房屋使用率130% 佛山推地大让利

吕颖雅/发自广州

继广州之后，佛山新楼盘的户型使用率也在不断创新高。

即将在12月出让的佛山市禅城区轻工路北侧、东鄱三路东侧地块，出让文件中提到该地块“套内阳台面积不超过套内建筑面积的30%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积”。这意味着，未来户型最高使用率有望突破至130%。

与此同时，10月底，南海控股联合体以约16.4亿元的底价成功竞得桂城桂澜路西侧的“六亩围”地块，出让文件中也有类似的规划条件。而在此之前，佛山楼盘的户型阳台面积占比最高为20%。

吸引开发商拿地

今年5月，佛山发布13条楼市新政措施，其中提到，新出让的住宅用地将套内阳台的“折半”计容面积上限，从原先的套内建筑面积的18%提高至20%，并取消了对单个阳台进深和面积的限制等条款。

10月底，佛山再发布9条楼市新政，强调“支持房地产企业在不改变原规划条件的前提下，按程序调整项目未开发部分的规划设计方案，优化户型、公共服务、公共空间等，满足改善性住房需求，提高居住环境品质”。

“佛山通过提高户型使用率的设置，旨在激发房企拿地的积极性，以增加土地出让金。” 佛山中原研究中心负责人谢然锋分析道。

今年1~10月，佛山土地市场明显收缩，多宗住宅用地拍卖被延期或取消。以10月为例，虽然成功出让了5宗住宅用地，但全部以底价成交，且央企和国企依然是拿地的主力军。中指研究院的报告分析，当前房企在佛山房地产市场的主要策略仍以消耗库存为主，拿地积极性偏低，预计随着市场逐渐回暖，房企才会重新补仓。因此，年内土地市场的出让地块预计仍将以底价成交为主。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山的做法与广州相似。参考广州的经验，放宽政策有助于提振开发商的拿地积极性，间接降低房价，使项目在市场上更具竞争力，提升购房者信心。

不过，李宇嘉也提醒，虽然这一新政有其积极作用，但可能会对已入市的项目造成不公平，特别是新地块周边的竞品项目，去化压力将加大。规划政策的不连续性和随意性可能让原开发商面临额外的市场压力。

谢然锋表示，部分新地块的户型使用率最高可提升至130%，这些项目均被指定为佛山第四代住宅试点项目。目前，尽管佛山五区均有试点项目，但并非所有地块都有此特权，大多数项目仍需满足一定的先决条件。例如，南控桂城六亩围项目位于城市核心区，客户需求旺盛，而禅城城建东平云谷地块则拥有江景资源。当前，市场上大多数新盘的使用率仍控制在120%以内，因此产品的革新将是渐进的，并不会立刻大范围普及，此举暂时不会成为常态。

高使用率赢得市场

户型优化无疑为楼盘去化带来了更强的市场竞争力。

今年入市的保利天瓒、保利江缦、保利湖映琅悦、龙湖御湖境、万科璞悦山、电建岭南华曦府等楼盘，都凭借超高使用率成为市场亮点，部分产品的户型使用率甚至超过100%，备受购房者青睐。以龙湖御湖境为例，所有产品的使用率均超过100%，最高达105%，全盘超过400套房源在短短4个月内便实现了极速清盘。

谢然锋称，尽管新规户型对加速去化有所帮助，但这种效果更多是由项目位置、价格、产品等多重因素叠加的结果，不能单纯归功于新规本身。至今，在新规出台后拿地建设并开售的项目寥寥无几，而且佛山住宅用地的供应也相当有限，这意味着高使用率的新产品不会大规模集中投放市场。

“对于旧规下的项目来说，如果缺乏其他独特优势，唯一的选择就是通过降价来加速去化。”佛山某楼盘的营销负责人认为，他们的项目属于旧规产品，一旦客户看过市场上的新楼盘，往往会惊叹于新户型设计的差距，因此只能通过价格优势来吸引购房者。但如果新产品的户型继续迭代，他们的项目可能会被市场逐步甩开，户型落后至少两代。

“新规项目的出现无疑会加剧市场竞争。这些新产品不仅在空间利用上更高效，户型设计也更加创新，更能满足购房者的需求。”谢然锋补充道，对于持有老旧房产的业主来说，置换需求将会加速。但是，对于一些使用率低、地段不佳或设计老旧的二手楼盘来说，交易将变得更加艰难。

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