和记黄埔成都融资“被禁” 捂盘捂地百害而无一利

和记黄埔成都融资“被禁” 捂盘捂地百害而无一利
2020年09月24日 21:23 财经国家周刊

  原标题:和记黄埔成都融资“被禁”,捂盘捂地百害而无一利

  |此次事件需要深思的背景是,16年后,凭借倒手项目,和记黄埔成都公司似已解套,长实集团也获利数十亿。

  文|《财经国家周刊》记者 丹华

  9月23日,一份关于和记黄埔地产(成都)有限公司的融资禁令在网上流传,引发关注。

  这份《关于禁止和记黄埔地产(成都)有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》由成都市高新区财政金融局发出,主要意思是和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为。为此,禁止高新区内金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款等帮助。

  和记黄埔原为长江实业集团旗下的上市公司,是其在内地发展房地产开发业务的一个重要平台,后由于长和系的重组而于2015年退市。和记黄埔大约在2004年进入成都,这是其在北京、广州、深圳、重庆等地之后落子的又一重要城市。

  在“房住不炒”的主基调下,这次和记黄埔在成都融资“被禁”,到底是一次地方监管特例,还是可能由点及面,在全国铺开?它是否又代表了什么风向?

  捂盘多年忍无可忍

  9月23日晚,成都高新区财政金融局在官网回应,确认了融资禁令的真实性。

  根据官网表述,为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求,坚持“房住不炒”的定位、坚决打击捂盘惜售等行为,近期成都市高新局配合区内相关部门,正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处。

  其中,就包括南城都汇项目。

  “这个项目因为囤地时间过久,打乱了成都高新区的土地开发计划和规划,所以导致成都高新区财政金融局对和记黄埔地产(成都)公司进行了比较严厉的处罚。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

  回顾历史,从2004年开始,和记黄埔进入成都市场,并先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块。

  据公开数据,当时的地价总额为21.35亿元,一时成为成都乃至整个西部的“地王”,但楼面价仅为1030元每平方米,总土地面积为1036亩,被称为和记黄埔进入成都的开山之作。

  而这个“地王”项目,就是如今的南城都汇。

  至今为止,南城都汇项目已经连续开发和销售了长达16年,已开发6期,第7期、8期项目仍未开售。最近一次开盘是2016年,当时区域内房价还在1.5万元每平方米左右,如今已经接近2.5万元。随着时间的推移,房价一路上行,企业坐收渔利。

  长实集团公开数据显示,南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺),目前已售出16503个单位。

  什么楼能盖得这么慢?什么项目规划要做16年?

  答案无非是奉行一个“拖”字诀。这种“长周期、慢开发”的模式,正是典型的开发商捂盘、坐等土地升值,以求享受城市发展红利。更重要的是,这样的龟速建设,如何能跟上城市日新月异的脚步?必然大大拖累了成都高新区的整体建设步伐。

  转一道手得利数十亿元

  一时间,舆论质疑汹汹而来。

  9月23日,长江实业集团回应称,和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司,亦不是由集团控制。

  读者可能不了解这段历史。实际上2015年,长和系进行了“世纪重组”,将原长江实业与和记黄埔重组合并,产生了两家新的公司,分别是主管非房地产业务的长江和记实业有限公司以及主管房地产业务的长江实业地产有限公司,后者即是现在的长实集团。

  重组之后,属于地产项目的南城都汇便被归到长实集团名下。

  而长实集团本次回应的言下之意,就是南城都汇在刚刚过去的8月,被“转手”他人了。

  7月23日,长实集团的确宣布了成都南城都汇项目的转让公告。

  公告显示,成都南城都汇项目将股权转让给了禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司(二者各占50%),作价约78.47亿港元,预期出售及融资安排后录得约38.11亿港元得利。

  公告中还提到,长实集团将会在项目公司中保留1名董事,协助项目运营。

  “禹洲(集团)是今年才接手该项目,政策主要针对的是和记黄埔的捂盘等行为,并不是针对禹洲。”一位接近禹洲地产的人士告诉《财经国家周刊》记者。

  他透露,在收购和记黄埔成都公司后,禹洲集团还在8月底举行了品牌战略和新案名发布会,新案名被确定为“山河峯荟”,该项目还剩余约100万平方米待开发。

  “即使和记黄埔把这块地卖给禹洲地产,仍然延续的是之前的土地出让合同条款规定,禹洲地产接盘后还是要执行原来的土地出让合同,不会因为地块被和记黄埔卖给禹洲地产,开发周期就可以延长。”柏文喜说。

  而对于看似解套的和记黄埔来说,16年之后,凭借倒手项目,就能给长实集团带来数十亿得利,这算盘打得不可谓不精明。

  然而,房子首先是用来住的,要满足人民的住房需要,放慢开发则将土地变成了资本增值的工具,以时间来换取城市发展、土地升值红利。

  一位业内人士评价,这无异于一种隐形的巧取豪夺,最终买单的还是这个城市的居民,降低了他们的消费力。对于城市发展而言,捂盘捂地,百害而无一利。

  坚决打击捂盘惜售行为

  “政府一般是针对市场出政策,很少有直接针对企业(和记黄埔)发布禁令文件的,这次是比较严厉的。”多位接受《财经国家周刊》采访的业内人士认为。

  长实集团2020年半年报显示,其主要地产收益都来自于内地的业绩,目前在内地仍拥有超过50个地产项目,分布在20多个城市。

  那么,其他城市会否效仿成都高新区,坚决打击捂盘、捂地行为,类似南城都汇这样的“烫手山芋”,长实集团是否已经全部丢出去了?

  数据显示,自2013年起,长实集团就在内地持续收缩战线。

  近年来,其先后出售了广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、长园集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦、陆家嘴世纪汇广场50%股权等等,套现金额达到数千亿港元。

  而长和系项目一个显著共性就是,开发时间都很长。这跟内地快速开发、走高周转路线的房地产企业们风格迥异。

  “以前一些港资企业凭借雄厚的资本实力,把土地款付完之后,长期闲置坐等土地升值,把地块压后很多年后再开发,或者转手,地价已大幅上涨,这样在单项目利润方面可以实现最大化。”柏文喜说。

  有媒体曾做过统计,2005年是长和系拿地最多的年份,到2013年为止,29个地产项目中,仍有18个未完工。

  财新网近期报道,长实集团拟出售北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目,北京逸翠园项目在20年前以7亿元买下,直到2019年才开工建设,上海普陀项目2006年底以底价22亿元竞得,平均楼面价仅3000元每平方米。

  目前,这两个项目的市场估值已经接近500亿元。

  问题是,如果土地都握在企业的手里,不按时开发,就会影响市场的供需,造成供不应求的假象,这与房地产市场长期平稳健康发展的方向是背道而驰的。

  而土地开发不仅带来住房和相关装修、家用品消费,还可以拉动周围地区的餐饮、娱乐、文旅等业态的发展,而“捂地、慢开发”让周边产业难以萌生和发展,居民的生活质量提升慢,也很难为政府带来更高的财税收入。

  “成都的政策,说明当前对于房企的行为正在规范,也落实了房企项目开发的责任目标制。体现了政府的态度,有助于对各类捂地行为进行管控,防范房企有侥幸心理。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示。

  另外,他表示,对于一些利用企业优势进入相关城市的,后续需要发挥企业责任,真正做好产品,而不是通过政策漏洞和其他因素来赚取不合理收益。

  9月14日,成都市政府刚刚出台了“房产新政15条”,其中有两条涉及捂地、捂盘行为。在土地市场调控方面,要求坚决打击捂地、捂盘行为;在市场监管监测方面,要求对涉嫌存在捂盘惜售等违法违规行为的房企、中介机构及从业人员、贷款主体,实行依法依规严肃处理。

  “下一步仍将继续配合做好房地产市场整顿工作,努力为广大市民、各类人才和企业提供宜居宜业的良好环境。”成都市高新区金融局公开表示。

  因此打击捂盘、捂地,已经成为各地方政府的一个监管共识,正陆续在全国范围铺开。可以期待,接下来会看到更多城市在“房住不炒”的总基调下,在地产调控领域积极作为,切实履行好城市主体责任。

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责任编辑:尹悦

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