本该用于挽救实体经济的资金进入楼市造就“虚假繁荣”，已经引起业界对下一步经济复苏的隐忧

　　楼市疯涨背后

　　本刊记者／杨正莲

　　北京市民赵彩英54岁，看房两个月了，还没有实现换房愿望。“太贵了。”她摸着因为牙周炎而隐隐作痛的腮帮子，忍不住感叹疯涨的房价。

　　受累于经济不景气，4月份时，赵彩英关张了位于朝阳区已经营有十来年的乳品专卖店。那时起，她就试图跟房价赛跑，但是明显感觉到力不从心：冷清了一年多的售楼处如今挤满了人，曾经缺钱的开发商们也正四处买地，噌噌上涨的房价更让人胆战心惊。

　　这一切，恍若隔世。就连一贯自信的开发商也觉得不太真实——数月前他们还在为手头紧张而惧怕年关，转眼却有了花不完的钞票——接下来会怎样？

　　涨声四起

　　6月30日下午，北京市国土资源局二层交易大厅。SOHO中国总裁阎岩在等候区不断地练习举牌动作，寄望于稍后能够快速出手竞得广渠路15号地块。这个几经起落的“昔日地王”当天还吸引了万科、保利地产、远洋地产、金融家、华润置地、华远集团、中信地产、中海地产等知名房企。

　　16时40分，广渠路15号地开始现场竞价，起拍价定为26.12亿元，最小竞拍增幅为600万元。SOHO中国和保利、中信、远洋等纷纷举牌，不过，一家名气不大的中化方兴投资管理有限公司对他们的报价几乎不假思索地加价。SOHO中国最终无奈地止步于39.4亿元的报价，此前他们的心理价位是33亿元。

　　17时19分，经过97轮的激烈角逐，中化方兴力压10位知名开发商，最终以40.6亿元竞得广渠路15号地的居住建筑使用权，溢价率高达146.51%，这一有着央企背景的公司，成为了北京楼市成交总价和楼面单价的双重“地王”。

　　“这个价格太不理性了。”在拍卖结束后，SOHO中国董事长潘石屹对媒体表示。此前，地产商之间的“夺地大战”已经陆续上演，通州九棵树地块、朝阳奥运村乡地块、广渠路15号等热门地块，均不断刷新“地王”纪录。

　　据亚豪机构统计，北京6月成交的17宗住宅类用地楼面均价为4643元/平方米，环比涨21.4%。除北京外，上海、深圳、广州、成都、重庆等地高价成交的地块频频出现。

　　天价地块料将推高房价，而开发商们疯狂拿地，则部分源于此前不断上涨的房价。数据显示，从4月份以来，京城在售项目提价销售的比例逐步攀升，6月开盘的老项目后期中，三分之二的项目相比前一期提高了售价，提价幅度在500元/平方米〜3900元/平方米区间，平均增幅为12%。7月的新开盘价格更是达到12648元/平方米，力压去年7月的历史最高点，创出新高。

　　从全国来看，房价也呈上涨态势。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%，这是今年以来，全国70个大中城市房价环比连续三个月上涨。

　　开发商此时也不再讳言涨价，甚至把涨价当作一种营销手段。“从3月份开始，我们的销量和价格都是逐月递增的，以后肯定还会涨。”位于北京方庄的亚胜·铂第公馆项目销售经理李辉告诉《中国新闻周刊》。

　　与此同时，房地产股的表现也不同凡响。7月1日，在101只房地产股中，有97只房地产股全线飘红，很多房地产股票从本轮低点已经上涨了数倍之多。近期，国内主流券商陆续出炉的中期策略报告，多数将房地产视为中国宏观经济的增长引擎之一。

　　楼市是否就此回暖？《中国新闻周刊》采访的多位业界人士表示，现在很多开发商的提价行为，大多只是把在艰难时刻降下去的房价“补回来”，和周边房价靠拢。中金公司房地产行业研究员白宏炜则认为，很多报道和分析都是用个别项目代替了整体，“不太可能进入2007年那样的疯狂”。

　　然而，这种建立在宏观经济尚未回暖基础之上的房价上涨，很容易打压刚性需求的积极性，交易量下滑不可避免。据北京市房地产交易管理网最新发布的统计数据，北京5月期房、二手房成交量双双下降。广深6月一手住房交易量的同步回落，已然成为定局。根据中国指数研究院数据，最近两个月，广州楼市的周成交量已经从最高峰时的4000套腰斩到2000套。

　　中国人民银行近日发布第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示，伴随着居民收入减少范围的逐渐扩大和对未来收入的不确定性感受，超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置。其中，准备在未来三个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。

　　“如果我们大家都不买房，看他们能把价格涨到哪里去！”6月的一个下午，随看房团辗转了5个楼盘还是一无所获的赵彩英赌气似地告诉《中国新闻周刊》。

　　投资房地产？

　　赵彩英一厢情愿的想法，并不能阻挡人们将各路现金砸进楼市。

　　从2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策，使得购房者面临前所未有的购房良机。而实体经济尚未复苏，伴随着通胀预期的增加，民营企业主“拿钱砸房”也再次成为现实选择。

　　北京浙江商会副主席陈俊就认为，在金融危机和经济不景气的情况下，投资房产是一种不错的保值方式。据统计，温州至少有6000亿元的民间游资在寻找出路。仅今年5月份，温州人便在上海购买了732套房源，共计支付房款约13.42亿元。一时之间，“炒房团”又成了人们集中关注的焦点。

　　在北京房地产市场上，几乎聚集了全国各地的投资者，而人数最多的主要来自山西、内蒙古等周边地区，以及东三省和南方的温州等民间资本集中的地方。

　　中国指数研究院副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》：“业内人士说，确实有一些保值增值的需求进来买房，比如星河湾、远洋万和城等高档项目卖得都很好。”

　　北京优山美地项目，格拉斯小镇项目策划部经理卢卓君也向《中国新闻周刊》证实， 3月份以来，这两个高端项目的来电来访量呈几何级数上升，每周末都有几十组看房客户，“这基本上超过了房地产市场最火爆的2007年的情况。”她甚至认为，现在高端豪宅每个月的成交量都超过了房地产市场最火爆的年份。

　　投资性购房入市使得大型开发商的资金回笼速度加快。

　　国家统计局数据显示，今年前5个月全国商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。近日，由易居中国旗下的克而瑞(中国)与中国房地产测评中心共同发布的“2009年上半年房地产企业销售排行榜”显示，今年上半年，已有6家房企成功冲刺百亿销售额。此前，在楼市最火爆的2007年，成功晋级百亿俱乐部的房地产企业也只有10家。

　　同时，宽松的银行信贷也使得大量现金流入房地产。截至5月底，中国新增贷款是上年同期水平的2.75倍。有经济学家表示，这些新增贷款中的一部分，很可能已经通过一些途径进入了房地产和股票市场。此外通过资本市场增发、债券融资等也是房企获得可观资金的重要渠道。

　　宁波民企开元集团，主要经营酒店和房地产，名列全国酒店企业第八位。今年以来，董事长陈妙林突然发现有多家银行主动上门提供贷款，受宠若惊之下，这家实力雄厚的民营企业接受了贷款。但在暂时没有项目的情况下，这些贷款成了躺在银行账户的5.4亿元存款，而开元还要为此付出大量的利息成本，“现在6月份过了，我们正想办法把该还的贷款还掉，另外就是拿出去买地。”陈妙林说。

　　中国土地勘测规划院一份研究报告表明，开发商在回笼资金后，大都趁土地价格相对便宜时开始增加土地储备，而由于对后市预期不明朗，开发商增加项目投资比较谨慎。

　　据北京市统计局数据，今年1～4月，新开工面积比上年同期下降超过五成。5月份，北京获得了施工许可证的经营性住宅项目建筑规模，比去年同期减少了近二成。

　　不确定的未来

　　楼市的“虚假繁荣”，已经引起了对下一步经济复苏的隐忧。万科老总王石就认为，目前的房价是维持不住的，房价的连续上涨是不可能的。

　　6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上海市政府例行新闻发布会上表示，政府希望房地产市场能够保持健康、稳定，不希望房价涨得过快，为此政府将“有所作为”。

　　国家信息中心专家委员会委员高辉清也公开表示，房地产价格以这么大幅度上涨，可能存在投机行为，未来楼市可能出现新的调整，“无论是学者、还是决策部门，都认为现在的房价依然偏高。”

　　有迹象显示，中央政府正在试图将资金导入到实业领域，并同时通过各种政策信号来抑制可能产生的泡沫。就房地产领域而言，5月国务院先后出台了研究物业税、2009～2010年廉租房规划以及降低房地产开发资金比例等一系列政策，显示政府在当前经济环境下的复杂心态。

　　中国银监会日前下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，强调贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求。这份标注了“特急”字样的《通知》特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手段虚增存贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。

　　“现在开发商内部也很彷徨，暂时还看不清楚未来的走向。” 一位不愿意透露姓名的开发商告诉《中国新闻周刊》，“2009年才是最危险的时候，是最难做决断的一年。”

　　北京市房地产协会副秘书长陈志近日在电话中告诉《中国新闻周刊》：“我们也正在密切关注市场，现在还看不清楚。”

　　值得玩味的是，国际投行在唱多中国楼市的同时，一季度QFII大幅减仓房地产个股，减持数目在所有行业中排名第一。★

　　继20年前成功摆脱乡镇企业主导的“苏南模式”之后，外资主导的苏州经济增长模式，也似乎走到转型的十字路口

　　苏州模式：增长的尽头？

　　本刊记者/周政华 (发自江苏苏州)

　　6月初，一个闷热的午后，王新来哼着小曲，庆祝自己又小赚了一笔：他刚刚只花了不到1万块钱，就从一家倒闭的外贸公司那里，收购了50台旧台式电脑。

　　去年秋天以来，这个苏州二手电脑回收商就不再为货源发愁，回收成本也一降再降。不过，目睹了大批当地企业倒闭的王新来也时常担心：这样的“经济危机财”还能发多久？

　　在王新来的印象中，经济形势在一年前就突然变了脸：闹了多年的“电荒”几乎一夜间自动解除，往常整天不得闲的物流公司快递员手头也没了活，大批农民工又拎起返乡的行李。

　　位于江苏南部的苏州，是“世界工厂”最繁忙的车间之一，经济实力远超省会南京，在“长三角”地区是仅次于上海的另一制造业中心。占据当地经济总量半壁江山的外资，不仅把这位昔日“苏南病人”变成中国经济总量最大的地级市，同时也成为国内诸多城市学习的样板。

　　然而，今年一系列经济数据的披露，印证了王新来心中的不安。

　　苏州统计局数据显示，今年一季度，工业总产值同比下降了2个百分点以上，用电量不到去年同期的9成。这主要受累于两项指标下滑：外贸出口只相当于去年同期的四分之三，外商投资则持续第9个月负增长。

　　由于外资主导的出口加工经济从未如此虚弱，以至于当地政府对经济前景的预测也相当谨慎：苏州市统计局在“2009年一季度苏州经济运行情况”报告中称，“回升迹象渐显，基础尚待夯实”。

　　对政府来说，除了希望经济数据更好看之外，更大的挑战则在于：苏州继20年前成功摆脱不断衰败的乡镇企业主导的“苏南模式”之后，当下的外资主导的经济增长模式似乎也走到了尽头。

　　外资开始撤离

　　最先传来坏消息的，是成立还不到三年的缤特力通讯科技苏州有限公司(以下简称缤特力苏州公司)。这家总部位于美国、全球最大的蓝牙耳机研发制造企业，在今年3月宣布关闭位于苏州工业园的工厂。

　　地处苏州工业园的缤特力苏州公司，占地超过2万平方米，鼎盛时拥有近千名员工。苏州工业园管委会甚至还以这家企业的名称命名了一条当地的街道。眼下，这座被美国人抛弃的工厂寂静无声。缤特力苏州公司的一位人力资源经理对《中国新闻周刊》记者表示，全部撤离工作将在8月底完成，目前正在物色厂房买家。

　　缤特力总裁康人杰曾计划在2010年前将苏州工厂的总投资扩大到1亿美元。但经济危机不但打消了他的扩张念头，而且还促使这位精明的美国商人放弃低附加值的制造部门，转向专注研发，把产品外包生产。位于山东潍坊的一家民营企业——歌尔声学承接了苏州工厂转移的全部制造订单，由此也一跃成为全球最大的蓝牙耳机工厂。

　　资本逐利的本性，暴露了苏州作为全球制造业链条最末端的“制造中心”地位的脆弱。外商一旦发现成本更低的地方，就会毫不犹豫地转投别处。经济危机时期更是如此。

　　不仅仅是缤特力，整个苏州工业园的半导体产业都陷入了困境，撤资成为外商“断臂求生”的最便捷选择。

　　同样在今年3月，世界半导体巨头——美国国家半导体也宣布从苏州撤资，位于苏州工业园的芯片封装和测试工厂将在10月关闭。该厂一位员工对《中国新闻周刊》记者说，所有的机械设备将被运往位于马来西亚马六甲的美国国家半导体的另一家工厂。

　　6年前，美国国家半导体在苏州工业园开工建立工厂之初，选择中国区的运营总部时，就舍弃了苏州，选择了100多公里之外的上海。而事关苏州工厂的重要决策，又几乎全部来自位于香港的亚太区总部。一位美国国家半导体苏州工厂的技术人员对《中国新闻周刊》记者说，美国国家半导体在新加坡和马来西亚各拥有一家工厂，来苏州建厂，主要是看中这里的土地便宜和税收减免。

　　更多外资半导体厂商在最终决定是否撤资之前，选择了相对温和的裁员和降薪，以作观望。

　　美国芯片制造商AMD投资的飞索半导体有限公司，在今年3月中旬，一天之内裁掉了一半的员工。一位中国科技大学的应届硕士生，上班还没半年就再次加入了失业大军。

　　此外，苏州工业园的大批外商投资企业，如库力－索法半导体、艾佩斯、欧瑞康、和硕、飞思卡尔、奇梦达等均传出裁员消息。

　　在苏州工业园总投资超过18亿美元、拥有1.5万名雇员的三星苏州公司，没有选择撤资和裁员。但是苏州工业园的一家三星电子液晶显示器工厂的工人说，从去年12月开始，工厂就减少工人加班时间，实际的工资水平下降了三分之一。目前，该工厂的月平均产量尚未恢复到经济危机前的80%。

　　经济陷入停滞

　　撤资的阴云笼罩在整个苏州工业园区的上空。

　　成立于1994年的苏州工业园，由中国和新加坡政府合作建立，被视为苏州经济的样板。目前，这个工业园吸纳了1万多家工厂入驻，其中79家“世界500强”企业投资的126个项目，其产出占整个工业园产值的四分之三，IT、家电、汽车航空零配件成为园区三大支柱行业。2008年，整个苏州工业园的生产总值接近1000亿元，占苏州全市的地区生产总值、税收和固定资产投资的15%以上。

　　苏州工业园管委会新闻发言人刘杰在接受《中国新闻周刊》采访时表示，“目前园区中的确有些企业暂时关停工厂、减少产能。”他认为，经济危机给苏州工业园区带来的最大问题是订单的减少和外部市场的萎缩。他同时认为，金融危机促使企业进行重组、洗牌，竞争力差的企业在此过程中逐渐被淘汰，从而逐步达到产能平衡。

　　此前，苏州工业园区今年1月1日推出《关于促进经济平稳较快发展的若干意见》中披露，去年11月开始，园区内企业的订单下降了3到5成。

　　受累于苏州工业园的颓势，整个苏州经济增长乏力。

　　整个苏州的经济，实际就是建立在包括苏州工业园在内的四大经济开发区基础之上。除了苏州工业园，另外三家国家级的经济开发区——苏州高新开发区、昆山经济技术开发区、张家港保税区也都是年产值超过数百亿元的经济巨人，这四大由外资投资主导的经济开发区贡献了苏州三分二以上的经济总量。

　　苏州大学商学院院长万解秋认为，与广东、浙江相比，苏州两三万家外资企业问题暴露得要晚，但可能影响更深、恢复周期更长。

　　苏州市市长阎立在出席今年全国“两会”时坦言，截至2月底，该市有三分之一企业由于受到金融危机影响开工不足。苏州统计局数据显示，今年一季度，外商直接投资比减少了近20%，投资额不到164亿元。

　　截至目前，官方尚未透露撤资的外企总数。但种种迹象表明，如果经济持续低迷，外资撤离苏州极有可能从个别现象演变为一股巨大浪潮。

　　智联招聘苏州分公司总经理李伟说，自2008年11月份以来，苏州工业园的外资企业大都冻结了招聘计划，工厂操作工和企业中层管理人员的招聘职位下滑最为严重。李伟在接受《中国新闻周刊》记者采访时表示，从招聘职位来看，IT制造业，物流业受经济危机冲击最大。李伟说，尽管一些外资企业在去年12月已经和智联签订了合同，但到了今年这些合同都取消了。

　　苏州向何处去

　　外资撤离后的产业空心化，将是苏州经济面临的最大威胁。

　　目前，外商在苏州的投资主要集中在半导体、家电、汽车和航空配件产业，苏州接近9成的外贸出口来自这些外资企业。

　　苏州市财政局在一份题为《进一步提升苏州外资利用质量的思考》的内部报告中提及，苏州全市90%高新技术产品来自于外企，但80%的外企属加工配套型企业，即使属于高新技术产业，也只是众多产业链中微小的部分。

　　这份报告认为，在苏州外商独资企业中拥有高技术者不多，引入的大都是二三流技术，或处于高端产业的低端环节。进驻苏州的著名跨国公司大都把技术中心、研发机构、测试中心等放在在境外或上海，其高技术产品的核心技术也不会向苏州转移。

　　如果外资“退潮”，羸弱的民营经济也一时难以接过发展的接力棒。

　　目前，苏州本地民营经济主要以纺织服装、化纤、钢铁和机械加工为主，抗风险能力差。事实上，曾经是“苏南模式”发源地之一的苏州，民营经济天生弱小，而后来以吸引外商直接投资主导的输入型的经济模式下，政策和资金长期倾向外资，苏州民营经济因此羸弱。

　　苏州大学经济学教授沈健在接受《中国新闻周刊》采访时认为，苏州过去的发展模式过度依赖廉价资源。随着本地土地成本和人力成本的上升，优惠条件不复存在，企业大规模外迁是迟早的事，就像当年很多外资企业从广东迁到苏州一样。

　　但政府仍试图强化上述优惠政策，以留住外资。

　　以苏州工业园为例，从今年1月开始，工业园区管委会下调园区公积金缴费比例2个百分点，企业因此每年减负3亿元左右；接着，放宽企业注册资本不能按期出资的处罚；管委会甚至还在年初帮助一台资企业从中国工商银行和中国银行等国有银行那里获取贷款。

　　当越来越多的企业开始撤离苏州时，政府选择了软件外包业，作为填补未来产业空心的后备军。早在5年前，苏州就和大连、广州、上海、深圳一同入选“中国软件欧美出口工程”试点基地，成为软件外包的“国家队”成员，并成立了以苏州国际科技园为主体的苏州高新软件园承接外来投资。目前，苏州高新软件园由大连软件园股份有限公司运营管理。园区内企业仍然以日本富士通软件、印度NIIT软件培训、法国欧陆分析技术、韩国易当网络等外资企业为主导。

　　但是，苏州软件业要取得与制造业中心同样的地位，尚需时日。今年6月19日，第七届中国软交会发布的《2009中国软件自主创新报告》认为，北京、上海和深圳市是软件产业自主创新能力最强的城市，而苏州则处于“第二梯队”。

　　“苏州早就呼吁经济要转型，现在看，转型还是晚了。”苏州市政协副秘书长徐伟荣说。他曾担任过苏州市政府政策研究室主任，对于苏州的外资主导“飞来经济”背后的隐患相当清楚。       ★

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