国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

　　　巴曙松：

　　　降息不会改变楼市调整趋势销售拐点已至，服务化将成地产业新增长点

　　羊城晚报记者 孙晶 王田歌

　　正当坊间对于央行[微博]降息可能对房地产市场带来新的上升空间充满期待之际，日前，在广州万达[微博]文化旅游城主办的花都主城区CBD发展峰会上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松[微博]明确表示，2013年中国住宅销售额达到8万亿，很可能已触及天花板，此次央行降息虽然降低了购房者的月供负担和开发商的融资成本，但房地产销售拐点已经到来，住宅市场调整的趋势无法改变。

　　新房

　　市场销售拐点已到

　　巴曙松表示，今年全国房地产销售面积继2008年后再现负增长，成交面积同比下降9.2%，均价同比下降1.2%，预计今年全年商品房销售额在7.3亿元左右。

　　房产市场表现出库存压力大，新开工负增长的疲软态势。国家统计局的行业开发资金来源数据显示，2014年同比数据明显回落，“这说明行业在销售低迷的背景下，行业资金快速恶化。从上市公司一季报来看，当前的偿付压力与2011年底相当。”巴曙松称。

　　巴曙松认为，2013年8万亿的销售额可能是中国房地产市场销售的历史高位，新房市场如今已迎来开工和销售的拐点，但不意味着未来销售会陡降，整体将维持高位震荡。

　　据介绍，2002-2012年十年间房地产市场高歌猛进，总销售面积约60多亿平方米，每年约10.5-11亿平方米，而2013年达到13亿平方米。经过十几年的快速开发，中国商品房存量已超1亿套，2015年将达到1.25亿套。存量的二手房未来将满足部分需求，“以美国为例，二手房成交量是新房的9倍。”

　　房企

　　高利润时代终结

　　“企业高利润时代已经过去了。”巴曙松介绍，随着市场供需趋于平衡，房价涨势放缓，成本上升，这意味着房企高利润时代的终结。

　　未来行业并购将成为常态，企业格局形成“强者恒强，难以追赶”的局面。人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场的过度繁荣进入多元业态，住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产、房地产金融百花齐放，服务化将成为房地产业新的增长点。“过去只要拿到好项目，谁都能赚钱，但未来前期调研、产品设计，后期的物业管理会创造更大的价值。”

　　巴曙松认为，住房的衍生服务未来会吸纳巨量需求：“许多企业围绕住房融资、物业管理、社区电商等领域进行的努力已经暗示这个市场机会良多。美国纳斯达克[微博]房地产板块的市值中房地产服务类公司占比已达73%。”

　　另外，在本次论坛上万达集团相关人士介绍，万达文化旅游城项目目前已落子广州，总投资超过500亿元，是首个在一线城市布局的文化旅游项目。中国知名房地产分析师黎文江谈到广州万达城对花都主城区CBD发展的影响时，也提到：“目前广州文化旅游景点只有‘星星’和‘月亮’，需要打造世界级文化旅游中心的‘太阳’；花都GDP 排在广州的第三梯队，要进入第二梯队，需要借助广州万达文化旅游城的吸金力；花都摆脱‘广州商品住宅库存量第一大户’，需要依赖文化旅游产业及产业人口带来充裕住房需求。”