限竞房探盘朝阳孙河篇:四大项目同台竞技 到底怎么选

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　　限竞房探盘朝阳孙河篇：四大项目同台竞技，到底怎么选？

　　去年下半年以来，北京限房价项目集中入市。朝阳区已经出让的7宗限房价地块中有4宗位于孙河板块。

　　目前该4宗地块所建限价商品房项目多以洋房和别墅为主，且均已入市，均价维系在6.5万元/平方米左右。对此，多位业内专家表示，北京朝阳区孙河区域先天具备了发展成豪宅新区的条件，近年来某种程度上已经有了北京高端楼市的地位。

　　别墅区里的限房价项目

　　随着顺义中央别墅区地块越发稀缺，北京市政府将CBD和顺义之间的孙河板块整体规划为最后一块洋房、别墅类用地。

　　然而，从2017年3月开始，全国范围内的地价和房价都得到了有效的管控，北京所有出让的商品房地块基本都被限制了销售价格，市场逐步回归理性，孙河出让的地块也是如此。

　　限价房对购房者来说，是个好消息，对开发商而言，却是极大的挑战和考验。随着中粮、天恒、旭辉联等多家知名房企先后进入孙河板块，一时间，孙河限竞房土地市场再次迎来群雄逐鹿情景。

　　2017年5月3日，北京公开出让朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块，其容积率1.5，住宅类用地规划建面62486.90平方米，商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米，并执行90/70规则。最终该地块被中粮+天恒+旭辉联合体率先以45.75亿元、溢价率31.1%竞得，瑞悦府项目便在此诞生。

　　2018年1月4日，北京第一场土拍中，朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块成为此次最受关注的土地。该地块用地性质为纯宅地，土地面积90394.03平方米，商品住房销售均价须不超过68924元/平方米，最高销售单价不得超过72370元/平方米。

　　最终首创+远洋联合体以61亿代价夺地，楼面价约61348元/平方米，溢价率9%，此后不久，打造出了禧瑞春秋项目。

　　1月17日，旭辉+中粮联合体，仅1轮报价，以33.65亿元拿下了孙河乡北甸西村2902-14地块，溢价率1%。随后，在此地块打造了天瑞宸章。

　　均价每平方米在六万至七万元之间

　　“孙河区域紧邻京承高速、京密路、机场高速，轨道交通有地铁十五号线孙河站，交通比较方便。该区域是北京唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区，仅规划11块住宅用地，容积率多在1.0左右，板块中间10万方湖景公园，湖景南侧20万方体量的商业，并规划有中小学教育用地。”一位从业多年的销售人员向记者介绍，“目前板块内商品房主要以花墅、叠拼、类独栋为主，定位纯高端，基本上价格都在千万以上，是大名鼎鼎的中央别墅区板块，后期升值潜力较大。”

　　“与多年前孙河高价地相比，虽然售价受到了限制，但对开发商来说，有机会进入孙河，有机会树立标杆和行业地位，对产品线、品牌都是极大的提振。”某知名中介人士表示，“从上述四个限竞房项目价格看，含装修均价基本都控制在六七万元/平方米之间，从区域位置看，四个项目左右紧邻，区域利好资源大体相同，接下来四个项目产品拼的是品牌影响力和性价比。”

　　记者对上述四个限竞房项目进行梳理后发现，从产品类型来看，四个项目都有叠拼类型，禧瑞春秋在售的产品只有350平方米的叠拼，瑞悦府、天瑞宸章、泰禾·北京院子二期三项目则有260平方米或370平方米等面积叠拼产品可供选择。

　　同时，禧瑞春秋和泰禾·北京院子二期还推出了特有的合院系产品，主要面积分别为500平方米和450平方米。

　　而天瑞宸章、禧瑞春秋和瑞悦府则推出了洋房产品，主要户型分别为120平方米三居、138平方米四居、90平方米三居。

　　从价格方面来看，瑞悦府、天瑞宸章、禧瑞春秋三个项目销售人员报出6.7万-6.9万元/平方米的均价，泰禾·北京院子二期销售人员报出的5.3万元/平方米均价则明显低于其他三个项目。

　　正如业内人士所言，上述四个限竞房项目占据着大致相同的区位优势和配套，在产品风格和价格上则各有千秋。

　　{项目PK}

　　泰禾·北京院子：在售合院简单装修

　　泰禾·北京院子二期位于朝阳区地铁15号线孙河站向西800米（北京院子一期南侧）。项目由泰禾公司打造，目前在售的产品主要为叠拼与合院，叠拼面积主要为260平方米、370平方米，合院主要为450平方米，上述产品含简单装修。记者在售楼处附近看到，该项目一期已经有业主入住，二期尚未封顶。

　　瑞悦府：三居洋房、叠拼在售

　　瑞悦府位于朝阳区孙河，是由中粮、天恒、旭辉三家品牌开发商打造的楼盘。目前项目在售的产品为90平方米的三居室洋房、250-330平方米叠拼，销售均价约为6.75万元/平方米，全部包含工业化装修。现场销售人员告诉记者，项目距离售楼处约300米远，尚未封顶。

　　禧瑞春秋：项目尚未封顶

　　禧瑞春秋位于朝阳区京密路与顺黄路交叉路口西南方向约1000米，是由首创与远洋合作开发的项目。目前项目在售的产品为138平方米四居洋房、350平方米叠拼以及500平方米合院，销售均价约6.9万元/平方米。记者看到该项目紧邻附近的泰禾院子，距离地铁孙河站约8分钟车程。售楼员告诉记者，项目尚未封顶，还不能进项目内参观。

　　天瑞宸章：叠拼有面积赠送

　　天瑞宸章位于朝阳区京密路与顺黄路交叉路口西南方向1000米，朝阳孙河站北700米处，望京商圈以北6公里。该项目由远洋、首创、中骏、中粮、旭辉合作开发，目前在售的产品为120平方米三居洋房、290平方米上叠、360平方米下叠，销售均价约6.7万元/平方米。现场销售人员还称，该项目推出了赠送面积的产品，比如，290平方米的叠拼，实际面积则为400平方米，平均下来的价格约为4万元/平方米。

　　新京报记者 张建

责任编辑：李锋