力高健康IPO 黄若虹兄弟只差“健康”了

　　来源：新浪乐居

　　乐居财经徐酒眠发自广西

　　力高分拆物业IPO，出手迅速，分拆公告与招股书几乎同时。

　　两个月前，黄若虹在对外采访中透露出了分拆物业上市的意图；一个月前，力高集团旗下物业管理公司经历了一系列人事变动。6月9日22：57，力高集团（01622.HK））公告分拆物业，当晚，招股书就已摆上了港交所。

　　一个月前的人员进退、资产腾挪，关于上市的猜想随着一份招股书的披露，进军港股由“意图”变成真。力高集团建议分拆旗下物业管理公司在港交所上市，起名力高健康生活有限公司（简称“力高健康生活”）。

　　从递交上市申请的主体公司名称来看，黄若虹与黄若青兄弟标新立异，似乎是想讲一个不一样的物管故事，打起了康养的主意。

　　智慧、商管、民生，物管赛道再添一个健康。而这也成为了继奥园健康（03662.HK）之后，第二个重押“健康”的物企。

　　力高健康生活打出的“健康”牌，递表前突击收购扩盈第三方规模，而更有意思的是，虽然在名称上挂上“健康”二字，业绩里却没有健康贡献的成分。

　　黄若虹兄弟持股68.55%

　　作为本次上市境外实体的力高健康生活，成立于2021年2月10日，由力高地产100%持股。而力高地产由黄若虹、黄若青分别持股39.06%、26.66%，合计持股比例超过65.72%。

　　递表前重组完股权架构，新增股东时代置业，其由弟弟黄若青全资拥有。最终，黄若虹、黄若青合计持有力高健康生活68.55%的股权，而余下31.45%的股权由其他公众股东持有。

　　招股书披露，力高健康生活的历史最早开始在2008年，其成立的第一间营运附属公司 UG Management ，即优居美家物业服务有限责任公司（简称“优居美家”）。

　　递表之前，经过系列业务整合和股权重组，力高健康生活将UG Management纳入股权架构之下，与烟台中泰、中天云联共同组成其在境内的主要业务平台，由力高健康生活在境内唯一平台深圳优居美家物业服务有限公司（简称“深圳优居”）统一控股。

　　追溯历史，优居美家成立之初由黄若青的表亲黄鹏持股占比 52% ，另一面独立第三方陈毓鹏持股占比 48%；2010年5月17日，陈毓鹏以240万元将48%股权转让予黄鹏。

　　5年后，黄鹏又以500万元将全部股权转让予力高地产的间接全资附属公司——力高（中国）地产有限公司。2016年3月，优居美家从力高地产剥离，深圳优居由此成为其大股东。

　　力高地产退出股东之列后，优居美家经过两度更名，名称中隐去“江西”这个带有地域特色的词。

　　紧随力高地产的退出，第一次更名从“江西恒丰行物业服务有限公司”变更为“江西优居美家物业服务有限公司”； 次年，2017年2月，其注册资本扩增十倍至5000万元，同时名称再度变更，去掉了排头的“江西”二字，由此以“优居美家物业服务有限责任公司”之名行走江湖。

　　目前，优居美家最终控股股东为香港公司康利投资（国际）有限公司。

　　此次力高集团分拆力高健康生活赴港上市，其两大业务构成中，传统物业管理部分就是以“优居美家”为品牌，而康养部分以“怡邻健康”为品牌。

　　突击收购 扩增独立性

　　尽管股权早已经从地产中剥离，但优居美家并没有独立成行，业务发展上主要依托力高地产。

　　2018年—2020年，力高集团分别为力高健康生活提供了项目26个、34个、43个，在管面积分别为510.5万平方米、616.5万平方米、752.6万平方米；同期，力高集团所开发物业有关提供物业管理服务所得的收益分别为7990万元、9780万元及1.23亿元，占总物业管理服务收益的96.7%、93.4%及90.4%。

　　截至2020年12月31日，力高健康生活在管项目总计86个，在管总建筑面积1350万平方米；已订约管理位于中国11个省、市及自治区的21座城市的117个项目，合同总建筑面积为2010万平方米。

　　为增加独立性，也为了扩增第三方面积，去年底，力高地产的间接全资附属公司深圳御高，以255万元的代价从独立第三方芜湖市邻距离物业管理有限公司收购了芜湖市森林物业管理有限公司（简称“芜湖森林”）51%股权。

　　紧随股权转让完成后，芜湖森林成为力高地产的间接非全资附属公司，其由深圳御高、独立第三方芜湖邻距离物业及独立第三方陈明龙分别拥有51%、39% 及 10%的股权。

　　招股书披露，芜湖森林主要从事提供住宅及非住宅物业管理服务，服务项目圴位于安徽省芜湖市。这笔收购为力高健康生活带来了25 个在管项目，以及450万平方米的总建筑面积。

　　得益于对芜湖森林的收购，截至目前，力高健康生活由独立第三方物业开发商开发的项目46个总订约建筑面积650万平方米，占已订约建筑面积的约29.7%。

　　不过截至最后实际可行日期，这笔收购还有40%的余款未结清。

　　此外，力高健康生活来自独立第三方所开发物业的物业费通常也偏低，2020年数据只有1.2元/平方米，而力高集团物业收取的物业费为1.7元/平方米。

　　“康养故事”承压

　　黄若虹兄弟欲以力高健康生活讲康养故事，因此将康养服务体系引入到了社区，欲之成为和物业服务一样陪伴式的社区功能。

　　力高健康生活将康养业务划分到社区增值服务部分，主要以怡邻健康中心为载体，提供社区康养服务，涵盖了社区医疗、长者照护、营养膳食、长者学院、邻里活动等。

　　不过目前，这部分业务似乎并没有形成规模收益。2018年—2020年，力高健康生活收益分别为1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元，复合年增长率为40.6%。

　　其中，社区增值服务虽然毛利率较高，但占比却非常少；同时，也还未体现出康养服务的重要性。

　　社区增值服务中，以水电费管理、污水处理服务、公共空间租赁、停车场管理及广告服务为主的公用区域管理服务收入占比86.3%，而其余几大收入来源则是停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务。

　　对于康养业务，力高健康生活在招股书中表示，“可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。”“于社区医疗服务的投资可及时收回，或根本无法收回，或该等产品的回报率可与其他业务活动相提并论。”

　　此外，医疗保健行业在中国亦受到严格监管，未来将如何发展还难以预料。技术问题、经营问题或物流问题，都可能阻碍力高健康生活客户获得所需服务；医疗事故投诉、数据泄露等事件也将可能对其造成不利影响。

　　“二代”入场

　　虽然黄若虹、黄若青兄弟执掌着力高集团旗下产业的控股大权，但在力高健康生活的高管体系中，“二代”已经入场历练。

　　招股书披露，力高健康生活的三位执行董事中，除了一位力高集团的老将唐承勇，其余两位分别是黄若青的侄女黃燕雯、女儿黃燕琪。

　　资料介绍，唐承勇现年57岁，拥有28年地产行业经验，于2001年8月加入力高集团，2013年成为力高地产董事，次年成为执行董事。

　　在物业管理方面，唐承勇也有着丰富的经验，在2008年UG Management成立之时就加入了管理层，担任的总裁，主要负责监督本集团整体管理及运营。目前，唐承勇主要负责力高健康生活的整体管理和运营。

　　以唐承勇辅佐两位“二代”，黄若虹兄弟早就有此决定。

　　今年29岁黃燕雯，在2015年于北京大学城市规划专业本科毕业后就加入了力高健康生活，担任唐承勇的助理；而今年25岁黃燕琪，2018年毕业于香港理工大学环境及室内设计专业，2019年又去往了意大利米兰工业设计学院进修，获得食品设计及创新硕士学位。此后也进入力高健康生活，担任深圳力高康安健康管理的总裁助理。

　　目前，至少有21家物业企业向港交所递表，处在排列上市之列，其中也不乏规模体量很小的物企。

　　不过力高健康生活1350万平方米的在管体量，应该就是在垫底的位置。而要如何讲好康养的故事，也是一个问题。

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责任编辑：张亚楠