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文 | 朱玥明
在上市地产公司的业绩披露中，美好置业（000667.SZ）年报姗姗来迟，连同公司一季报，在2021年4月的最后几日浮出。
《今日财富》发现，今年一季度，在股价波动的同时，美好置业的前十大股东变动剧烈。东方时尚投资有限公司（以下简称“东方时尚投资”）、中央汇金、中国证券金融股份有限公司三家机构和三位个人退出前十大股东。新晋的前十大里包括美好置业董事长刘道明女儿刘南希等4名个人股东以及陆股通和北京培黎教育发展中心。
总裁离职、主业亏损、转型困难、股价大跌，某种程度上，美好置业现下面临的压力不小。
股价暴跌疑被操盘
2021年1月15日，美好置业和东方时尚（603377.SH）这两家看似业务毫无关联的公司却在同一天开启了暴跌模式。彼时，东方时尚控股股东东方时尚投资是美好置业的第二大股东。
当日，美好置业股价突遭数十万手卖单，从最高3.81元/股连续下跌最低至1.54元/股，2月10日起股价小幅回调，持续低位波动，截至5月31日收盘，美好置业的股价为1.84元/股，总市值达45.39亿，累计缩水超48亿元。
更为巧合的是，经过几日暴跌，东方时尚和美好置业分别于1月19日和1月23日发布了回购公司股份的公告。
美好置业在暴跌前，公司股价曾在3.8元附近盘整长达5个月，“该股已被庄家控盘将拉升至7元”的传言不胫而走，期间大量私募基金及散户跟进建仓，迎来的却是“黑天鹅”式的暴跌。而东方时尚日前则出现在私募基金经理叶飞爆料的“市值管理”名单里。
与此同时，今年一季度，东方时尚、中央汇金、中国证券金融股份有限公司三家机构和三位个人股东退出前十大股东。新晋的前十大里包括美好置业董事长刘道明女儿刘南希等 4 名个人股东以及陆股通和北京培黎教育发展中心，前十大股东里6席变动。
面对上述股价变化和巧合，美好置业回复《今日财富》表示：股价波动受多种市场因素影响，公司不能影响也无从判断。而针对公司股票交易异常波动，公司对有关事项进行了核查，并向公司管理层、控股股东及实际控制人进行了核实：
“公司前期披露的信息不存在需要更正、补充之处；未发现近期公共传媒报道了可能或已经对本公司股票交易价格产生较大影响的未公开重大信息；公司及控股子公司生产经营活动正常，内外部经营环境未发生重大变化；公司及公司控股股东、实际控制人不存在关于公司的应披露而未披露的重大事项，也不存在处于筹划阶段的重大事项；股票交易异常波动期间，公司控股股东、实际控制人未买卖公司股票。”
扣非净利润亏损扩大
另一方面，美好置业近年的业绩并不如意。
2017 年-2020 年，美好置业营收分别为 44.4 亿元、25.2 亿元、36.6 亿元、42.1亿元，净利润分别为 6.64 亿元、2.48 亿元、0.67 亿元、0.95 亿元。2020年前三季度，美好置业营收21.9亿元，净亏损达 1.43 亿元，较上年同期减少 288.07%。
对此，美好置业向《今日财富》表示，2020 年度受疫情影响，公司房地产项目交付延后，导致当期结算面积、结算收入较少，造成 2020 年前三季度业绩出现亏损。截至 2020 年 9 月末，公司预售项目期末预收款项约 111 亿，达到结算条件后将在以后期间交付后逐步确认收入。
美好置业是如何用三个月便实现扭亏为盈？《今日财富》发现，2020年12月31日，美好置业发布了两份资产转让公告：一则是拟以9亿元交易对价，转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权；另一则是拟以13.08亿元交易对价，转让安徽东磁投资有限公司100%股权，以及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司100%股权。除了美好置业转让股权的三家子公司业绩表现均不乐观外，美好置业转让的时点是 2020 年的最后一天，并将9亿元投资收入纳入了 2020 年年报。
不过，2020 年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-4.6 亿，依然较上年下降861.01%。
美好置业向《今日财富》表示，上述项目转让的业务实质是公司一级开发业务的具体成果，系通过一级土地整理服务或股权转让方式实现投资收益。“从 2013 年开始，一级开发作为公司日常经营性业务一直持续为公司贡献利润，是公司利润的主要来源之一。根据中国证监会于 2020 年 11 月发布的《监管规则适用指引——会计类第 1 号》规则，从审慎原则出发，公司今年将该项收益计入为非经常性损益列报。同时由于装配、农业等新业务亏损较大，导致归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损较大。”
美好置业回应称上述业务是 2020 年度重点工作项目之一，在 2020 年中期即开始相关谈判，如合肥项目在 2020 年 8 月份即签订了意向框架性协议，并开始尽职调查、审计、帐户共管等一系列前期工作，于 12 月末正式选定合作伙伴签订交易合同。
截至2020年底，美好置业短期借款2亿元，一年内到期的非流动负债35.86亿元，债务合计达214.7亿元。另据美好置业1月20日公告显示，公司拟对资产负债率超过70%的子公司担保金额为57.85亿元，已经达到上市公司最近一期经审计净资产的81.71%。数据显示，公司2018年-2020年的负债率分别为66.26%、73.68%和75.84%，债务水平持续升高。
对此，美好置业表示，自2018-2020年，公司剔除预收款后的资产负债率一直在70%以下，净负债率也从未超过 100%，均控制在“三条红线”政策中的红线阙值以内，仅现金短债比在 2020年中期超出阙值。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心于 2021 年 3 月发布的研究报告，2020 年度全国 500 强房企资产负债率均值为78.77%。结合营收、授信、项目回款等情况，公司负债率处于行业合理水平，公司存量债务偿付压力较小，债务风险较为可控。
二代接班向装配式科技发展
主业盈利不佳，其他板块拓展乏力。2014 年起，美好置业开始进入装配式建筑行业，2018年到2020年，装配式建筑分别实现利润总额-1.97亿元、-5.98 亿元、-10.28 亿元，负债总额由2019年的58.13亿元飙升至70亿元。
美好置业方面表示，政府目前积极提倡装配式建筑在国内的发展，但从政策推动到市场推动需要一定时间。由于目前装配式建筑成本造价仍高于传统现浇模式，装配式建筑的优势特点并未充分发挥，大面积推广主要依赖政府优惠政策支持。若地方政府支持配套政策落地不及预期，将导致装配式建筑的推广缓慢。此外，用户对装配式建筑产品仍缺乏了解，开发商对装配式建筑体系的优势尚处于认知阶段。
此后，2017 年美好置业又开始向现代农业和产业新城领域进军，在湖北省洪湖、监利两地以“虾稻共作”为切入点发展“双水双绿”生态农业。公司业绩预告披露，现代农业共流转农业用地 8.5 万亩用于经营，由于连续亏损，已完成洪湖土地 6.4 万亩的退租工作，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约 1.5亿元一次性计入当年损益，继2019年的利润总额亏损1.53亿后，2020年亏损增至4.08亿元。
转型不达预期，目前美好置业超过 80%的收入仍是由房地产贡献。当被问到失败原因和未来规划时，美好置业表示，公司装配式建筑、现代农业等新业务板块尚处于业务培育期和投入阶段，各项投入及费用较大。未来公司将集中更多资源专注于房屋智造主营业务，继续通过房屋智造一体化业务模式推进房地产业务与装配式建筑业务的融合发展，向装配式建筑整体解决方案服务商进行转型。
从目前的持股和任职情况来看，美好置业董事长刘道明的女儿刘柳和刘南希目前均是公司第九届董事会董事，均是公司前十大股东。只是，刘柳未在公司担任其他职务，而最近刚刚受让美好置业控股股东美好集团原股东合计40%股权的刘南希还担任了公司控股子公司美好装配科技有限公司董事长。
责任编辑：张亚楠
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