刺激楼市拉经济？对不起 继续露头就打

　　作者： 张文绞 

　　来源：国是直通车

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

　　这是7月30日中央政治局会议对房地产作出的最新定调。

　　不到50字，在房地产行业引起不小震动。

　　受政策面消息影响，截至7月31日收盘，房地产板块17只股票上涨，116只股票下跌，板块整体下跌1.59%。

国是直通车 侯雨彤 制图

　　“出头必打”成常态

　　房地产调控未有放松。

　　进入7月，苏州加码调控、洛阳重申限价、开封取消限售“一日游”，各地楼市调控收紧态势延续。中原地产研究中心统计，截至28日，7月份房地产调控已经超过40次。

　　在中央政治局会议同日，大连、合肥两地公布了最新调控举措。

　　大连市政府官网30日晚间发布公告称，首次申请预售许可证的新项目，建立价格核算制度，引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算，按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

　　简言之，大连设置了房价“涨跌板”，网签价不得高于申报价，价格下浮不得超5%。

　　有“房价四小龙”之称的合肥30日也公布了最新调控举措，对引发3次以上群访房企实施“三暂停”，包括暂停供地、暂停预售、暂停网签。同时，合肥将对问题多发企业，从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

　　尽管房地产实行一城一策，因城施策，但“出头必打”已成常态。

　　开发商调整策略

　　从需求端限价、限售，到供给端收紧融资渠道，调控让房企不得不调整策略。

　　有的暂停拿地，有的放缓开发速度，有的则加快回款。

　　据《中国建设报》报道，富力地产7月26日内部发文指示，2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。文件还以加粗字体显示，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。

　　在上半年全国商品房销售面积下滑情况下，开发商销售压力加大。

　　中国指数研究院统计显示，在公布2019年销售目标的39家房企中，上半年只有14家达到了50%及以上的完成度。恒大、保利等21家房企销售目标完成率均在40%至50%，融创中国、绿城中国、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%。

　　北京一房地产公司负责投资策划人士告诉中新社国是直通车，在融资收紧、销售压力加大背景下，开发商将避免狂奔突进策略，转而选择“小步快跑”方式建设。比如，一个项目开工后，先紧着一部分建设，办理预售证、开盘、销售、回款，再进行下一阶段建设，从而“以时间换空间”。

　　此外，相比于集中开盘，分阶段销售既缩短了客户积累时间，避免了客户流失，同时能够在占用较少资金情况下，保证项目正常运营，减轻压力、降低风险。

　　从事房地产销售工作12年时间的王志勇告诉中新社国是直通车，随着政策组合拳不断落地，房地产市场逐渐回归理性。“我对市场的变化非常有感觉，投资客户越来越少，理性刚需客户转为主流。”

　　王志勇认为，未来房地产市场将更加平稳，从业人员会越来越专业，二手房成交量将超过一手房，市场回归理性。

　　房价在窄空间浮动

　　对于中央政治局会议释放的信号，房地产分析人士普遍认为，下半年房价将在窄空间浮动。

　　房地产研究人士杨现领认为，当前，无论是房价水平，还是杠杆水平，都已经接近阶段性的极限高位，进一步放松政策的风险大于收益。

　　同策咨询研究院总监张宏伟表示，中央政治局此次表态定力十足，下半年楼市回归理性势在必然，但也不必太悲观，因为三稳（稳房价、稳预期、稳地价）仍然是基调，市场确定下行，但不会过度下行。

　　中国社科院财经战略研究院近日发布的一份报告显示，今年6月份核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。短期预测，一二线城市房价轻微下跌，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

　　值得注意的是，在市场、房价整体稳定态势下，房地产企业或将迎来新一轮洗牌。

　　易居研究院副院长杨红旭指出，房地产市场是周期性波动的，这轮上涨持续时间之长、涨幅之大，都创了历史之最。在这波楼市调控大潮中，大量中小房企将面临被淘汰的命运，整体行业格局呈现强者恒强的马太效应。

　　国是直通车在《地产商没钱了，房子会便宜卖吗？》一文中写道，未来不仅会出现房地产企业项目之间的收购，还会出现“大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃中鱼”局面。

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责任编辑：鲍一凡