共享办公光环渐散 SOHO中国“转售为租”生意难做?

共享办公光环渐散 SOHO中国“转售为租”生意难做?
2019年09月19日 16:58 商学院

  共享办公光环渐散 SOHO中国“转售为租”生意难做?  

  文:陈淑文 朱耘

  近年来,共享办公成为一个新风口,脱胎于美国WeWork的共享办公模式,自2015年起,开始盛行于中国一线城市。

  然而,9月初共享办公空间的鼻祖WeWork估值“腰折”,最大的外部股东日本软银集团正敦促其搁置IPO计划。

  估值的蒸发与该公司高昂的亏损额有关,据悉,在上月提交的初步招股书中,WeWork披露了已经积累下的数十亿美元亏损。仅在2019年上半年,WeWork就亏损了6.9亿美元,过去三年的总亏损额达到近30亿美元。伴随一系列负面消息和赤字账面缠身,质疑声与日俱增。

  不仅是WeWork,在中国,共享办公的追随者,亦同样面临商业模式、盈利、入驻率与持续发展的问题。SOHO中国旗下的共享办公业务3Q,被董事长、联合创始人潘石屹寄予了厚望,但自2018年下半年开始,SOHO 3Q开始进入停滞阶段,年报显示,截至2018年底,SOHO 3Q的规模数量与截至2018年6月底的数据一样。到了2019年上半年,被潘石屹给予厚望的3Q业务,SOHO中国没没再公布最新的规模数据,而曾经的上市计划也将搁浅。

  对于上述关于共享办公行业的相关问题,《商学院》记者致函SOHO中国公关部,截至发稿日,对方尚未回复。

  转售为租转型维艰

  SOHO中国是最早喊出“去地产化”的房企之一,时间要回溯至2012年,SOHO中国转型发展办公空间区域,从“开发销售”转为“自持租赁”,由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后,SOHO中国鲜有拿地。

  但是SOHO中国的“转型”的“包租公”生意并不好做。财报显示,今年上半年,SOHO中国实现营业额约8.89亿元,同比增长约11.8%。虽然上半年营收有所增长,但是净利润下跌也是现实。该公司录得净利润5.67亿元,而去年同期为11.1亿元,同比大降48.91%。

  大幅缩水的原因归咎于去年出售持有的凌空SOHO项目获得的非经常性损益,而今年上半年却无此类交易发生。

  此外,上半年SOHO中国实现毛利约7.11亿元,同比增加约6700万元,上升约10%,整体毛利率由去年同期的76%上升至约80%。资产负债表仍较健康,截至2019年6月底,净负债率约44%,平均借贷成本约4.8%,境外债务比例约3.5%。

  尽管净负债率低于大部分同行,但SOHO中国的偿债压力不小。截至2019年6月30日,SOHO中国的总借贷共计约177.61亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期,约8.27亿元将于一年以上二年以内到期,约31.89亿元将于二年以上五年以内到期,约116.92亿元将于五年以上到期。

  曾经SOHO中国也是近百亿的房地产企业,近年来已缩至10亿级别。截至2019年6月底,SOHO中国现金及现金等价物仅11.54亿元,不足以覆盖一年内的短期债务。除面临业绩连年下滑外,半年报显示,现今持有的北京项目中,虽然出租率均高于90%,但相比去年出租率出现下滑。

  其中,北京前门大街相比去年年底的100%出租率下降到96%,望京SOHO由去年年底的98%下降到92%,光华路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有银河SOHO由去年年底97%上升至98%。

  值得注意的是,在最新公布的2019年中期报告中,SOHO中国一改以往的惯例,被潘石屹给予厚望的SOHO 3Q业务只字未提。

  市场遇冷,3Q业务充满不确定性

  2014年,SOHO中国董事长潘石屹在美国看到WeWork后,决意将其搬回中国。

  可以说SOHO 3Q是WeWork中国化的产物。

  2015年,SOHO中国首次推出共享办公品牌SOHO 3Q,并在自家持有的投资项目中进行试水,作为SOHO中国转型“开发-持有”的重要方式,SOHO 3Q一度被潘石屹寄予厚望,潘石屹也曾多次公开透露过这块业务的远大计划:SOHO 3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”,并将在2019年上市。

  但是从潘石屹想要出售项目的决心和意愿,以及3Q一直没有摸索出清晰地发展路径,SOHO中国的转型之路还看不到尽头,转型的结果不容乐观。

  财经评论员严跃进在接受《商学院》记者采访时表示,Wework这两年确实发挥了非常好的榜样作用,对于中国共享办公市场的发展提供了可借鉴的模式。但是也引起发很多问题,比如说出现了很多不伦不类的项目,进而引起了共享办公和传统办公物业没太多区别的问题。而各类资金的进入,也要警惕联合办公金融风险和资产泡沫等问题。

  从当前资产市场的反应可以看出,实际上投资者也担心此类物业的运作模式和未来成长机会。从实际过程看,共享办公发展也有很多问题,比如概念较多但是经营模式又过于传统、过高强调估值但是支撑力不足等。所以实际上对于共享办公来说,还是需要基于现在的产业进行发展,尤其是研究未来的办公模式。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,共享办公的扩张需要大量的资本来支撑,对于WeWork等头部共享办公运营方来说,规模化可以带来包括融资、品牌溢价以及更低的拿房成本等优势,但同样也蕴含着诸多风险,包括资金链安全性、空置率提升、人员缺失等诸多问题。

  2016年,WeWork由上海开始在中国市场的运营,也吸引了大批“中国学徒”,据国务院办公室发布的数据,2014~2015年间,我国共享办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻了46倍,到2016年超过4200家。

  张波表示,共享办公的发展的确遇到了一些障碍,并且近两年来不少联合办公在各地的运营也呈现“步履维艰”。目前最大的难点在于如何达到更好的收益率,联合办公收益来源主要为租金和增值服务。但单靠租金收益并不能让联合办公企业实现盈利,在用户规模与品牌价值的基础之上,如何通过打造增值服务推动联合办公达成更好的收益目标,的确非常值得研究和探索。

  SOHO 3Q的路在哪里?

  共享办公空间相对传统办公,租期灵活,无面积要求,一个工位起租,共享区和办公区开放性和私密性兼顾,注重社区氛围。

  据中商产业研究院发布的《2018年中国共享办公行业发展前景研究报告》,在城市人口集中化的背景下,企业组织架构逐渐团队小型化、组织分布化,加上年轻从业者对轻松自由的办公氛围的需求,都使得共享办公的模式受到追捧,房地产公司、创投机构也携带资本涉足其中;但是办公环境嘈杂,服务同质化,平台之间入住率分化严重,有的面临较大运营压力,前期资金周转就是个大问题。

  58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,共享办公是办公行业共享经济化的产物,共享办公的运营方希望通过共享办公空间的模式,来达到有效降低办公室使用成本,提高办公室的使用效率的目的。但在实际运营过程中,一方面部分共享办公的体验并未达到客户预期,甚至部分在租金层面的优势并不明显;另一方面这一模式的规模化扩张并未能带来良好的预期收益增长,并引发市场对这一模式本身的质疑。

  更值得关注的是,在目前许多城市写字楼空置率高企、租金收益率难以提升甚至走低的大背景下,共享办公的生存空间的确面临诸多挑战,真正能实现赢利运营方都少之又少。

  财经评论员严跃进认为,SOHO经营对于此类模式来说,其实充分体现了一点,即关键还是要有足够的现金流支撑,若没有此类现金流,那么此类企业在转型的时候,就会发现定价很困难。定价过低影响资金流入,定价过高影响客户入驻,尤其是很多共享办公的用户本身都处于创业期,本身对租金的敏感度是很高的。

  上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合,市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。SOHO 中国3Q共享办公业务主要分布在北京、上海。联合办公对业主而言是机遇,但风险犹在,即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构。

  新形势下,城市新兴CBD的兴起是否适合共享办公的模式,加上需要足够的现金流支撑,SOHO 3Q应如何应对?《商学院》将持续关注。

责任编辑:霍琦

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

  • 09-25 科博达 603786 26.89
  • 09-25 豪尔赛 002963 --
  • 09-25 晶丰明源 688368 --
  • 09-23 渝农商行 601077 --
  • 09-19 传音控股 688036 35.15
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间