、挤兑或踩踏的情况下，同步做出反应才是更理智的选择，不然可能最后连渣都不剩。
地产投资机构之间的默契在房企此轮爆雷潮中几乎被消耗殆尽，当爆雷仅是个别现象的时候，大家更多的是互相劝慰不要动手，以保住项目共同盘活，但市场持续下行以及爆雷潮真正来临时则基本都是互相抢夺并奋力踩踏了。开发商选择躺平或者摆烂的主要原因一般都是融资和销售都搞不到或只能搞到少之又少的钱，由此导致无力回天，而即便有纾困基金或专项贷款的加持，当项目或项目公司所涉各方债权人、总包单位等之间存在激烈的博弈时，各方其实也根本无法配合项目的继续推动，比如土地或在建工程无法解押的情况下预售证都拿不到，最终导致不良项目根本无法纾困和盘活。
我们曾一再强调纾困项目的风险隔离，但还是在业务的实操过程中遇到很多让人措手不及的情况，比如通过风险隔离方式（受让100%股权并更换法定代表人等）完全控制项目公司股权后，突然就跳出来一些民间借贷的债权方，仔细追溯后才发现项目公司早期为一些民间借贷做过担保，有的甚至存在伪造公章及法人、股东签名等情况，而如果法院认定表见代理有效，则我们基本只能当冤大头的角色，纾困项目最终也只能夭折。
11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议再次强调了需对房地产提供的金融端支持。我们认为，如果银行能踏出实质性的一步，包括展期和新增贷款，以及在保交楼专项借款基础上新增配套融资，那信托、私募、金控等投资机构的信心肯定能更快地跟上。当然，大家更希望的则是楼市能更快地企稳回暖。
回到不良地产项目处置的话题上，我们以深圳的城市更新及土地整备利益统筹的不良项目为例，补充说明一下目前各类市场主体参与不良项目处置的情况。
一般来说，城市更新及土地整备利益统筹不良项目的处置和盘活主要需考虑四个方面，一是针对原开发商或操盘方的全面尽调和摸底；二是金融机构或投资机构的投资逻辑及模式确认；三是原债权人的诉求沟通与协调；四是项目投资风险和价值重估。需要特别注意的是，以AMC为例，在城市更新与利益统筹不良项目的处置中，所遇到的一些障碍也非常棘手，比如政府不让走破产程序；再比如已存续的债权人唯抵押论的操作模式，尤其是项目盘活过程中已在银行办理拆迁贷的更新项目，银行采取了预查封土地的措施，导致AMC无法通过土地前置抵押新增放款；还有就是在找政府协调时，政府提出保交楼要求，此时金融机构作为相对弱势一方肯定会比较被动与无奈。
当然，就市场的动向而言，纾困动作确实也有在做，目前市面上也有以下四类的纾困投资主体相对活跃一些，以下具体举例说明一下：
第一类是承载特殊使命的市属国有房地产纾困平台，纾困原则是保交楼、保民生、保稳定、防范化解房地产领域风险（防爆雷），合作方式则以轻资产介入为主，比如输出管理和品牌，另外是除了为部分脱困项目注资、增信来盘活项目外，还可以采取入股、托管、代建甚至是参与和主导重整方式来为更新或统筹项目护航。
第二类是地方国企关联方通过产融协同等方式帮助集团所投资的不良项目实现纾困，这类纾困一般是帮兄弟公司解决出险项目，不过基本只能针对成熟度较高的项目进行纾困或盘活，比如城市更新或土地整备利益统筹项目的推进接近到了供地阶段。
第三类是AMC机构对项目的纾困，目前很多AMC实际下场处置的项目基本也都只是自己兄弟公司或关联方对开发商投放资金后出现不良的项目，偏市场化的操作逻辑，至于是否会加大资金投放则仍取决于房地产市场何时企稳回暖。
第四类是境外资金参与项目的纾困，虽然资金体量还不是很大，但非常受市场关注，操作方面则主要面临三个问题，一是拟投资的项目源；二是结汇和外资出入境监管；三是政府关系和政策落实问题（比如税务处理）。
