汪世忠梦断静安寺:40亿债务背后的“烂尾”协和城

汪世忠梦断静安寺:40亿债务背后的“烂尾”协和城
2019年11月15日 23:44 新浪财经-自媒体综合

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  南京西路大事件:静安协和城被认定为闲置土地

  紧邻南京西路,上海繁华之地,寸土寸金。一块近两万平米的土地,在此竟闲置20多年,不可思议。

  11月6日,上海静安区政府网站发布了一则闲置土地信息公告。公告称,静安区规划资源局在2018年7月5日作出了《闲置土地认定书》,认定静安协和房地产公司使用的一宗国有建设用地为闲置土地,且系企业自身原因。

  该地块为静安寺街道7街坊8/2丘地块,位于静安寺西侧,南隔延安西路高架与华东医院、上海戏剧学院相望,可谓核心地块的黄金宝地。这一地块土地总面积1.98万平米,按要求应该在1997年6月30日之前完成60%的规划建筑量,也就是说,该地块已经闲置超过20年。

  上世纪九十年代,南京西路地块旧改,入局者多为港资地产商,其中包括恒隆集团、嘉里建设、和记黄埔等。港资的协和房地产亦在此时拿下上述地块,欲建设协和城二期。

  过去20年上海楼市日新月异,房价早已飙涨近百倍,协和房地产持有的这幅土地价值升幅巨大,为何竟迟迟未予开发?

  按照规定,政府部门出具《闲置土地认定书》后,应该通过政府门户网站向社会公开,假设该闲置土地未开发动工超过两年,将会被无偿收回。静安区2018年7月作出《闲置土地认定书》,2019年11月发布闲置土地信息公告,下一步就是依法查处,即这地块面临被回收的命运。

  协和房地产由香港协和地产和威怡国际分别持股92%和8%,背后的实际控制人为香港太平协和集团东主汪世忠。

  协和城背后的男人

  现年69岁的汪世忠已经在商海沉浮近四十年。汪世忠出身台湾,早年在香港发展,旗下的太平协和集团在石油化工、银行及房地产等领域均有涉猎,坊间一度将其与李嘉诚、何鸿燊等人并称。

  上世纪八十年代,汪世忠经营天霸表、海霸表生意。1987年,太平协和在港上市。汪世忠声名最盛时期,曾手握太平协和、协和建设、中华药业三家港股上市公司,并入主A股上市公司运盛实业(600767.SH,现为ST运盛)。

  经过一系列的资本腾挪,汪世忠先后完成了太平协和、协和建设的私有化,并将中华药业、运盛实业的控制权转手他人。目前,汪世忠的主要资产为太平协和集团,持有上市公司CHINA PROPERTIES(1838.HK,以下简称“中国地产”)75%股权。

  中国地产的主要资产位于上海和重庆,上海主要是上海康城、协和城两个地产项目,重庆也只有曼哈顿城和协和城两个项目。上海康城昔日曾在上海滩红极一时,2003和2004年连续两年占据了上海市销售面积榜首的位置。

  值得一提的是,中国地产的董事会堪称“最年长董事会”。七席成员中,最年轻的也有67岁,董事长为汪世忠的哥哥汪世昌,现年已经85岁;执董汪世忠和徐礼昌分别为69岁和79岁。

  中国地产一直靠“吃老本”过活,公司一直依赖仅有的几个老项目,特别是2009年之后,十年来未新增任何项目。即使如此,今年上半年中国地产营收1.78亿,税前利润却高达2.24亿。

  利润何来?多来源于投资物业公平价值的变动,上半年这一账目带来的利润达到1.75亿。香港上市公司的投资物业,无论最终销售价格是多少,都可以按照周边市场的成交价格估价,并且报告期内的价格变动将计入当期利润,也就是投资物业公平值的变动。

  受益于这种“奇葩”的计算方式,“纸面财富”一直在扮靓中国地产的业绩。财报显示,截至今年六月底,中国地产的上海和重庆的投资物业价值分别为422.25亿和115.67亿。但如果刨除这部分纸面财富,中国地产多年来一直处于亏损状态,今年上半年亏损额达到1400万。

  中国地产当初拿地的价格极低。汪世忠早年热衷于在一线城市核心商区拿地,其手上曾持有位于上海南京路1公里、北京西单大街0.8公里、重庆解放碑商业街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地块。

  本次被判定闲置土地的上海协和城地块在上世纪九十年代拿下,当初周边房价仅有千元左右,至今已涨百倍;2009年拿下重庆协和城地块时,楼面价也仅有3170元。

  除了公开拿地外,汪世忠还通过并购方式圈地。2001年底,汪世忠从香港运盛手中接过A股上市公司运盛实业的控股权,借此获取了运盛实业在长三角地区的大量土地资源。在汪世忠最初的计划里,是想将上海协和城、上海康城等项目注入运盛实业。不过市场传言,汪世忠手中的地产项目估值远超运盛实业,重组被监管部门叫停。

  借助土地财富,中国地产的总资产不断增值。今年6月底,中国地产的总资产已经增至613.28亿,折合每股净资产20.84元。但中国地产的股价从2015年开始一跌再跌,早已沦为仙股,11月15日收盘价仅有0.89港元,市值16.1亿港元。

  烂尾项目

  中国地产目前的投资物业就是手中上海和重庆的四个项目。

  公开报道显示,汪世忠拿下的第一幅南京西路地块在1992年,并在1994年和2003年间又陆续购买了邻近的数个地块,并以此打造上海协和城项目。

  协和城分为两期建设。当时的规划里,协和城将打造成为集办公、酒店、商业、住宅为一体的城市综合体,整个工程将在2008年全部竣工。其中一期在2000年就已经竣工,总建筑面积约6.25万平方米,包括一个零售区以及两幢服务式公寓。但二期工程竣工至今遥遥无期。

  中国地产2010年公布的计划里,协和城二期项目将于2011至2013年竣工。但竣工时间却一拖再拖。2015年,中国地产披露拟在当年底开始上海协和城二期动工,预计在2019年竣工后招商。

  虽然多次作出准备动作,但协和城二期蹉跎多年,至今仍未竣工。最新的数据显示,中国地产已经将竣工时间拉到2019至2024年。

  值得一提的是,协和城一期的项目销售也不佳。从2004年开盘至今15年,协和城一期仍未售罄。

  中国地产久拖未决的项目不仅仅是上海的协和城项目。2009年底,中国地产旗下重庆正天投资拿下重庆解放碑金融街核心地段的一块土地。该地块项目按约定应于2011年1月底开工,最终建成“重庆协和城”。但中国地产拿下该地块后一直进展缓慢,在最新的财报中,解放碑协和城“仍在兴建中”,预期的竣工时间已延后至2020-2024年。

  由于重庆协和城的工期太长,重庆城市规划已经重新实施。目前的规划里,该项目超过半数地下体量紧邻重庆市轨道一号线,因此项目必须在轨道保护论证通过后才能继续开挖。但协和城项目在完成部分土石方施工后,因无法取得工程规划许可证被叫停。基于此,中国地产在财报中表示“地产项目被延误”。

  财技失灵

  汪世忠的中国地产早已陷入债务纠纷多年。2018年起,运营上海协和城项目的协和房地产被平安大华、陆家嘴信托和中建投信托告上法庭,要求偿还40亿违约贷款。

  最新数据显示,中国地产的总借贷金额高达102.2亿,其中86.95亿需在一年内偿还,而其手头的现金截至今年六月底仅有2113万。

  多年来,中国地产一直靠借新还旧度过债务问题。但由于销售表现持续糟糕以及融资环境整体收紧,中国地产上一次拿到融资还是2018年的事情,而且融资成本也水涨船高。在其最新公布的一次融资中,发行2.26亿美元优先票据的利率已经高达15%。 

  但汪世忠从未放弃“看起来很美”的纸面财富,中国地产上市后曾三次更换评估公司。2007年,中国地产上市当年更换即更换评估公司,在没有新增项目的情况下,投资物业价值从2006年的104亿港元增至2007年的203亿港元;2009年,中国地产再次更换评估公司,投资物业当年公平值变动达到121亿港元;2018年,因未与当时的核算方就年报数据达成一致,中国地产再换核数师,最终公布的年报中,当年的投资物业公平值变动为5.6亿,是前一年的一倍以上。

  但这种镜花水月无法挽救窘境,汪世忠从“过海神仙”已经沦落到欠广告费的“老赖”。2015年,中国地产旗下公司重庆半山一号房地产因拖欠广告费,被重庆华博传媒在当地报纸头版催债。重庆华博传媒与重庆半山一号房地产的合作推广项目正是中国地产旗下的重庆曼哈顿城项目。

  中国执行信息公开网显示,上海协和置业和上海协和龙岗企业管理已经被列入执行人名单,而汪世忠本人已经被限制消费。

  中国地产在财报中透露正在洽谈不少于46亿的新融资,但至今未有下文。毕竟,面对子公司背负40亿贷款违约的中国地产,很难想象谁还敢对其借钱。

  如今上海协和城被判定闲置土地,汪世忠连“纸面财富”也再难以维系了。

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责任编辑:梁斌 SF055

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