本期网签实录的主角是「金地北京壹街区」，位于通州宋庄板块，今天我们一起来看一下这个项目的去化怎么样？
01
去年首轮集中土拍中，金地拿下通州宋庄地块还是蛮顺利的，仅一轮举牌就成交了，总价45.16亿，溢价率1.03%。可见，大家疯狂中还是带有一丝理智的。
项目体量很大，总建筑面积约17.73万平，分为8个地块，既有住宅、也有商业和幼儿园，是个妥妥的大盘。
我查了一下，目前已经取证的是其中4个地块，共计有1346套房源，总签约套数为335套，网签率约24.89%。
算下来，签约金额为14.66亿，在同届中排名top10，在受到通州双限的情况取得这样的成绩，还是不错的。
02
金地北京壹街区去年11月首期开盘，当月便开始网签，速度还是蛮快的。
成交价格从开始的4.15万/㎡涨到了到现在的4.41万/㎡，基本上是打了一个低开高走的策略。
金地北京壹街区的指导价为4.5万/㎡，综合楼面价2.5万/㎡，缝差2万，利润空间有限，所以未来很有可能顶着上限卖。
03
也可能是体量比较大，金地北京壹街区规划的户型非常多，跨度也很大，从73㎡两居到186㎡四居。
两居户型有73㎡和78㎡两种，共计167套，占比约12.41%；三居户型分为85㎡、96㎡和109㎡，也是项目的主力货值，占比达到62%以上。
除此之外，还有不少的四居产品，分为125㎡、145㎡、165㎡和186㎡四个面积段，占比达23%。
整体看下来，小钧觉得这个户型也太杂了。
高情商就是可以覆盖刚需、改善等所有客户；低情商就是没有搞清楚产品真正的定位，什么都想要，反正每种户型都做一点总不会错。
从总规划图上来看，东北侧地块安排了125-186㎡的大户型，东侧三个地块以小户型为主，主要是73-125㎡户型。
其实像这种郊区大盘，此前有一个很好的案例，那就是金茂北京国际社区，主打刚需上车盘，户型最大不超过120㎡，就卖得很不错。
小钧至今都还记得“首付50万起，北漂变北青”的宣传语，真的很戳人。
04
金地北京壹街区已经开了两期，卖得最好的是三居户型，96㎡签约最多，为91套，其次是85㎡和109㎡。
相比之下，总价更低的73/78㎡两居去化不算理想。小钧盲猜这和开发商的推盘节奏有关，小户型并非一期的推售主力。
在四居面积段里，125㎡卖得最好，已经签约了39套，但是户型面积一旦突破了120㎡，流速就下来了。
这也是很多刚需盘面临的问题，毕竟改善客户选择一个刚需社区，抗性还是蛮大的。
所以，前期定位真的很重要，就好比系扣子，第一颗系错了，下面就全都错了。
不过好在，金地北京壹街区的大户型都分布在一个地块里，相当于一个独立的小社区，隐私与圈层可以得到一定的保证。
从定价上来看，基本上就是户型越大，单价越贵。刚需户型73㎡两居最便宜，约4.23万/㎡；改善三/四居单价普遍在4.4万/㎡以上；186㎡最贵，约4.53万/㎡。
这也不足为奇，小户型低总价走流速，大户型卖溢价赚利润是惯用的套路。
05
户型成交量走势方面，处于中间面积段的三居一直是成交主力，两端的小户型和大户型去化比较一般。
据了解，今年三批次中，宋庄拟供应3宗地块，距离壹街区不远，如果竞成功出让的话，宋庄也要卷起来了，壹街区就更难了。
对于价格走势，各个户型的分化还是蛮大。两居户型的价格比较稳定，基本维持在4.2万/㎡上下；85㎡、96㎡和109㎡户型的价格一路上涨。
06
下面是其中两个地块的楼栋分布情况，全部都是6-8层的洋房，一梯两户，户型得房率能达到80%以上，居住起来还是蛮舒适的。
下面是1-2#的网签实录，都是109㎡三居户型，卖得还是不错的。
好啦，以上就是金地北京壹街区的网签实录，想看更多项目网签情况，欢迎评论区留言~销冠100
