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被遗忘的“旭辉商业”
地产圆周率
慢车道上的旭辉商业，何时能弯道超车？
2021开年，旭辉集团就以一场与广西最大本土房企彰泰集团的重磅合作引发行业关注。
根据合作框架协议内容，旭辉与彰泰将按照65%：35%的股权比例共同合作成立平台公司。这意味着旭辉将借助彰泰在本土地产业深厚根基牢牢把握广西市场的话语权，同样也展现旭辉在地产规模化发展中的“野心”。
不久前，由克而瑞发布的2020年中国房地产企业销售榜Top200榜单中，旭辉集团也以2310亿元位列14。从2016年500多亿销售额到2020年2000多亿销售额，四年时间，旭辉的规模增长速度飞快。
而与地产业务的“激进”相比，旭辉在不断提及并重视的第二大主业商业地产领域的表现则略显乏力。
旭辉商业板块从2010年起步、2016年初喊出5年开业25-30个商业项目，2019年中合并商业管理部和旭美商业正式成立旭辉商业，总裁林峰亲自挂帅并挖来万达老将王寿庆，一系列动作下，旭辉商业发展至今仍是存在感较低。
旭辉集团2020年中期财报显示，截止2020年6月30日，旭辉共有25 项投资物业，总建筑面积127.16万平方米，其中18项总建筑面积约为68.65万平方米的投资物业已开始出租。
论规模，旭辉商业与同行相比并无优势。与此同时，不想以数量和速度取胜的旭辉商业也缺少能够独立运营的代表作。
租金收入占比不到总收入1%
去年，旭辉控股兼旭辉商业CEO的林峰在接受媒体采访中表示，“旭辉做了物业、公寓、教育、商管、金融、养老、代建等等业务，但是核心投入重资产的就只有一个——商业，这是我们未来的第二主业。”
明确商业为集团第二主业的基础上，旭辉集团在2020年半年报中显示，截至2020年6月30日止，6个月的租金收入约为2.2亿元，按年增加25.1%。2020上半年旭辉集团的租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际及上海旭辉纯真中心，其增长主要来自西安旭辉中心新的租金贡献。
而从整个大盘子来看，2.2亿元的租金收入仅占旭辉集团2020年上半年收入230.2亿元的1%不到，超过84%的收入还是来源于集团物业销售。实际上，2019年全年，旭辉集团的租金收入也仅有5.3亿。目前来看，投资型物业带给旭辉的整体收益非常有限。
这与2019年旭辉集团创始人林中在博鳌房地产论坛上提出“未来旭辉希望收入50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务”的愿景距离遥远。
“旭辉在商业上是分期分步推进的，每一年在商业项目上的投入不超过拿地总投资预算的10%”从林峰对外的发言也可获知，旭辉对商业地产发展持谨慎态度。
不想一口吃成胖子、计划走精品路线，凭借自身运营能力，旭辉商业又能否在“规模化”发展的同行中“独善其身”？
借助外部力量的商业玩法
在商业整体规划上，旭辉商业是有计划的，在城市选择上主要聚焦一、二线及三线城市，重点布局华东、华北、华南及中西部四大区域内有人口导入、产业支撑、经济发展良好的城市。
旭辉商业旗下共分了旭辉广场、旭辉里和旭辉市集三条产品线，分别对应8万方以上的城市商业体验中心、3-5万方的社区型商业综合体、3万方以下的社区市集商业。
其中8万方以上代表作：上海LCM置汇旭辉广场是由旭辉和香港置地合作运营；3-5万方社区商业旭辉里包括前几年开业的上海宝山U天地等；3万方以下旭辉市集的最佳案例则是位于上海LCM置汇旭辉广场内的LCMart生鲜市集。
除此之外，以上海为例，旭辉所持有的多为商办物业，如上海新天地的恒基·旭辉中心、由旭辉集团与中国平安联手共同打造的商办综合体旭辉·领航社，位于莘庄的永同昌旭辉商务广场等，办公比例大于商业零售的比例。
除去办公部分，从零售商业在城市中的影响力以及未来租金收益的增长来看，大型的购物中心无疑更具价值。但目前看来，在一线城市大型商业项目的打造和运营中，旭辉则主要依托与外部力量的合作来分担风险，保证效果。如此前与香港置地合作的LCM置汇旭辉广场广场，以及正在筹备中位于上海杨浦区的宝龙·旭辉广场。
通过合作共运营的做法，一方面说明旭辉在商业地产领域持谨慎态度，另一方面，却也体现其在商业运营层面的“不自信”，这也导致市场上对旭辉商业独立运营能力的质疑。
总结
值得关注的是，未来几年“低调”多时的旭辉将迎来商业入市集中期。2020年上半年旭辉在全国获取了6个商业项目，下半年也陆续拿下新津TOD项目、淮安商住地块等。
近两年，如上海宝龙·旭辉广场、成都旭辉广场、成都华宇·旭辉锦绣广场、合肥旭辉广场、南昌旭辉广场等位于一二线城市的商场都将陆续开业。届时旭辉商业能否有项目成功“出圈”我们也在期待。
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责任编辑：梁斌 SF055
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