虽然上半年有楼市调控的紧锣密鼓，但回过头来盘点，不少房企和楼盘仍然是赚得盆满钵满。

　　从中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》，以及全国八大重点城市企业及项目销售排行榜来看，万科仍是“老大”。更重要的是，在北京，万科顶着降价的传言，业绩一路领先，终于喜获“状元”。

　　下半年的业绩悬念则在于，如果价格体系生变，北京的楼市是否会由此引发一场混战，让更多的无名小辈以低价“一战成名”？

　　“猴市”大佬交锋 万科坐“头把交椅”

　　上半年楼市风起云涌，开发商经历了楼市成交像猴子般的上蹿下跳，但是从中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》来看，开发商还是取得了较好的销售业绩，排名前十的房企中，前三名都突破40亿元。而顶着降价的传言，万科集团在北京公司的业绩一路领先，摘得上半年北京、全国住宅销售金额的“双冠”。

　　若干低价盘助推房企上榜

　　有房可卖才是硬道理。少数优势项目助推房企上半年业绩的特点在上半年的北京地产江湖中表现得最为明显，万科夺冠的筹码就是在售的三大楼盘：万科中粮假日风景、万科蓝山、金隅万科城。其中，前两个楼盘位列北京单盘销售额排行榜的第4和第11名，尤其是万科中粮假日风景，“试探性降价”取得热卖。这两员强将成为万科“对抗”央企大佬的“左膀右臂”。此前偏隅重庆的龙湖集团，进京已7年有余，如今全面发力，凭借4个项目夺得京城的销售亚军。

　　国企低调，可以不做“带头大哥”，但如果没有晋级前三强的代表，可能面子上有点过不去。地方国企在北京的“大哥”当属首开集团，首开虽然丢失了“头把交椅”，但是其在上半年的销售力度有目共睹，就连其他本地房企都不怎么关注的夏季房展，首开也去捞了一把，而且打折促销的心态挺好的。首开东都汇在最低迷的时候开盘，打点折也不是什么太掉价的事情，毕竟一个月内销售率接近七成的业绩才是最重要的。首开智慧社、首城国际中心也不甘落后，在单个楼盘的对决中，都跻身北京前三十名。

　　风云变幻下半年悬念升级

　　对于下半年的座次，以在售楼盘的数量与体量胜出的规则有望被打破，因为从当前楼市江湖风云变幻的趋势来看，上半年前四个月有房即可成交的状态可能要变一变了。

　　大佬们首先要面对的是有房不一定能够推得出的“江湖潜规则”。如果没有合理的价位，政府的预售手续可就不那么好办了。此外，大佬们还要面对政策打压下，市场买涨不买跌的“显规则”。

　　根据上半年的官方统计，在4月份北京楼市成交楼盘均价达到22493元/平米的新高后，5-6月连续回落，6月份已至18434元/平米的低位，与2009年底持平。尽管绝大多数楼盘的房价并没有明显下降，但该趋势反应出来的是高价房滞销或者未被放行进入市场的信号。而江湖大佬们正是高品质、高价位楼盘的主力军。

　　敏感时期，不少地产大佬近期纷纷出来表态。继华远集团总裁任志强向同行呼吁降价后，万科董事长王石近期也坦言，“一味涨价、没人倒闭的房地产市场肯定不是一个健康的市场。作为房地产企业，现在也确实到了该肩负起责任的时候了。”

　　悬念在于，从言论到实际的距离有多远？如果价格体系生变，北京的楼市是否会由此引发一场混战，让更多的无名小辈突然杀出，或一战成名？乱世出英雄的时候，是否也是一些大佬们黯然神伤之时？

　　■ “英雄”看点

　　万科

　　三盘齐发力 北京提前夺魁

　　【上半年】

　　调控下销售均价下降15%

　　深居北京多年，今朝终当老大。地产大佬万科上半年的销售业绩，除了集团全国销售额继续大差距的领跑外，北京地区的提前夺冠是亮点。

　　据万科数据，今年上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元。销售金额相比去年同期增长19.5%，亦是目前房地产行业中惟一一家半年销售超过300亿的企业，日均销售额达到2亿元。

　　而之于北京业绩，似乎令万科北京总经理毛大庆也没有想到的是，万科在北京市场提前完成了任务。去年8月，毛大庆掌舵北京万科时曾表示，5年内夺北京市场第一。根据中国房地产信息集团公布的北京房企上半年销售数据，万科今年上半年已经位列第一，销售额为61.93亿元，约占集团业绩的1/6。而查阅前三年的年度排行榜，万科在北京市场从未进入前10名。

　　万科在京的业绩主要来自三员“大将”——万科中粮假日风景销售额约17.4亿元，万科蓝山销售额约13.69亿元，金隅万科城销售额约11.86亿元，均挤入北京单盘销售额前20名。

　　万科调控后在全国乃至北京取得符合预期成绩的一个重要原因是，贯彻了总部“合理定价”的策略。据了解，虽然自4月楼市调控新政后，万科在北京、深圳、广州、上海等主要市场低价开盘，但从未正面承认降价。不过从万科公布的6个月以来销售数据计算，其销售均价自政策出台后已下降约15%。

　　低价策略使得万科的市场占有率上升。5月份，万科在14个重点城市的市场占有率为6.8%，较2009年全年的3.5%大幅提高。

　　【下半年】

　　坚持“小户+低价”策略

　　对于下半年的销售策略，万科表示，“将坚持普通住宅定位，积极促进销售”。

　　而这被业内解读为，“大佬”万科将再凭借低价、小户型策略快速推盘入市。

　　万科执行副总裁肖莉对记者表示，万科在上半年销售了40%的房源，下半年60%的可售房源要入市。“如果各地公司开盘一个月内销售不到60%，可以在市场上去找合理价格销售。”

　　而据记者了解，在可售房源中，符合调控后刚性需求的产品比例较高。今年6月，万科在深圳开盘的万科清林径和万科第五园四期里城最后一栋当日销售火爆，其产品户型多位两居三居。而北京万科紫苑5月开盘的产品，不仅价格与调控前持平，产品户型也为90平米的小三居。

　　万科北京市场下半年的主打项目房山长阳半岛本月开盘，产品仍是80-90平方米小两居和小三居户型。万科北京营销总监肖劲表示，目前已针对客户积累情况加推了800套房源，而价格在开盘时不排除再低一些的可能。

　　龙湖

　　“别墅大家”快速开发应变市场

　　【上半年】

　　集团业绩一半来自北京

　　龙湖地产在进京7年多后，今年上半年终于获得“大丰收”。

　　根据龙湖地产半年报，上半年集团实现合同销售金额104.8亿元，较去年同期增长30.6%。这也是龙湖地产首次半年业绩超过百亿元。

　　从单月销售业绩来看，龙湖集团6月份签约金额为18.8亿元人民币，较5月企稳回升。龙湖相关负责人表示，6月的业绩上升与龙湖地产供应量增长有一定关系。此外，调控大势下的快速开发也赢得市场。

　　据记者了解，作为龙湖去年新进入的地区，无锡滟澜山从拿地到开盘仅为10个月。6月开盘一个月内累计售出139套别墅，去化率超过95%，成交金额占到无锡别墅市场的70%以上。龙湖地产执行董事秦力洪表示，高周转策略保证了项目在波动的市场环境中掌握先机，保证公司快速回款。

　　而在全国业绩中，北京销售额占据半壁江山。2007年9月龙湖在京“一号作品”滟澜山别墅亮相，2008年提速扩张，至今年上半年，擅长园林景观的“别墅大家”龙湖终于在京拿下“榜眼”之位。根据中国房地产信息集团提供的上半年房企销售排行，其以56.07亿元的销售额位于万科之后。

　　而为龙湖的京城“大业”做出贡献的正是挤入北京单盘销售额前30名的三个楼盘，分别为颐和原著，花盛香醍和香醍溪岸。值得一提的是，颐和原著虽然成交量仅有25套，但以65133元/平米的成交价，成就了其超过15亿元的销售额，居北京别墅市场1-6月领衔位置。

　　北京龙湖营销副总邹墨远表示：“目前北京以家庭为单位只能限购一套房，较优质的改善型产品有竞争力，北京龙湖之所以上半年取得现有业绩，也跟龙湖的产品类型密切相关”。

　　【下半年】

　　常营地块将入市

　　秦力洪表示，龙湖现有业绩符合预期，下半年常州、青岛、沈阳、杭州等新区域陆续进入销售阶段。

　　据记者了解，下半年在北京市场，龙湖唐宁ONE销售最后一期产品伊顿公馆，下半年的重点销售项目之一通州蔚澜香醍已经开盘，香醍溪岸也将再推洋房。

　　而今年2月龙湖北京以45.4亿拿下的常营地块也进入了快速开发轨道。记者了解到，今年下半年该地块将入市，主要为公寓产品。

　　首开

　　48.45亿 失去昔日老大桂冠

　　【上半年】

　　去年开工不足影响销售

　　在熟悉北京房地产企业格局的人士看来，“京城贵胄”首开近几年首次跌落北京住宅销售榜“老大”宝座，被“外来和尚”万科、龙湖挤至“老三”，这一进一退令人错愕。

　　2010年上半年北京房企销售金额排行榜显示，首开以48.45亿排名第三。其旗下两个楼盘挤进上半年北京单盘销售额的TOP30。其中，首城国际中心以16.43亿销售额排名第6，首开智慧社以10.38亿排名22，仅此两个项目就占到首开上半年销售额的一半以上。此外，首开东都汇、首开石榴派、首开常青藤等则是住宅+商业的定位。

　　此前，首开对商业地产投入了相当的热情。“首开曾经在各种场合明确表示将要专注开发住宅项目，并转让了多个商业地块。但随着目前市场的变化和政府对于住宅市场的严厉调控，公司开始调整业务格局。”熟悉首开的业内分析人士称。

　　与此相对应的是，首开在外埠开始“瘦身”，4月30日其旗下全资子公司城开宣布退出“长沙地王”项目。

　　可以看出，首开从高举高打的资金密集定位华丽转身，专注商业地产一点开始发力。这始于对自身实力的精准判断，也有身为国企对政治神经敏感。

　　前天，首开股份证券事务代表钟宁对记者表示：“2009年相对于首开在储备土地方面的积极，开工项目稍显缺乏，京内开工面积仅为98万平米”，这影响了2010年的可售面积，“2010年将加大开工面积至240万平米”。

　　【下半年】

　　争夺中服地块

　　“无论是以前还是今后，首开的核心目标市场一直扎根北京。销售方面一直是北京在做贡献。不过，到2011年，首开的外地项目贡献会多一些。我们不排斥去外地拿地开发，只要是优质地块都会考虑。”钟宁对记者说。

　　钟宁透露，下半年，首开将携近200亿资金对“CBD核心区最后一块宝地”——中服地块展开争夺。今后，首开还将加大手中土地的开发力度，缩短工期、强化促销力度等快速回笼资金的尝试将成为常态。公司有关人士表示，未来3-4年内是销售的高峰期。

　　看来，首开重回北京带头大哥宝座指日可待。

　　中建系

　　北京未来的“巨无霸”

　　中海地产在业内总是一副低调大佬的形象，很少在公开拍卖市场露面，但在交成绩单时，总能占据前三名的位置。这样的反差留给外界一个神秘的印象。

　　【上半年】

　　老项目支撑中海业绩

　　根据中国房地产信息集团发布的数据，中海地产以25.13亿元的销售额排北京销售额的第七位。

　　中海地产北京公司相关负责人介绍，今年上半年，北京地区中海地产的销售额来自于中海城和中海紫御公馆这两个定位高端，售价也相对较高的老项目。统计显示，位于亦庄板块的中海城上半年销售了730套房源，均价21184元/平米，销售金额达到12.35亿元。而位于南二环的中海紫御公馆，上半年销售328套房源，销售金额10.20亿元。

　　随着老项目进入后期销售阶段，中海地产也及时增加了土地储备，避免项目出现断档。其中之一便是今年1月，中海地产以66.9亿元的价格拿下丰台区六圈村的两块地块，成为2010年北京首块地王。

　　除了中海地产外，中国建筑旗下的另一品牌中建地产也在去年12月和其他公司组成联合体，连续拿下奥运南区3、4、5三块商业金融用地及大兴枣园地块。充足的土地储备使得今年中建系可以销售的项目充足。

　　【下半年】

　　中建下半年或推6楼盘

　　中海地产北京公司相关负责人向记者表示，从光大地产接手而来的“学院派”已经确定下半年推出，不过也是项目的最后一期。而六圈村项目体量近40万平米，也争取在今年开盘销售。

　　同时，据中建地产相关负责人介绍，中建地产北京公司今年上半年仅仅销售一些尾房，去年拿地项目将陆续在今年下半年入市，排在前面的是大兴枣园项目，本来计划7月开盘，由于报规没有通过，得修改规划后重新报批，所以延误了开盘时间。她预计，下半年中建系可能会有6个楼盘销售。

　　中建系两大地产品牌，虽然早有分工地位，中海地产定位于内地一二线城市及港澳地区专营高中档精品住宅及商业地产，中建地产定位于大众精品住房和保障性住宅开发，会更加关注二三线城市。然而中建地产也在借机进入北京市场，两大企业的联手，必将使中建系成为北京未来的“巨无霸”。

　　合生创展

　　压力之下“老八”业绩表信心

　　【上半年】

　　豪宅做出“大贡献”

　　在经历了人事的调整、土地储备进展较慢的压力后，大家纷纷在猜测合生创展在京城的发展前景后，合生创展北京公司通过上半年的销售业绩，给外界传递了一个有信心的信号。

　　上半年，合生创展在京的住宅销售业绩在南派开发商中处于前列，以28.8亿元业绩在房企销售金额排行榜中排名第8。

　　京城豪宅项目合生·霄云路8号，因单价较高，总销售金额达15.6亿，为合生创展北京公司上半年的销售额贡献了大部分的销售业绩，此外，大盘合生·世界村新推的房源基本售完，也支撑了公司相当部分业绩。

　　该公司负责人表示，上半年各个项目的销售业绩都在年初的销售目标范围内。

　　【下半年】

　　在售楼盘都将推新组团

　　据该公司负责人介绍，下半年合生创展在售楼盘都将推出新组团，而待售楼盘也即将推出，预计下半年北京的业绩将有所增加，但最终取决于市场的走势，其价格策略将随行就市。

　　据悉，下半年，位于广渠路的时代帝景将正式面市，其销售证“已经不是问题”。而霄云路8号、合生世界村、合生麒麟社仍将继续推新盘，合生世界村将有较大批全新的组团推出。总体的供应量超过上半年已是定局。

　　但是，政策依旧是所有开发商当前面临的共同问题，对于合生而言，其面临的问题有三：其一是预售许可证受到限制，目前北京多个售价相对较高的楼盘称新拿预售许可证受阻。合生旗下的高端楼盘是上半年的销售主力，下半年如果新推房源，是否会面临同样的问题；其二是商改住受政策影响，商住楼的销售压力或许增大，下半年，合生麒麟社、时代帝景皆为商住楼，其销售前景如何，还是个未知数；其三是，宏观调控政策收紧对于集团资金链的影响，合生在全国布局范围较广，加上公司内部因素的影响，其受到的影响也颇受关注。

　　不过，上述负责人表示，完成下半年的销售目标还是相当有信心的。理由是下半年3个项目都在城市中心区，会相对稳定，其价格策略将是“随行就市”。

　　显然，完成销售额、回收资金的目标，将高于单个项目的利润目标，这或许是各个大佬们心中共同的想法。

　　■ 悬疑·榜单之外

　　恒大：进京尚需“时机”

　　恒大——全国房企销售额的老二、销售面积的老大。作为上半年最受关注的房企，恒大优惠促销的概念玩得漂亮，成绩斐然。但是，对于北京的市场，恒大却一直没有动作，最多也仅限于在天津外郊打转。但从近期恒大在上海的动作来看，进入北京或许只是个时机问题。

　　恒大地产作为二、三线城市的“大牌”，已进入到天津、重庆、沈阳、成都、武汉、南京、西安、长沙、太原、昆明、南宁、贵阳、合肥、郑州、兰州等20多个城市，拥有恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个，其中二线城市销售额已占90%以上，其低价折扣的推广策略上半年赚足了眼球。

　　2004年，恒大进入上海开发项目，先后在浦东三林开发了恒大翰城、恒大国际项目。但2007年恒大把浦东三林总建筑面积为40万平方米的三幅地块转让给万科，之后几年，恒大在上海一直没有开发过项目。恒大方面的负责人表示，一线城市是恒大谨慎进入的区域，尤其是北京和上海两地。但是，在赴港上市后，恒大启动浦东源深1号项目，也让业界看出了其向一线城市试探性地进发的可能性。

　　可以预知的是，在最近宏观调控的背景下，一线城市的房价压力陡增，政策风险加大，北京对于恒大而言，缺乏吸引力和适合其产品线的生存空间；不过随着大兴、房山、通州热度的升温，北京楼市进入郊区化时代，市场在宏观调控后进入平稳期，这对于恒大的产品线和战略而言，其与北京的契合点也会越来越多。记者在向恒大公司多名负责人咨询过进军北京的事情，得到的最多答复是：需要一个时机。而这个“时机”，应该是北京近郊以及周边区域的进一步发展。

　　富力：北京业绩待提升

　　富力地产的上半年业绩在全国排名第八，在北京却没有进入前十的榜单，让人颇感意外。但是细看富力上半年的北京销售业绩，才发现北京的可售房实在有限。对于未来的业绩而言，土地储备是北京的薄弱点。

　　一季度时，富力在北京地区销售业绩也有不俗表现，销售额为13.90亿元。与去年同期相比，是有所增长的。其目前在售的项目有富力又一城、富力丹麦小镇、富力湾等。各个项目分别推出了各种买房促销活动。至二季度，富力湾只剩尾房在售，又恰遭遇宏观调控，其销售业绩比一季度有所下滑自然在情理之中。不过这种局面有望得到缓解，随着广渠路10号地入市日期的明朗，借助价格的优势，这个高端楼盘有望为富力下半年的业绩报表贡献更多的销售额。此外，位于通州的潞河名苑南街居住区项目，也将成为2010年的待售项目。

　　不过，富力更长远的发展依赖于土地储备，尤其是北京的储备。截至2009年年底，富力土地储备总量达2200万平米，足以支持未来三至四年的发展需要。

　　但是北京的土地储备量却不容乐观。上半年，富力在天津及重庆销售理想，但仍难以弥补其在广州及北京销售跌幅，如果这一局面得不到改观，全年300亿元销售目标或面临考验。

　　■ 记者手记

　　城际“压力差”与房企布局

　　上半年的武林英雄顺序排定后，大家发现了一个规律，那就是在二三线城市占据优势的企业，在楼市的变局中占尽了先机。

　　房地产新政出台后，一线城市成交量受到严重影响，上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70%-80%；而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳。因此二三线城市的销售业绩也就成为企业成长性的决定性因素。这直接成就了万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的企业。

　　二三线城市有着更低的压力差，比如土地成本更低、政府策略更灵活、房价基数较低、规模效应明显。在同样的市场与政策环境下，二三线城市的相对低压力优势不言而喻。一个最简单的现象可以很直观地说明这个问题，比如，上海和北京的项目，市场好的背景下，一平米的价格就达到二三线城市价格的5-10倍，卖一套房等于卖5-10套房，但是，政策压力下，高价房的预售证办不下来，销售优势就变成了资金积压负担了。里外算账，压力可想而知。

　　在一线城市的房价已经给买房人带来巨大压力的同时，这种压力逐渐传导给当地政府和当地的开发商是必然的事情，提前布局二三线城市者可以占据先机，而尚未布局者，越来越大的压力差也会推着他们前进。