CFP供图

　　“商业交易将按评估价过户”的风声自今年5月就开始暗流于市，昨日，在深圳市地方税务局官方网站上公布出一则《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》，以致传言终于落地。

　　昨日，深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会发通告称，2012年10月1日起，对深圳范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格规定计征各项税款。通告显示“本《通告》自2012年10月1日起执行，有效期5年。”

　　昨日下午，南都记者就“关于评估价过户的相关细则”采访市地方税务局和市规划和国土委，但截至发稿前，均没得到任何回复。

　　现状：基本按原价过户

　　南都记者向商业二手市场了解到，目前大部分公司和个人在进行商业二手交易时，基本是按照物业原价过户。

　　业内人士都表示，如果能避开增值，按原价过户，那么税费可以节约大部分，包括土地增值税、个人交易产生的个人所得税、只用交小部分的契税和印花税就可以了，也就几个点。例如，购买一套写字楼，此业主买进时的原价为1 0 0万元，现在出手卖出的成交价是300万元。那么，买家去过户时，还是会拿着显示为“100万元”成交的阴阳合同去过户，以此避开增值部分带来的税费。

　　影响：如实施增值部分税费很重

　　记者注意到，二手商业物业交易过户时，最重的一项税费是“土地增值税”，这一项是二手住宅交易中没有的税款项。此项计算起来相当复杂。

　　土地增值税税费属于累进税率进行征税。也就是按分坡度计算，增值部分低于扣除项目金额的50%，按增值部分的30%交税；增值部分相当于扣除项目金额的50%-100%，按增值部分的40%交税；增值部分相当于扣除项目金额的100%-200%，按增值部分的50%交税；增值部分超过扣除项目金额的200%，按增值部分的60%交税。例如，拿上述100万元的物业，300万元成交来计算，仅土地增值税大概需要交接近85万。增值部分为200万元，原价100万元，其中，第一个坡度50万元，按30%计算，即15万元；第二个坡度的50万元按40%计算，即20万元；第三个坡度100万元按50%计算，即50万元。加起来就是85万元。不过，在计算之前，这个增值部分扣除相关费用之后再拿来计算，例如契税、营业税、佣金、装修费等等，因此，最后实际交的税费比85万元要少一些。但还是挺大一笔款目。

　　反映：市场对细则有多种猜测

　　业内人士纷纷对这个通告之后将出台的细则有不同猜测。

　　21世纪不动产总经理杨创慧认为“商业物业的评估价过户的细则很有可能与住宅靠拢。”而中原范进佳认为“商业物业和住宅不一样，很有可能会以评估价的6折、7折这样，打个折，再来计算增值部分，来征收增值部分带来的土地增值税、营业税、个人所得税等等。”

　　中联地产福田区西区区域经理刘永强则认为：“征税应该不会一刀切，例如像东门那的商铺，原始价格在几千元到1万元/平方米，现在卖到三四十万元/平方米的有很多。如果按原有的增值收税，那估计没人愿意卖铺了。”

　　“不过，通告早出来早踏实，之前是卖家捂着不卖，买家观望不买，但现在大家都明白一定要出台，就看细则如何。如果征税不重，估计度过三四个月的观望期之后，二手市场就会有所恢复，就像住宅那样。但如果征税过重，估计对市场是很重的打击。”江少杰分析。

　　分析

　　影响之大 远非住宅可比

　　2011年7月，深圳开始施行住宅地产按评估价过户的政策，在当时曾一度引发市场恐慌。但一年后的今天回望，对住宅市场几乎没有实质性影响。

　　美联物业董事总经理江少杰分析，政策出台后，评估价与买入价之间的差额成为最大影响因素。但主管部门给出另一个选项：可按卖出总额的1%- 1.5%交所得税。总的来说，政策出台后，存量住宅交易的整体成本比此前估计增加3个点左右。

　　但商业地产本身的税率就非常高，包括了营业税、增值税、所得税和城建、教育附加等费用。其中每一项都与差额密切相关。税率可达差额的50%以上。江少杰称，如果没有“综合税率”进行均衡，对市场的影响会相当之大。远非去年的住宅评估过户政策可比。

　　采写：南都记者 张锐宣 杨涛 实习生 肖乐