博弈10个月，华夏幸福两千亿化债方案现雏形

　　债权人不想沉船，部分债务拟展期8年。

　　记者丨钟黛

　　编辑丨江一苇

　　华夏幸福的化债方案又有新进展。

　　近日，华夏幸福披露了17只境内债券的偿付方案，涉及金额约为313亿元。

　　今年2月初，华夏幸福首次披露债务逾期，不到10个月，其逾期债务已突破千亿。目前，其债务总额为2192亿元。

　　历经10个月的博弈与磋商，其整体债务化解方案已现雏形，目前需要协调各方，获得债权人的同意。

　　华夏幸福是第一个案件集中管辖的爆雷房企，其债务重组方案对于房地产市场具有重要参考意义。

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　　协调难度大

　　12月4日，华夏幸福披露了14只境内债券的偿付方式。其中8只是公司债，6只为私募债，合计金额约278亿元。共有两种兑付方案：

　　（一）现金偿付+信托受益权份额抵偿+展期清偿的方式进行综合偿付

　　1、其中30%-40%，华夏幸福将以现金偿付。

　　2、其中10%-20%，华夏幸福拟以持有型物业资产设立信托计划，并以信托受益权份额抵偿该部分债务。信托计划期限初定为8年；受益人大会可决议对该期限予以延期，每次延期不超过3年。

　　3、剩余的40%-60%，华夏幸福拟将债务本金展期8年。展期届满后，协商直接清偿或继续展期。债务重组协议签署后，年利率调整为2.5%，利随本清。

　　（二）出售公司通过债务置换方式承接

　　清偿条件为，可选择拟出售公司有条件承接其债权，具体承接条件由债权人与相关资产收购方及公司另行协商确定；

　　对于清偿效果，华夏幸福方面表示，以“置换带”方式清偿的部分债权本金，不再适用第（一）项清偿方式，剩余债权本金仍按第（一）项清偿；

　　置换后，债务本金展期五年，到期后可协商继续展期。年利率调整为3.85%。

　　12月6日，华夏幸福在上海清算所发布了3只中期票据的偿付方式，与上述债券的偿付方式相同。3只中期票据债券逾期本息共34.8525亿元。

　　有华夏幸福公司债的个人投资者对《21CBR》记者表示，不同意该方案，要求行驶小额优先权，小额以下的部分全额清偿。

　　过往企业债务重整时，一般会单独设计小额债权兑付方案。比如，康美药业全额现金清偿50万元以下的债权，海航全额清偿10万元以下的债权，在这之上的债权，兑付一定的比例。

　　此前，9月30日，华夏幸福已公告了2192亿元金融债务的整体清偿路径：

　　其一，卖出资产回笼资金约750亿元，其中570亿元用于现金偿还债务，其余资金用于运营；

　　其二，出售项目公司股权以带走金融债务约500亿元；

　　其三，优先类金融债务展期或清偿约352亿元；

　　其四，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；

　　其五，剩余约550亿元金融债务由华夏幸福承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

　　来源：涛动宏观

　　国家金融与发展实验室特聘研究员任涛团队认为，上述化债方案虽然路径比较清晰，但沟通协调难度高，兑现起来的不确定性仍较大。

　　任涛团队指出，大部分债权明确了“留债、展期、利率下调”等解决思路，且明确要豁免已发生未支付的利息、罚息、违约金、复利及其他违约责任等，这些均需要取得金融机构债权人的同意。

　　而且，出售项目公司股权需要找到潜在投资者，目前还没有确定收购方，且与潜在投资者之间还存在不确定性较高的博弈过程。

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　　非标融资急增

　　截至今年上半年，华夏幸福三道红线全部踩中：剔除预收款项后的资产负债率达到80.30%、净负债率高达209.28%、现金短债比低至0.11。

　　截至上半年，华夏幸福融资总额为1876.19亿元，其中银行贷款452.20亿元、债券及债务融资工具773.60亿元，非标融资余额650.39亿元。

　　纵向来看，近年来华夏幸福的银行贷款规模变化不大，债券融资规模在2018年经历一波增长后，也逐渐趋于平稳。不过，高息非标融资在近三年急速增长。

　　2018年底，华夏幸福的信托、资管等非标融资共计278.44亿元，今年6月底上升到650.39亿元，占其融资总额的比例由20%左右上升至34.67%。

　　近三年，华夏幸福的非标融资成本都在10%以上，远高于银行贷款约6%的成本和债券融资约7%的成本。

　　企业预警通显示，华夏幸福及其子公司至少有11笔信托融资仍在存续期。

　　五矿国际信托与其来往最为密切，做了4笔融资，其中3笔融资的总额为58亿元，另外一笔金额不详；其次是中融国际信托，3笔融资共计61亿元。

　　除此之外，华夏幸福还有不计入负债项的永续债和少数股东权益。

　　2020年以来，华夏幸福永续债规模净增了110亿元，资金方也出现了信托的身影。

　　其中，中融信托向华夏幸福“输血”41亿元，初始利率为8.50%，陕西省国际信托提供15亿元，初始利率为8.50%。

　　事实上，华夏幸福的债务危局，在扩张过程中早已埋下伏笔。早年，华夏幸福创始人王文学看准北京的产业以及购买力外溢的红利，大举拿地，在固安、廊坊、香河一带开发产业新城，以及孔雀城项目。

　　华夏幸福创始人王文学

　　产业新城的主要模式为，利用地产销售的现金流，支撑产业园的招商运营，具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂、应收账款多等特点。

　　环京楼市火热时，华夏幸福的销售额6年间疯涨10倍，并于2016年冲破千亿，成为千亿俱乐部中少有的区域型房企。2017年环京限购令起，孔雀城的销售趋紧。

　　此后，叠加疫情反复等多重因素，华夏幸福的回款遭受较大冲击。

　　2018年和2019年，平安系斥资近180亿元拿下华夏幸福25.25%的股份，成为其第二大股东。随后，华润置地“掌舵人”吴向东带团队跳槽华夏幸福，坊间流传，吴向东的入职是由马明哲力邀。

　　来源：涛动宏观

　　平安系和吴向东进入后，似乎对王文学引以为豪的产业新城没有太大兴趣，而是大力发展商业地产，华夏幸福对资金的需求愈发加大。

　　公司的账面货币资金加速下滑。2017年为681.05亿元，2020年为269.93亿元，今年上半年为139.80亿元。其中，大部分的资金受限，上半年可动用的货币资金只有7.34亿元。

　　华夏幸福债务危机爆发后，其股东华夏控股已多次被强制处置、被动减持。华夏控股及其一致行动人的持股比例由37%降至23.56%，降为二股东，平安系自动成为第一大股东。

　　据公告，如果债务重组方案能顺利通过，经过资产及业务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

　　华夏幸福称，其产业新城业务布局过于集中的问题将明显改善，抵御区域政策和市场风险的能力提高。

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责任编辑：刘万里 SF014