局地现小阳春，但别担心“楼市疯狂”再现
▲图/新京报网
据新华社报道，最近不少城市房地产持续回暖，成交量迅速回升，部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。
4月16日，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示，3月份，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。
统计显示，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
某地产的数据显示，3月深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.44%。二手住宅成交大幅提升，3月二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%，成交量为近半年新高。
那么，这一轮楼市回暖背后的逻辑是什么呢？
一是货币政策调整带来的涨价预期。去年以来，随着我国经济下行压力持续加大，按照中央经济工作会议要求，我国开始实施松紧适度的货币政策，货币投放（M2）和社融总额都较去年有了较大的提升，社会对今年央行降准降息的预期不断加大。货币和利率是资产价格的重要影响因素，在此背景下，社会对于房价上涨的预期进一步加强。
二是过去三年积压的大量改善型需求开始逐步释放。2016年1月1日开始，我国全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，过去2年，我国二胎人数迅速提升，二孩出生数已经超过一孩出生数。国家统计局数据显示，2017年全年我国二孩数量上升至883万人，比2016年增加162万人；二孩占全部出生人口的比重达到51.2%，比2016年提高了11个百分点。
但与此同时，由于当年房价快速上涨，从2016年10月开始，全国主要城市均采取了极其严格的房地产政策，如二套房首付提升到8成，认房又认贷、利率上浮等，这些政策对改善型需求造成了较强的遏制，使交易量迅速下降。但这批积压的需求改善意愿迫切，加杠杆的能力也相对较好，在政策预期发生变化后，购买意愿随之加强。
三是房地产商开发和销售策略发生了变化。过去两年，在三四线城市“地产消费升级”的推动下，房地产企业“上山下乡”到三四线城市寻找机会。2017年，房地产百强企业在三四线城市销售额收入占到总收入的约43.2%，带动三四线城市房价也随之大幅上涨，与此同时，北京上海等城市的房价却纷纷回调。
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但去年下半年以来，经济和政策形势正在迫使房企经营策略发生变化，从今年1-2月全国300个城市土地出让情况看，出现了明显的向一线城市集中的趋势，一线城市在土地出让面积、成交面积、出让金等方面都出现了明显的上升，而三四线城市拿地金额较上半年减少了32%。
这首先因为房地产税推出的预期——如果征收房地产税，可能会导致二手房出现抛售潮，市场供给短期增大，使房地产销售出现困难，而房地产相对过剩的三四线城市风险是最大的，从避规风险角度来看，房地产商最好的策略是在房产税出台之前，尽量降低库存、降低负债。
此外，最近国家发改委出台的一份文件也点燃了市场的热情。按照这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件：城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
这意味着，人口进入城市的速度进一步加快，这将带来一定的新增需求，在供给没有明显增加的情况下，决策层要警惕可能引起的供需失衡。
总体来看，我国今年将可能出现一二线城市成交量与价格同步回升，三四线城市成交量与价格同步下降的格局。但公众不用太担忧房价过快上涨，我国“房住不炒”的调控总基调不会改变，住房体系和住房保障体系将进一步加快完善。随着我国人口结构和总量的剧烈调整，住房的总需求量也出现回落趋势，再加上房地产税出台的预期，房价出现大起大落的可能性不大。
另外，国管公积金中心近日宣布，4月15日起，二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。这对近日部分地方有所回暖的楼市，也会造成心理影响。
总而言之，局地楼市出现小阳春，但担心“楼市疯狂”再现，或许是杞人之忧。
□高敏（经世智库高级研究员）
责任编辑：鲍一凡
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