董家渡风云：中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

　　董家渡风云：中民投、泛海、融创、绿城、华润、绿地

　　来源：楼市一线

在中民投官网介绍里，热情洋溢的词，献给了董家渡金融城。

　　“这一120万方的上海金融新地标，将创造外滩地标建筑群及国际级的办公与生活环境。助力上海构建一城一带总体金融格局，成为比肩纽约与伦敦的国际金融中心。”视频介绍里称。

　　华丽的出生，匹配华丽的开场。

　　5年前的2014年11月，以248.5亿元的价格，中民投在成立的第一年，就拿下了位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块，在上海地产界重磅登场。

　　只是，转眼后的5年，当中民投试图为这个巨无霸引入新接盘侠时，来自上海金融法院的股权司法冻结，宣告卖盘计划的暂时遇阻。

　　不过，冻结的公示从2019年2月1日起开始，没过2礼拜，目前已经显示为解除冻结。

　　2月14日，天眼查数据显示，中民外滩房地产开发有限公司（以下简称中民外滩）于2月13日出现股东变更，其中，中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）、上海佳渡置业有限公司（中民投实际控制的孙公司）退出，绿地地产集团有限公司（以下简称绿地）新增股东；法人代表亦变更为绿地集团高管徐荣璞。

　　绿地接盘成了板上钉钉的事，债务缠身的中民投也终于可以略微喘息一下。

　　董家渡的2019年开年，注定并不平静。

　　但这只是董家渡地产故事里的一部分。过去17年间，董家渡2号、3号、5号以及9至15号地块，地产大戏，一幕接一幕，上演。

　　华润、绿城留下了，泛海来了又要撤了，融创曾失之交臂又卷土重来……

　　回过头来看，各家企业的成与败，殊途同归的活法，早在2002年就埋下因果。

　　一

　　2002年，黄浦江东岸的煤炭码头附近，世茂花了50亿打造的世茂滨江花园正开卖了一年。代言人还是梁朝伟。或许那时，外界进一步知道了滨江资源创造的地产价值。

　　董家渡，就在江对岸，西边。

　　在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，叫“上海的发源地”。

　　坊间有语云：“靠着董家渡，由南往北开发，才有外滩，然后再由东往西发展，才有了上海。”

　　只不过，2002年的董家渡，依旧还蔓延着数公里的棚户区。

　　这跟2002年1月10日宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划，自然是格格不入的。

　　来自官方的发令枪是：目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能，已不适应上海发展成为国际大都市的要求。黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能。

　　旧城改造，势在必行。

　　按照当时的约定，地块拆迁费用开发商承担。注意，潜台词是开发商付了拆迁费也就基本拿下了土地。

　　在这场旧城改造、重修上海的盛宴中，首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。

　　10、12和14号地块，是泛海的，共12万平方米住宅地块，是最大的。

　　2、3和11号地块，是浙江华浙集团的，共6.578万平方米。

　　5号、9号地块，属于华润，共计6.023万平方米。

　　二

　　很难说清楚道明白，为什么雄心勃勃的新鸿基都进不去董家渡，而为什么又是这三家中选。

　　当然，官员会告诫开发商，看的是资金实力强+速度要快。

　　三家中，当属泛海的名头最大。当年，卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。

　　泛海走向上坡路。同一年，在距离上海800多公里的武汉，泛海拿下了汉口中心区王家墩CBD项目。据称，“当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到”，泛海却成功进去了。

　　浙江华浙集团的公开资料很少。而当年其控股母公司浙江国信比较出名：浙江省唯一的金融控股集团，2002年曾入股健力宝成为第一股东。

　　至于华润，当时华润置地的新任总经理还是王印。在北京皇城跟下，公司将对外扩张的首批城市敲定在上海和成都。

　　当年，还是一个能让职业经理人实现梦想的年代。当时华润上海工作小组的组长叫陈凯，没错，就是现在在华东地产圈还很红的陈凯。

　　根据华润后来内部刊物《华润》里的一个细节，他是只身一人到的上海。

　　后来，华润邀请了黄浦区的副区长一行到了北京，参观了华润的华清嘉园、凤凰城等项目，证明实力。再后来，华润进入董家渡。

　　就这样，董家渡旧城改造的大幕，开启了。

　　2002年，还有个利好消息，便是12月上海申博成功。而董家渡，就在世博园的江对岸。

　　三

　　拆迁，是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈。董家渡，不例外。

　　对比来看，香港的拆迁相对透明。有“同地区七年楼龄”的赔偿标准；由不得市建局定价、由不得发商定价，由不得动迁户定价。此外，旧改的方案，市民还可以深度参与。

　　董家渡拆迁之难，超出预期。

　　在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前，拆迁还曾一度因周正毅案停滞过。

　　但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。不过，2005年的上海地产市场进入过去五年里的冰点。

　　但至少，华润赢得了拆迁上的时间优势。在做动迁工作时，居民没有周边楼盘作为参照，少了对市场价格的预期。

　　而泛海就没有那么顺顺利利了。

　　在泛海2008年至2010年的年报里，10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%。

　　你看，站在同一起跑线的三家，泛海的进度是最慢的：

　　在2009年，华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了。华润的上海滩花园在2005年至2010年间，陆续开了几次盘，价格一路从一开始的2万不到，向4-6万走。

　　华浙的11号地块在2005年引入绿城后，在2009年推出了绿城黄浦湾项目。

　　而泛海的10号地块还没拆迁完，12和14号地块就更不用说了。

　　拆迁户的补偿预期已经改变。2003年和2007年，上海的房价出现了2次新高。

　　即便华润的拆迁进度也遇到了阻力。但黄浦江畔的人生赢家还是它。当时王印就称，董家渡不会是华润参与的唯一项目。2016年，在江对岸，华润吃下了申江集团一家子公司30%股权，获得了陆家嘴E20单元三幅商业办公地块的开发权。可谓黄浦江两岸遥相呼应。

　　2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友，别提有多划算，参考报价是5万，没错，是5万！而隔了两个路口的华润万滩九里，报价在10万。

　　直到现在，这两项目依旧还是董家渡豪宅的扛把子。

　　2010年，已经是黄浦江两岸地区发展“十二五”规划里世博配套期的结束年，泛海地块的规划报批终于通过。

　　这个时候的董家渡，还没有出现后来故事的主角——孙宏斌和中民投。前者还在忙着卖掉顺驰，经营融创。后者还没成立。

　　四

　　这些是属于董家渡地产第一季的情节。拆迁旧改、股权变更等元素在此后的日子里则演绎得更为精彩。

　　2015年的孙宏斌，不得不接受：他和董家渡的缘分只维持了3年。

　　3年前的2012年，绿城和融创走到一起，两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。

　　这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。即便是经常住在上海外滩华尔道夫酒店，也不敌拥有绿城黄浦湾带来内心成就感。

　　融创的到来，加快了绿城黄浦湾的开发步伐。2012年，差一点他们就把地块内拥有150年历史的不可移除文物“沈宅”给完全拆除。2015年，差一点，绿城黄浦湾就要更名为“黄浦湾1号”了。

　　孙宏斌的渴望最后还是落空：2015年融创绿城分手的时候，融创尽管几乎获得了融绿平台所有优质的项目——除了绿城黄浦湾。

　　2011年至2015年间的绿城处在多事之秋：从最早传出要被海航收购、陷入破产门、再到转让四大项目、引入九龙仓和融创、以及因外滩8-1地块对铺公堂等等，没平静过。

　　不过拥有绿城字眼的项目，是保值的背书。绿城黄浦湾的价格一直在涨，参考报价一路从5万、10.5万上涨，甚至一度有25万一平的报价。

　　再看泛海，这段时期，它在董家渡的基调没有变，关键字：还在拆。

　　2015年，绿城黄浦湾卖到25万/平方米、华润九里苑为20万/平方米的时候，泛海终于终于在年报称，“拆迁工作取得突破性进展，10号地块已完成全部拆迁。”

　　2015年，泛海国际公寓也已经在卖，签约了38套。只是到现在网上房地产还查不到项目的预售证。

　　不过，2015年的董家渡，拆迁进入了新阶段。在2011年1月的时候，黄浦区动迁开始推行新政。

　　直到现在，在黄浦第一房屋征收事务所（董家渡12及14号地块征收办公室）的白色外墙上，用红底白字昭告进度。

　　可别小看，据当地的居民告诉路数君，随着数字的加大，确实会对钉子户门有着心理上的催促作用。

　　不过，不管是泛海、华润还是绿城，他们面临的共同情况就是：急是急不来的，只能边拆边建。因为拿的是毛地。

　　五

　　没有对比就没有差距。

　　2014年，中民投进入董家渡时就别提有多省心了，其联合体拿的13和15地块是净地。

　　12年一轮回后，这次地块出让的面积足足是12年前泛海的10倍。项目位置就在绿城黄浦湾和泛海国际公寓的后面。地块也不再仅仅只是住宅了，还包含商业和办公。

　　据称九龙仓吴主席四次站上绿城黄浦湾楼顶看地，也没能进入董家渡地块的预申请程序。最后进入竞拍的则是中民投和泛海两家。

　　泛海是有心拿地还是陪跑并不重要。

　　要说两家关系暧昧不为过。中民投的5位正副董事长中有3位为民生系。卢志强既是中民投的副董事长，又是泛海的董事长。

　　说白了，谁拿到地，都是受益的，差别在于开发主体的不同。

　　2014年中民投拿地的那年，泛海从泛海建设更名为泛海控股，官方的说法是向“地产+金融+战略投资”转型。在诸多的主业里，金融已经排到了第一位。

　　拿下董家渡，中民投在地产板块的扩张没有闲着。毕竟中民投当时的59家股东企业中有大量地产起家的企业。

　　2015年，中民投先后砸了45亿入股阳光城、用了14.9亿港元进入危局中的上置集团。2016年又入主了亿达中国。

　　但这些可能都没有董家渡金融城来得更为重要。按照路数君的了解，这一项目在内部被视为是中民投的“定海神针”。

　　2015年，“定海神针”，破土动工。2019年开年，“定海神针”被撼动了。

　　2019年2月1日，在中民投所持有的董家渡金融城股权开始处于司法冻结之前，它已经卖过董家渡金融城一次了。

　　本来董家渡金融城，中民投持有85%、佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年，中民投将自身的36%和旗下上海佳渡置业持有的9%，合计45%股权转记至安信信托名下。

　　一番股权变更后，中民投+佳渡置业共持有50%，安信信托持45%。

　　2019年2月14日，媒体曝出绿地控股以120亿元价格收购中民投上海董家渡项目50%股权，这一价格包括股权转让金和相应债务。

　　六

　　如果绿地拿下董家渡金融城，孙宏斌在2019年年初开启的百亿并购大案，接盘泛海董家渡地块的风头就要被抢去了。

　　但至少，未来融创建的“泛海公寓”，则傲立在董家渡几家央字头、国字头房企之间。至少，时隔4年后，孙宏斌又回到了董家渡。

　　这笔买卖里，泛海最终为了回归到当年武汉中央商务区的项目上。公告称，“武汉中央商务区项目是公司未来房地产业务重要依托和发展金融、战略投资业务的重要载体。

　　也就是17年前，武汉那个“空军飞机还在飞”的地方。

　　据路数君了解，孙宏斌几年前就已经和卢志强有所往来，并表达过对泛海北京那个也叫国际居住社区项目的兴趣。

　　这些年，泛海在董家渡实在是不容易。照约定“动迁工作达到80%以上才可以申办土地使用权证。”

　　但孙宏斌进入董家渡后，和当年的华润、华浙、绿城、泛海一样，逃不开拆迁。

　　不管是人生的成与败，商战中的胜与负，孙宏斌还是依旧高调地活在外界的视野里。

　　接下来就看孙宏斌要怎么拆，怎么建。

　　现在在董家渡，还有北边的2号和3号地块，2016年开始进入拆迁，那是当年华浙拿下的。

　　挨着董家渡的，还有当年外滩8-1地块，那个潘石屹的SOHO和郭广昌的复星打了三年零四个月官司的地块。

　　而外滩8-1和中民投董家渡金融城的共性在于：两者跟“勾地制”逃不开关系。

　　只不过差别是，前者是实锤；后者差一点就是了。

　　当然，最后董家渡金融城的地块还是以招标方式出让，而2014年的那场出让现场，1号和2号也就各举了一次牌。

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责任编辑：贾兆恒