张大伟:中国房产市值约100万亿美元 超过全球GDP总和

　　470万亿？错，中国房产市值超美欧日，100万亿美元

　　来源：大伟看楼市

　　原创：张大伟

　　近期一张股票房产总市值概览图刷屏。直接上图如下。

　　从图中我们可以读到三个信息。第一，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元；第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右；第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

　　很多人很惊讶这个数据，那么到底靠谱吗？伟哥简单的算算：

　　1：过去18年，中国房地产市场的交易总额，这是商品房

　　废话不多说，直接看数据：

　　数字太小了，简单的放大一下最近几年的数据：

　　计算一下2000-2017年这18年，全国商品房销售额是84.3万亿，其中住宅是70万亿，商品房销售面积是152亿平米，而商品房住宅的销售面积是134.8亿平米。

　　当然销售额是有问题的，因为这18年大部分城市房价已经多倍上涨。而且成交结构也出现了翻天覆地的变化。

　　2017年商品房平均销售每平米均价是7892元。2000年只有2000多元，基本是上涨了3-4倍。

　　按照7892元计算这18年累计的销售商品房，合计市值应该高达120万亿，如果计算之前交易大部分集中在优质区位：以北京为例，基本当下市场成交集中在6环周围：

　　按照成交结构看，基本郊区比例扩大了2-3倍

　　所以，过去18年，全国商品房这个市值还应该再扩大一倍以上。也就是说，过去18年建设的商品房市值在240万亿以上。叠加2018年的超10万亿，也就是市值在250万亿。

　　2：2000年之前到1990年的房屋市值多少？100万亿不计算农村

　　到目前为止，90年代房屋拆迁比例不高，大部分拆迁都发生在80年代之前的建筑中，所以90年代的建设商品房，可以计算成为市值。

　　1995年数据：城乡居住条件继续改善。全年城镇新建住宅 3.3 亿平方米，农村新建住宅 6.5 亿平方米。

　　1998年数据：全年城镇竣工住宅面积 4 亿平方米，农村竣工住宅面积 8.1 亿平方米。

　　按照10年建设30亿平米城镇住宅计算，农村住宅大约70亿平米。

　　30多亿平米城镇住宅大部分在大城市，位置在所在城市的最核心区域。市值大约100万亿。

　　1998年2 月 28 日，时任国务院总理的朱镕基主持召开国务院房改领导小组第三次会议，并旗帜鲜明地当场表明自己的态度：“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”

　　3月19日，刚刚上任的国务院总理朱镕基在回答记者问及住房制度改革时明确表示：“住房的建设，将要成为中国经济新的增长点。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化”。

　　3月24日，朱镕基主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调“房改的重要性”。随后，一系列相关措施为此相续出台。

　　4月28日，央行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布全面执行：贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。

　　3：1990年之前房屋到底多少？200万亿

　　根据统计局数据，13年底北京住宅存量4.76亿平，最近5年纯商品房住宅3200万平米，叠加保障房合计大约5000万平米，也就是说，产权住宅北京合计存量大约5.3亿平米。

　　根据北京市统计局数据，在1978年北京市住房面积为4，034万平米，而统计局公布的住宅（包括所有的公房，商品房以及其他需要在房管局备案登记建设的住宅属性用房）竣工面积从1978年到2016年累计规模为5.14亿平米，加上78年的存量面积，合计规模约为5.54亿平米。

　　也就是说，1990年前的建筑比例大约占40%。仅北京一地，1990年前的住宅面积就超过3亿平米，按照6万单价计算，市值超过20万亿。

　　综合来说，这3部分只是全国一半人口居住的城市商品房市值。

　　还有占据人口45%左右的农村人口，即使因为土地双轨制，农村房屋价值不高，但计算一下，也超过100万亿。

　　综合来说，全国房屋市值在600-700万亿，也就是大约100万亿美元。

　　4：100万亿美元是什么概念？

　　100万亿美元是什么概念呢？如下图所示，它超过了全球GDP总和，约是标普500市值的4倍，全球四大央行的资产负债表之和与之相形见绌，苹果市值在它面前都显得微不足道：

　　美联储在最新资金流动报告中，公布了截至2018年3月31日的最新美国家庭部门概况。调查显示，美国家庭净资产有史以来首次超过100万亿美元，创下100.8万亿美元的历史新高。据披露，美国家庭资产116.3万亿美元，负债15.6万亿美元。

　　而中国的房地产市值就已经达到了这个数据。

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责任编辑：李彦丽