■新快报记者在某楼盘售楼部拍下的冷清镜头。

　　新快报记者连日暗访发现东莞楼市销售陷阱重重

　　■新快报记者 王永强 林驰胜 程辛 邹柳洲 朱烁然 实习生 段亚雄 文/图

　　楼盘实际销量不到两成就大肆吹嘘即将被抢购一空，臭水沟、高压线相伴却恶意隐瞒，空口许诺省级名校学位实难以兑现，甚至有销售员暗示可代业主办理假证明假材料过关，楼盘物业管理费超高销售员却避开不谈……

　　连日来新快报记者在东莞各大楼盘暗访发现：开发商和销售员为求销量施展各种伎俩，购房者需要擦亮眼睛才能认清商家的陷阱。

　　典型个案

　　房子只卖出一成多卖楼的说快没货了

　　记者在暗访中发现，有楼盘实际销量不足两成却吹嘘稀世仅存10套。

　　以东田百达中心为例，其112套商品房于今年3月18日开盘，销售员吹嘘剩余房数极少，稀世仅存10套了。但事实上，2012年10月28日 “东莞市房产管理局公众信息网”上公布的最新销售数据显示(项目名称：百达中心)：其从今年3月18日开盘至今，7个多月的时间内仅售出14套房(该楼盘住宅总数为112套)，平均一个月才卖出两套，销售率为12.5%。而在“五一”期间推出的180间办公楼也只售出16套，销售率8.8%。这与销售人员介绍的情况大相径庭。

　　东莞楼盘销售存在三大乱象

　　乱象1

　　口头许诺送学位为最常见

　　新快报记者此次抽取了东莞东城、南城、莞城、万江等主城区的四个街道的16家楼盘展开调查，发现不少楼盘的销售员和开发商为了迷惑购房者，乱开口头承诺。

　　新世纪星城一名售楼员得知记者买房的初衷是方便孩子上学后，非常热情地推销：“你选择我们楼盘绝对没错，我们送你东城中心小学的学位。”但当记者提出“把送学位写进合同”时，售楼员立刻“打起了太极”。

　　新快报记者了解到，目前东莞的人口总数已超过800万人，公立学校的学位近年来非常紧张，不少有名气的民办学校也出现学位难求的现象。目前“买房送学位”已经成为开发商促销的常用手段。

　　此外，开发商口头许诺的条件还有：富通天邑湾“出门享受政府巨资打造的30公里滨江休闲景观长廊”；天利中央花园“周围配套规划商业街，引入天虹商场”；中信凯旋国际公馆“千亿配套，举步繁华”，实际上目前其周边仅有一个公交站台、一间小银行、一家小型商务宾馆和一间小水果店。

　　■提醒：最好写进合同里

　　业主买房时要看仔细合同，最好在合同的补充条款里写明送学位，以免到时出现不能入学的情况。

　　乱象2

　　收管理费超过最高指导价

　　葡萄庄园的一名销售员对记者提出的物业管理费先是避开不谈，在记者的追问下才表示“洋房物业管理费是2.6元/平方米/月”。当记者表示物业管理费偏高时，售楼员解释说：“目前东莞大多数楼盘物业管理费都在这个水平，我们这还算便宜的。”

　　葡萄庄园的物业管理费真的便宜吗？记者在东莞市物价局网站上查询发现，目前东莞普通住宅物业管理费最高指导价为2.4元/平方米/月，很显然，葡萄庄园左岸已高出指导价0.2元/平方米/月。

　　事实上，葡萄庄园在整个调查中并非个案。如君御旗峰物业费为2.7元/平方米/月，超过标准收费0.3元/平方米/月；中熙弥珍道物业费为2.5元/平方米/月，超过标准收费0.1元/平方米/月等；南城凯旋公馆更是高达3.8元/平方米/月，超过收费标准近58.3%。

　　■提醒：最高指导价2.4元/平方米/月

　　东莞市物价局的工作人员明确表示，东莞目前洋房最高物业管理费指导价是2.4元/平方米/月。如果开发商或物业公司要提高收费，首先要小区一半业主签名同意，之后再到东莞市物价局申请备案。“如果没有在市物价局备案，收费超过2.4元/平方米/月是违法行为。”

　　乱象3

　　为了卖楼帮助置业者造假

　　调查中记者发现，有些楼盘为增加销售量回笼资金，售楼员会给不符合条件的购房者支招，通过非常规手法甚至违法手段实现卖楼目的。

　　在暗访中，记者表示自己名下已有多套物业，属调控对象无法贷款时，销售员竟然向记者支招：开一张假离婚证，把房产登记到妻子名下，之后再撕掉即可。如果不清楚怎么办，可以联系别人代办，费用几百元。“有的业主名下五六套房都能通过银行审核，成功率高达99.9%。”

　　滨江公馆荣御馆的售楼员也劝告记者办理假离婚证，以享受三成的首付。“通过这种途径帮客户贷款成功率约七成呢。”

　　此外，对于没有在东莞交满一年社保的外地购房者，新世纪星城的售楼员则对记者表示：“不用担心社保问题，我们可以为你补交一年的社保，办个假证明。”

　　江南第一城的销售人员表示可帮记者找熟人“牵针引线”办社保证明，但收费3000元左右，“到时候介绍你认识一些熟人。”

　　一名业内人士直言不讳地说，东莞的楼盘为促进销售，多多少少都存在办假证的情况。“上有政策，下有对策，这是大家心照不宣的事情。”

　　■提醒：买房者也有法律责任

　　法律界人士指出，不符合条件的买房者在销售商建议下如果这样做，属于知法犯法，事发后必须承担相应的法律责任。

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