碧桂园生死赛跑:销售额腰斩 5000亿债务偿还成疑

碧桂园生死赛跑:销售额腰斩 5000亿债务偿还成疑
2019年02月22日 21:17 新浪财经-自媒体综合

  焦点丨碧桂园生死赛跑:销售额腰斩,5000亿债务偿还成疑

  来源:债市观察

  二手房下跌、成交周期变长,房地产的这个冬天有点长。今年1月各大房企成交额惨淡,比这更危险的是钱越来越难借,融资成本越来越高。

大房企就公布了今年1月份的成交数据,整体表现非常不如人意。大房企就公布了今年1月份的成交数据,整体表现非常不如人意。

  其中,超3成百强房企权益销售金额同比下滑,22家房企降幅在30%以内。

  连房地产龙头企业也没能幸免,据碧桂园控股有限公司(下称碧桂园)公告,新年首月,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。与去年同期约691.6亿元相比,1月份碧桂园合同销售金额下滑52.2%,腰斩。

△碧桂园公告△碧桂园公告

  万科1月份同比减少28.1%,恒大同比下滑32.9%。

  按照往年的数据来看,1月份的春节往往是在外打工者回家置业的高峰,很多人辛苦了一年,买不起一线的房子,也会选择在家乡置办一套房产,但今年低迷开局,让不少房企老总的脸上,泛起一阵愁云,今年会更难吗?

  ◈

  房价开始下跌,房市遭遇寒潮

  中信证券曾预测,今年大房企的销售增速明显下降,基本面下行带来的销售压力对房企销售数据的影响开始显现,预测一些低线城市或出现房价持续下行现象,房地产市场的游戏规则变了,这已经变成危险的生意了。

  现实中,大家也感受到了房地产市场的寒潮。

  近十年来,房地产的疯狂“掠夺”,对居民储蓄和消费能力几乎是“掏空”,能上车的已经咬牙上了,真正到现在还没买的,是真的买不动了。

  从大的经济环境上来看,经济下行或者名义经济增长放缓已经不可避免,房地产的增长的基础是要倚靠经济增长的,或者说人口红利,或者说居民的购买能力,归根结底是一回事。

  看似大家拥有的纸面财富很多,一线城市到处都是千万富翁,但就房子而言,能变现的才叫资产,不能变现的就只能叫钢筋水泥混凝土。大家手上都是被锁死流动性的不动产,又能剩多少消费能力呢?

  而且,在经济放缓的情况下,福利和收入都会下降,失业率上升,购房能力进一步恶化,断供和违约的风险随之增加。想一下自己过年发了多少年终奖就知道了。

  如果只是单个事件,那没什么好担心的,但如果发生了系统性、大范围的债务违约,那将是非常可怕的。

  其实大家可以去中介网站上看看,看一下挂牌时间和30天内带看次数,很多房子挂牌时间都有好几个月了,依然没有成交,而那些降价少的,带看次数基本为0。

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  高杠杆房企碧桂园,每天要还债14亿

  话说回来,就算房价不下跌,有价无市一潭死水没有流动性,比下跌更可怕,耗也把高杠杆的耗死了。

  房企一直以来玩的都是“借新还旧”游戏,碧桂园、融创等巨头房企,更是资金链上踩高跷的高手。

  从去年起,房地产开发商们融资就不断收紧,整体的综合融资成本较前年提高约1-3个百分点,融资收紧之后,这些房企遭受了巨大的资金压力,去年大量发行公司债缓解燃眉之急。

  Wind数据统计显示,2018年房地产企业公司债共发行190支,发行规模合计2435亿元,同比增长177%。

(图片来自中国指数研究院)(图片来自中国指数研究院)

  其中,碧桂园的债务危机尤其严重。

  根据2018年半年报(2018年报还未公布),碧桂园总负债为12606亿元,而总资产为14030亿元,资产负债率接近90%,远比恒大高出8个百分点。

  而一年以内需要偿还的负债,达到5307.21亿元(含银行贷款等)。这意味着,碧桂园平均每日需还债达14.5亿元。

  而且,在2018年12月中旬,发改委批示可发企业债的主体,碧桂园因负债太高不在此列。

  这对碧桂园是双重重压,一边是债务高企,一边是发新债遇阻,就像在高速上飞驰、又不握方向盘的汽车,结果会怎样?

  很多人都听过碧桂园“456”工作要求:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正,据网友爆料,在碧桂园工作,剪头发需向领导请示,出去速剪速决;同事要结婚,都需特别申请才能周末回家摆酒搞婚礼,然后周日晚上必须回到宿舍。

  这样的高周转,让碧桂园经历了巨大的舆论危机,不仅因为大量降价卖房而遭到业主暴力维权,安全隐患也快速暴露,3个月时间5起事故,8人死亡,25人受伤。在微博上,现在依然充斥着很多业主找碧桂园维权的信息。

  碧桂园这种不惜任何代价的高周转方式,主要是为了加快资金回笼,缓解兑付到期账款的压力。

  在刚刚过去的一月份,碧桂园合同成交额腰斩,失去了高周转的杀手锏,碧桂园的资金周转率必然会降低,资金回笼速度只会不断下降。

  内部是现金流不足,外部是市场寒冬,碧桂园的1.26万亿如何偿还?一旦出现逾期,后果是什么?

  这将是一场现金流与债务的死亡赛跑。

  一个真正经历过泡沫破灭的城市才更明白,雪崩时每一片雪花都不是无辜的。同样,每一片雪花都将覆没,付出代价。

  对此你有什么看法?欢迎您在评论区留言讨论。 

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责任编辑:鲍一凡

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