千亿之后美的置业开启长跑模式

　　原标题：年报观察|千亿之后，美的置业开启长跑模式

　　作为上市房企新兵，并首次跨入千亿阵营，美的置业2019年的财报值得关注。 

　　据美的置业3月31日举行的2019年度业绩发布会现场披露，该企业2019年实现销售额1012.3亿元，同比增长28.1%；实现收入411.38亿元，同比增长37%；核心净利润41.77亿元，同比增长27%；毛利率31.6%，净利率10.5%；净负债率89%，加权平均融资成本为5.87%。

　　在千亿房企阵营梯队中，美的置业无论是销售规模、营收盈利增速还是融资利率，其均衡性都排在前列。但是随着规模增长，美的置业成本费用陡然增高，这也是其净利率并不是很高的原因之一。

　　首破千亿，2020年不设目标

　　2019年，美的置业首次跨过千亿门槛。

　　年报显示，美的置业连同其合营企业及联营公司取得合约销售额约1012.3亿元，同比增长28.1%；确认销售总面积为456.24万平方米，同比增长25%；确认销售均价8862元/平方米，同比增长9%。

　　值得关注的是，在过去的几年，美的置业始终保持着较高增长，2015-2019年的复合增长率达73.8%。

　　但是在2020年，对于规模增长，美的置业开始变得“保守”起来。

　　美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐谈了未来三年的规划：“稳步增长，平均每年保持20%左右的销售额增速，好的年份可能高一点，不好的年份可能低一点，不做绝对的安排。”

　　但对于2020年的目标，美的置业管理层称，今年不谈目标，追求有质量增长。

　　千亿是一个关口。千亿之后，美的置业也开始转向，要做一个动能十足的马拉松选手。郝恒乐表示：“坦白讲，我们虽然也关注规模，但绝不会像前两年那么高，更关注经营性现金流和利润导向，我们追求的是长期稳定发展而不是短期某一个流量。”

　　这反映到投资拿地策略上。郝恒乐表示，公司会将优势资源集中在高量级的城市以及城市群，按照内部销售规模以及回款，1/3的金额安排购地，绝对值没有具体化。“事实上，我们更看重哪一个时点拿地。今年3月份以来，土地公开市场急剧升温，甚至超过2018年、2019年，但是我们认为，目前有不确定性，不会去拿高价地，此外，我们手头上存量资源丰富，在判断哪个时点拿地时，游刃有余。”

　　过去两年，美的置业积极吸纳土储。年报显示，2019年美的置业新增土地储备的总建筑面积约1453万平方米，权益建筑面积1117万平方米。而其2018年的新增土地储备为1719万平方米。

　　截至2019年12月31日，美的置业土地储备的总建筑面积达5263万平方米。其中，2019年新增的土储面积中，一、二线城市占比高达64%；按区域分，长三角和珠三角区域占比58%。

　　更看重利润、负债指标

　　千亿之后的新赛道上，美的置业更关注利润、负债等指标。郝恒乐表示，会更加关注经营性净现金流、利润、总体负债等指标的考量。

　　年报显示，2019年，美的置业实现收入411.38亿元，同比增长37%。截至2019年12月31日，美的置业的合同负债约为848.9亿，同比增长51.8%，这使得未来的营收结算有了保障。

　　在毛利率方面，美的置业2019年的数据是31.6%，对比“利润王”中海地产的33.7%，在行业中处于前列。

　　但是相比于较高的毛利率，美的置业10.5%的净利率并不算高。拆解年报发现，随着销售规模的增长，美的置业“三费”增速较快是原因之一。数据显示，2019年，美的置业的销售及营销开支约为25.4亿元，同比增长65.6%，行政开支是36.9%，同比增61.7%，占营业收入的比重分别约为6.2%、9%。

　　美的置业利润率较低的另一个原因是利息资本化比率较高，达到100%。数据显示，2019年，美的置业融资成本为5395.6万元，同比下降57.8%。

　　利息资本化是会计学中的会计准则之一，是将借款利息支出确认为一项资产，但是这些利息并未消失，只是结算早晚的问题。如果当期报告中利息资本化比率过高，那么费用将后置到未来，当期利润变相增厚，如果当期报告中利息资本化过低，那么费用前置，当期利润会部分稀释。需要关注的，会计准则中对于利息资本化需要满足三个条件，并不是随意可以资本化。但不管如何，利息资本化比率的高低会影响着当期利润水平。

　　不过，从美的置业真金白银的分红数据来看，2019年的盈利还是有保障的。据美的置业执董兼首席财务官林戈介绍，2019年的分红达到每股1.6港元，较2018年有30%的增幅，这在港股市场中排在前列。

　　融资利率优势凸显

　　过去一年，在宏观经济形势和房地产调控的背景下，房企融资成本普遍高企。不过，美的置业的融资成本却进一步降低。数据显示，2019年，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低至5.87%，其中，新增借款加权平均实际利率为5.76%，低成本融资优势进一步巩固。

　　2020年，美的置业融资优势进一步凸显。3月25日，美的置业公告，向合格投资者公开发行公司债券（第二期）确认票面利率为4.2%，拟发行规模不超过10亿元。此前在2月24日，美的置业成功发行一笔规模为14.4亿公司债券，利率仅4%。

　　截至2019年12月31日，美的置业净负债率下降8个百分点至89%，扣除预收账款后的资产负债率降至54%。同时，债务结构持续优化，低成本银行借款占比大幅提升至66%，一年内到期有息负债占比下降至17%。

　　林戈表示，美的置业的债务水平还有优势，没有用股东的背书，如果用，优势会很突出。

　　对于媒体提出“降杠杆求稳健是否太早”问题，美的置业管理层表示，会根据规模，合理安排杠杆，合适的时候会加一点杠杆或者减一点杠杆，都有可能，规模稳步增长的同时，现金流和利润权重加大。

　　新京报记者 段文平 

责任编辑：赵慧芳