拿地20余年未入市，产品设计被吐槽，深圳新盘的“难产之路”_新浪财经

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　　拿地20余年未入市，产品设计被吐槽，深圳新盘的“难产之路”

　　中国房地产报大湾区

　　江小亭/发自深圳

　　虽深圳新建住宅供应紧张，但相关捂盘现象却并不少见，时间短至几年，长达数十年。不少项目更是被冠之“捂盘王”“开盘假动作大师”“远古盘”等头衔。

　　在一次次拖延入市中，虽拖高了周边房价，也拖垮了购房者耐心。

　　宝安网红盘20余年未入市

　　位于深圳宝安的泰华梧桐聚落堪称是“难产”代表。

　　项目于1998年拿地，在长达20余年断断续续建设中，虽楼体已于去年年底封顶，但开盘时间至今仍属未知，周边房价也早已从23年前的几千元/平方米上涨至如今的超10万元/平方米。

　　图片来源：房天下

　　对于高周转上市房企而言，效率就是金钱，回款与现金流是比利润更为重要的存在，而反观泰华地产，这个起步势头猛烈的公司，项目打造节奏却后劲不足。

　　泰华地产于1991年成立，近30年来扎根深圳。据媒体报道，早于上世纪90年代末，市场上便频现泰华身影，尤其宝安区，拍卖场上公开出让的土地几乎都可见老面孔泰华。

　　反映到项目打造上，据集团官网显示，1996年，泰华首个楼盘“泰华花园”入市，至2008年间，保持平均每年一个项目的开发速度。2013年梧桐岛入市后，至此，官网上便再无入市项目更新。

　　市场上更多的讨论也开始聚焦于集团迟迟未入市的新盘们，其中泰华梧桐聚落与宝安区另外的泰华梧桐林居也由于开发年限过久，被冠之“宝安捂盘大小王”称谓。

　　图片来源：泰华地产官网

　　对泰华梧桐聚落的迟迟未入市，深圳市规划和自然资源局宝安管理局相关负责人直接表示，项目目前已完工，后续销售由住建部门负责。

　　不过在深圳市住建局近期已公布的四季度预入市项目列表中，暂无泰华相关项目，今年入市概率仍较小。

　　泰华梧桐聚落位于宝安中心区，临近宝安区人民政府，随着粤港澳大湾区规划的落实与推进，叠加前海扩容利好，宝安中心片区已渐渐完成“关外刚需首选”到“豪宅改善置业”的转变。

　　泰华梧桐聚落花园/中房君摄于8月份

　　项目紧挨鸿荣源壹方中心，目前该小区二手房指导价已达10.08万元/平方米，实际挂牌单价超15万元/平方米。新盘限价下，项目“打新”利润空间可观，即便开盘无定期、无任何宣传，泰华梧桐聚落仍吸引众多关注，话题度居高不下，是当之无愧的网红盘。

　　另外的泰华梧桐林居（原名泰华海逸世家）距离泰华梧桐聚落则不过约300米距离，地块虽于2003年签订用地合同，但近20年过去，如今仍在动工建设中。

　　泰华宝安两项目位置及周边小区参考价情况

　　多“难产”盘上榜官方四季度预入市名单

　　近日，深圳市住建局官宣了四季度计划入市住宅和公寓，共55个，包括24631套住宅与6095套商务公寓，对于新房市场仍相对火热的深圳而言，市场对于高性价比新盘仍保持一定热度。

　　而在公示的四季度计划预售商品房情况表中，同样不乏出现了如“深圳最高住宅”加福华尔登府邸（福田）、万福花园（龙华）等入市进程稍慢项目。

　　以位于福田的加福华尔登府邸为例，这个2019年初便传言要入市的深圳最高住宅，曾陆续出现于深圳市住建局今年公布的一季度、二季度、三季度以及四季度计划入市名单中，吹风价也一度去到12万元/平方米以上。

　　如今这个239米高的独栋住宅主体早已完工，项目也终于于近日正式获批预售证，毛坯备案均价约9.4万元/平方米，与吹风价有一定差距。

　　图片来源：房天下

　　相较于加福华尔登府邸，位于龙华的万福花园开盘时间则依旧神秘。项目预入市住宅套数1600套，为四季度预入市列表中体量最大项目之一。

　　万福花园也是一个走过16年开发历程的项目。

　　早于2005年，深圳新房均价仍在7000元/平方米左右时，万福花园所在地块“A819-0018”便于国土局登记，随后便无任何动作；2013年项再次获批建设用地规划许可证，并确定案名，接着便再度进入停滞状态；一直到2019年初，项目才开始大规模建设，至今日，在不紧不慢的施工中，楼体已进入收尾阶段，虽市场已传出项目即将入市信息，但官方仍未透露任何产品信息。

　　四季度能否如期入市也成市场一大期待。

　　开发商或通过合法手段囤地不开发

　　“我觉得还是要看导致这种长期不开盘的原因，有的开发商是真的资金出了问题，工期、验收都会拖慢，有的债权人还起诉，这种情况延迟开盘是出于无奈之举。如果没有异常，资金状况也良好，很可能就是‘捂盘惜售’，为了后面卖出更高价格。”北京市君泽君（深圳）律师事务所陆晖律师针对个别新盘迟迟不入市情况分析道。

　　而据某业内人士表示，某些开发商为争取利润最大化，可能会把原来1期或者2期就能开发完成的地块，分成多期多批次进行开发，部分项目打完地基便开始停工，但状态却仍属“建设中”。

　　或正如陆晖所补充的，虽然监管部门一直在打击捂盘行为，但是开发商可以通过一些合法的手段，来造成表面上的资金紧张、工期延误、审批时间长等现象，以达到‘捂盘’效果。在这个方面，就需要监管部门花点时间去研究如何解决。

　　“现阶段看，捂盘的代价，与房价跃升的增值利润相比，悬殊较大，相应的惩罚力度与查处力度或需加大。”上述业内人士继续说道。

　　此外，值得注意的是，故意拖延入市对于房地产开发企业而言，除了或面临官方处罚外，也并非一本万利。

　　如可能就会出现早期的产品设计面临不适配当前市场需求的情况。

　　打开深圳某房产交流论坛，对于部分“超长待机”项目，其披露的产品户型不乏引发网友们较多吐槽。