万科三年之变：从“活下去”到“第二增长曲线”

　　原标题：万科三年之“变”

　　文|黎珏伶

　　自2017年6月接棒万科集团董事会主席一职，郁亮连续三年不落出席南方区域媒体交流会。不一样的是，随着郁亮职位调整和市场变化，这家千亿房企对于房地产行业的感知、对于企业的战略规划、各项业务的发展，都已在时间巨轮的推动下不断改变。

　　9月23日，万科2019年度南方区域媒体交流会在北京世园会举行。今年陪同郁亮一同出现的，是5月份刚上任的万科集团南方区域事业部首席执行官孙嘉，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业，以及万科集团合伙人、高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全。去年，张纪文还执掌万科南方区域，孙嘉的身份是首席财务官。

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　　“从我了解，同行们感觉到比以前压力更大，我们在相对压力大的情况下，反而对行业比以前相对谨慎乐观。”会上，郁亮用了“谨慎乐观”四个字来表达万科对行业的看法。他表示，万科从来不会因为外部环境变化而改变如履薄冰的危机感，应该在行业困难的时候看见机会，在行业顺势的时候看见风险。

　　郁亮透露，万科每天晚上9点收到当天的销售数据，10点每个老总报告当天的销售情况，通常业务顺利的时候就不会急着打开看，现在通常会10点左右马上看。“我们当然希望有非常好的收成，但确实不能左右。”

　　而在去年的媒体会上，“活下去”才是大家关注的焦点。尽管郁亮一再强调万科是忧患意识，是如履薄冰地发展，不然就会遇到“黑天鹅”事件，但万科确实是在收敛聚焦，深圳城中村改造计划“万村计划”也全面暂停拓展新项目。

　　“不能进一步推广的，我们就选择关掉。”彼时，时任万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文称，万科正在收敛小的业务，其中包括教育业务以及万村业务，收敛是要保证经营质量，是为了在现在的阶段下如何去打磨以获得未来更好的发展。

　　2017年，郁亮认为房产商的时代已经结束，为城市发展作出贡献、做配套服务的角色，更符合行业未来，所以一句“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急”掷地有声。相对应地，万科也在转型，希望能够借厦门把万科的城市配套服务商战略充分表达出来，希望万科所介入的别的城市也能够完成转变。

　　今年，万科也提到了转型，但对转型有了进一步的思考，认为转型是在原来核心业务带来新的增长点，是在转型业务寻找第二增长曲线。正如郁亮所言：“并不是说（地产）行业活不下去了，第二增长曲线是我们转型的主要任务。”。

　　郁亮对于海天酱油市值超过万科“特别服气”，甚至乐于见到这样的结果，原因是如果有一个公司能够满足千家万户老百姓的需要，他的产品和服务能够成为老百姓的首要选择，这样的公司就能创造价值，这样的公司值很多钱。

　　他表示，海天酱油让万科看到了希望，如果简单地拿财务数据来说转型是否成功，可能太简单了。各项业务只要能够满足老百姓的需要，能够成为他的首选，愿意选择而且愿意买单，这个业务就在创造价值，市场一定会给非常公平合理的定价和评价。

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　　转型也意味着会做一些全新的东西，比如物流业务，比如长租公寓业务，郁亮认为这两项业务都做得很成功，在集中式长租公寓方面，万科是市场第一，未来长租公寓市场预计有3万亿的规模，有很大的前景。

　　一直备受关注的物业服务业务，相较于两年前也有所发展。2017年，万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全透露，2014年起集团同意万科物业市场化，截至当年媒体会，万科物业在全国管理2287个项目，其中52%非万科开发，26%非住宅项目。

　　当时，朱保全称万科已经有能力每天接下两个20万平方米的物业项目，但满意度不到50%，所以预计接下里的三年是“花钱的三年”，而不是“赚钱的三年”。

　　2018年，郁亮对于万科物业的态度是特意让物业跟资本市场保持距离，怕资本市场影响物业的发展。在他看来，万科物业有机会打造成千亿市值，希望物业公司有这个基础之后，再去上市。

　　到了今年，郁亮重提物业上市问题，不过原因却变成了“一定要等到大家认同万科物业是一个城市服务商才上市，一定要区别传统物业，它的价值才能得到市场上的充分肯定。”目前，万科物业来自万科和非万科的楼盘占比达到1：1，有超过1/3的项目是非住宅类的商业写字楼。万科还从前年开始进入城市物业，珠海横琴岛以及雄安是最大的突破。

　　科技赋能在今年媒体会上的笔墨不少，2017年朱保全曾提及，通过移动互联网技术，万科物业员工在什么时候、上什么岗位标准的班由后台服务器决定，不再由保安主管决定。2018年，孙嘉强调，万科没有想成为科技企业，公司是更希望跟科技巨头合作，科技对于万科肯定是最值得的一笔投入。

　　如今，朱保全透露，万科有一个秘密武器叫做“沃土计划”，目标是打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并最终让万科为未来的万亿市值平台搭建作好充足的准备。沃土计划团队有500人，万科物业也投入了超过500人的团队，两边加起来超过1000人，万科会从应用技术和底层的技术来双向发展。

　　朱保全表示，万科投资了美国著名的不动产孵化器“Runway”，通过它能得到硅谷相应的数据，得知这些年硅谷的风险投资资金的流向。接下来，BIM技术、定位技术，有可能会成为万科在不动产科技领域重点投入的技术。5G和物联网技术，在不动产领域里面可能酝酿着非常巨大的机会。

　　沃土计划是一个9年的计划，由孙嘉负责了3年，接下来的3年或者6年，将由朱保全负责推动。

　　至于万科的发源地南方区域，孙嘉公开，南方区域已经进入17个城市，产能超4500亿元，服务超60万个家庭。南方区域是万科业务种类最多、战线最长的区域，孙嘉认为最大的挑战是在投资者的监督下、集团领导可以给团队的有限的时间里，交出一份满意的答卷。郁亮则回应将给予无限的时间“好好做”。

责任编辑：蒋晓桐