央行放松首套房认定———

　　1套住房 还清贷款 再贷仍算首套

　　这意味着可享受最低首付款比例30%、贷款利率下限为基准利率0.7倍的优惠

　　成都商报记者 杨斌

　　放松房贷的政策终于得到了证实。昨天下午4点过，央行[微博]、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有1套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。

　　放松房贷 市场上早有传闻

　　早在一个多星期前，市场上就开始疯传房贷政策将放松，四大行将率先发布政策。传闻称，只要首套房贷款结清，再贷款购房仍算首套。

　　然而，各家银行都不愿意正面回应这个消息，即便是出来表过态的工行、建行、中行等，也只是声称将积极支持居民合理的购房需求，提高房贷审批效率，加大投放，给人的感觉更像是一种没有“干货”的走形式。近日，央行副行长刘士余在回应房贷松绑这个问题时，也只是简单表示“具体内容要等文件”。

　　几天前，成都商报记者在采访蓉城各大商业银行个贷部负责人时，他们均表示只是听说将放松房贷，但“内部没有任何正式消息，也没有任何前期的讨论。”

　　首套房认定 “认贷不认房”

　　昨日，央行、银监会在通知中明确表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。相当于是放弃了原有对二套房“认房又认贷”的政策。同时强调，首套房的贷款最低首付比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。在此之前，各家商业银行是“既认房，又认贷”，导致不少人想通过再次贷款改善居住环境，但却因首付和贷款利率明显上升而被迫放弃。

　　通知称，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　专家称“力度之大，超出预期”

　　昨日，某国有银行四川省分行零售信贷部负责人告诉成都商报记者，“这完全出乎了我的预料。”他认为，按照新政，意味着二套及以上住房的首付款比例和利率都完全交给商业银行来决定，不再由监管部门制定统一标准，“这种刺激手段已经很大了。”据称，在此之前，二套房最低首付比例不低于60%，利率至少上浮10%，对第三套及以上房根本就不允许商业银行发放贷款。

　　另外一家股份制银行个人信贷部负责人表示，从新政看，这次的调整对想要改善现有居住环境的居民有一定刺激作用。他告诉成都商报记者，还没有收到总行文件，暂时不知道操作细则，不过从政策的字面理解，只要居民还清了前面的贷款，再贷款购房已没有限制，由银行自主把握首付比例和利率水平，而对于还存在贷款余额的，“现有政策估计还会延续。”

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]昨天表示，政府救市“力度之大，超出预期”。他认为，央行、银监会这次不仅取消了三套房的限贷令，同时还取消了外地人限贷令。

　　帮你打探

　　刚申请贷款业务

　　现在还能否享受新政？

　　若银行还未审批通过，可要求撤单重新申请

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　　新政策什么时候能执行？

　　在蓉商业银行个贷部负责人：文件尚未收到，执行应该“在10月8日以后”

　　昨天下午6点钟左右，成都商报记者电话采访了在蓉几家商业银行个贷部负责人。他们均表示，已经从媒体上获悉了央行、银监会的最新房贷政策，但总行文件还没收到，“存在一个信息的传递缓冲期。”据称，按照银行内部规定，他们必须在收到总行具体文件后，才会执行相关政策，“应该是在10月8日以后了。”

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　　已申请相关业务，能否享受新政？

　　有的银行依据打印个人信用报告的时间来定，有的要看申请是否已审批通过

　　对于在政策出台前已申请相关业务的客户，是否能享受到最新的政策？昨日，几家银行个贷部负责人表示，这要根据每家银行的实际情况来确定。其中，一家股份制银行个人信贷部总经理表示，在这种交叉时期，该行通常是以“打印个人信用报告的时间点来把握”，如果报告在新政出台前打印，就以原来的审批标准执行，如果是在新政之后打印的，则参照新政执行，“如果总行有明确要求，肯定以总行要求为准。”另外一家国有银行零售信贷部负责人称，如果客户的申请已审批通过，肯定会以原来政策执行，如果还没有来得及审批的，而总行又已经出台了新政的具体细则，则通常会以新政来执行。

　　昨日，成都商报记者在采访中了解到，如果客户觉得新政对自己更有利，而银行暂时还没有审批通过，也可以要求银行撤单，重新申请。

　　深度分析

　　房贷政策调整 释放了什么信号

　　在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力较大的背景下，房贷政策调整释放出哪些信号？

　　信号1：支持改善型自住型住房需求

　　“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇[微博]表示。

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

　　国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆认为，对于首套房认定标准放松，可降低改善型需求的购房成本，利息成本估计会降低20%左右。

　　信号2：稳定房地产市场预期

　　这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。

　　“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析。在王军看来，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。

　　房贷政策调整，从某种意义上说，也是回归常态。交通银行首席经济学家连平[微博]指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。

　　“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”连平认为。

　　信号3：定向调控稳增长惠民生

　　放在更大背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。“经济下行压力很重要的来源之一，就在于房地产投资持续下降。调整房贷政策非常及时、必要，要引导房地产市场需求恢复，使房地产投资由落转稳，进而稳住投资，稳住整个经济增长。”张立群分析。

　　需要明确的是，这次房贷政策调整，并没有实施根本性转向。只是通过放松首套房认定标准、增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放等方式，支持改善型自住型需求，从而引导恢复房地产市场的合理需求。

　　“房贷政策调整，从宏观调控的视角看，还是一种结构性调控，没有大转向，不搞一刀切。就像之前对小微、三农的定向支持一样，是一种结构性调控。”王军认为。

　　连平分析，这次房贷政策适度松绑，是稳增长、调结构、惠民生比较好的结合。 据新华社

　　相关链接

　　2000年以来房贷政策变迁

　　2003年6月 购买第一套自住住房的，首付比例最低为2成，利率下调10%

　　2005年3月 打开贷款利率上限，地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由2成提高到3成。

　　2006年5月 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3成；购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例2成的规定。

　　2006年8月 商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的0.9倍变为0.85倍

　　2007年9月 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　2008年 商业性个人住房贷款利率的下限变为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　2010年4月 贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 (杨斌 整理)

　　同步播报

　　加大个人住房贷款投放力度

　　据悉，为增强金融机构个人住房贷款的投放能力，在昨日央行与银监会下发的通知中，还鼓励商业银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。同时，再次明确要求商业银行要缩短贷款审批周期，合理确定贷款利率，优先满足首套房和改善型住房的贷款需求。

　　通知表示，对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限延长至不超过25年；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围。

　　央行、银监会还特别提到了对房地产开发企业的融资需求。通知称，商业银行在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。同时，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。昨日，一位房地产企业负责人表示，这无疑是给整个房地产业注入了一针强心剂，让许多渴望资金的房企有了重生的机会。