华远地产一边融资一边拿地 靠腾挪冲刺120亿销售目标

　　本报记者 李瑞娜 北京报道

　　从“小而美”转向发力“大而强”的华远地产股份有限公司（600743.SH，以下简称“华远地产”）迎来了自身的首笔美元债。日前，华远地产宣布，已完成2亿美元高级无抵押定息债券的簿记定价工作，美元债的发行有利于拓宽目前的融资渠道。

　　一方面寻找多元融资，另一方面华远地产仍在马不停蹄地重金拿地。截至9月底，华远地产已斥资逾90亿元拿下全国范围内11宗地块，而这也导致前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为-51.27亿元，比上年同期减少874.56%。

　　华远地产方面在回复《中国经营报》记者采访时表示，未来将继续坚定“规模与效益并举”的战略，通过土地公开市场兼并、收购以及其他创新模式选择合适的时机扩充土地储备，坚持贯彻区域深耕战略，打造可持续发展能力。

　　美元债成房企融资捷径？

　　11月8日，华远地产发布公告称，公司完成2亿美元高级无抵押定息债券的簿记定价工作，票面利率为11%，2+1年期，待后续交割完毕后将安排在香港联合交易所上市交易。

　　据悉，这是华远地产自登陆A股资本市场以来推出的首笔美元债。华远地产方面表示，本次债券的发行有利于进一步拓宽融资渠道，并为建立境外市场良好信用打下基础，符合公司的发展战略。

　　美元债的筹划起始于1年前。2017年4月和5月，华远地产两次会议审议通过了《关于公司拟在境外发行外币债券的议案》，同意公司或境外全资子公司在中国境外发行不超过5亿美元（含5亿美元）（等值）债券。

　　此后，华远地产董事会秘书张全亮曾于2018年4月份表示：“银行面资金收紧是未来趋势，公司要求加大上市公司直接融资力度。通过公告来看，我们今年重点做两件事：一个是5亿美元债发行工作；一个是前一段董事会通过议案的50亿元私募债发行计划。”

　　目前，上交所披露的信息显示，华远地产拟发行的50亿元私募债申请已获上交所受理，承销方为光大证券和太平洋证券。事实上，自2015年以来，华远地产共进行7笔境内债券融资，以公募债、私募债和中期票据为主，总计融资92亿元人民币。

　　不过，随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大增。业内人士指出，现在看来，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资，而海外融资的美元债颇受企业青睐。

　　公开信息显示，10月31日，恒大发布公告，将发行3笔总金额达18亿美元的票据进行融资，其中2年期5.65亿美元票据利率为11.00%，4年期6.45亿美元票据利率为13.00%，5年期5.9亿美元票据利率为13.75%。

　　“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力更是非常大，但在房企的资金压力下，需求量依然非常大。”中原地产首席分析师张大伟指出，从资金情况看，目前房地产企业的资金压力相比2015~2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，2018年将是最近4年来资金压力最大的一年，而且从趋势看，2019年依然将持续资金压力。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于发行美元债的房企来说，此类债券融资具有积极的作用，充分体现了国内融资环境收紧下房企的新策略。“大体上说后续的压力在于偿债压力大，而且地产市场降温也会影响2019年房地产市场的销售行情。”

　　持续高频拿地欲借规模超车

　　房企加大融资背后，是亟待补充的现金流。

　　根据华远地产不久前披露的三季报可知，2018年1至9月，公司总营收30.6亿元，同比下滑45.26%；归属于上市公司股东的净利润2.92亿元，同比下滑38.38%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.03亿元，同比下滑21.87%。

　　2018年1至9月，华远地产经营活动产生的现金流量净额为-51.27亿元，比上年同期减少874.56%。对于这一数据的变化，华远地产方面坦承，是由于本期新取得土地，支付土地款所致。

　　事实上，自2018年3月起，华远地产便因多番拿地而“声名在外”。本报记者梳理发现，2018年3月至5月两个月，华远地产已经7次出资拿地，总耗资达到83亿元。随后，华远地产又于银川、长沙斩获地块，截至9月底，华远地产先后斥资逾90亿元，在全国各地拿下11宗地块。据克而瑞统计数据显示，前三季度，华远地产新增土地储备货值高达201亿元。而2017年年报显示，华远地产2017年全年的土地储备投资仅为41.85亿元。

　　在业界看来，重金高频拿地，是2018年4月华远地产管理层大换血后的“标准发展路径”。彼时，9名董事席位组成的董事会进行了集中轮替，一改任志强时期稳健的“小而美”布局，选择“大而强”的规模发力。华远地产董事长杜凤超更是为华远地产定下了2018年实现120亿元的规模目标，而去年，华远地产的销售签约额仅77.2亿元。

　　今年三季报显示，前三季度，华远地产完成销售签约额90.5亿元，同比增长60.5%；销售签约面积67.9万平方米，同比增长29.7%。也就是说，华远地产已经完成了既定目标的75%。值得一提的是，今年上半年，华远地产的销售金额仅为42.6亿元。

　　此外，业内人士对华远地产此前发布的债券集中到期也表示了担忧。据了解，2018年9月，总计15亿元的“15华远债”已到期；华远地产2016年非公开发行公司债券第一至三期，共计35亿元的债券将于2019年上半年到期；共计14亿元的“14华远债”将于2020年4月到期。

　　业内分析人士指出，大额购地支出及较弱的收入确认情况或将导致华远地产的杠杆水平在未来12个月弱化。与此同时，其流动性也将因债务集中到期而持续紧张。

　　“从华远地产来说，土地储备规模大，说明有意向做大产业规模，但是很显然对于企业来说，持续拿地也要看后续开发的能力。尤其是营销能力需要匹配，否则很多土地项目也会面临去化困难等压力。”严跃进表示，房企经营的风险，往往和部分地块的开发有关。如果地块开发不及时，潜在的债务压力大，这个时候融资又不到位，那么企业债务风险便会放大。

　　华远地产方面称，公司多年来积极应对市场变化、寻找新的突破点，逐步与各家银行、信托、基金公司等建立了长期友好的合作关系，通过多元化的融资模式为公司发展提供持续稳定的资金支持。此外，公司融资渠道通畅，能够提供合理有效的资金支持。

责任编辑：刘万里 SF014