深度丨新发展模式下的地产航海:穿越周期 泅渡彼岸

深度丨新发展模式下的地产航海:穿越周期 泅渡彼岸
2022年12月07日 20:41 21世纪经济报道

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  21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

  深度调整中的房地产行业,运行逻辑已经发生了结构性变化,“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继;但同时,居住产业并未落幕,寻求新的发展模式,成为行业安全“活下去”并穿越周期的题中之义。

  2021年12月,中央经济工作会议 ,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  这是中央首次提出“探索新的发展模式”。此后,“探索新的发展模式”在各级监管部门的文件和表态中被不断强化。“新发展模式”已成为现阶段房地产业的重要关键词,也是产业链发展道路上的重要命题。

  应时而谋,因势而动,是商业世界一贯的运营法则。在行业面临重大变革的时点上,对房地产新发展模式的探索,将成为未来一段时间的主旋律;对新模式的内涵与路径的研究,也将是业界和学界关注的焦点。

  21世纪经济报道地产课题组近日完成了《泅渡彼岸:新发展模式下的地产航海——2022房地产新发展模式研究报告》(以下简称《报告》),全面解析国际、国内房地产行业的变化趋势和市场运行规律,探讨行业发展共性,并结合我国住房制度和房企的实践尝试,总结出房地产新发展模式的七大要点。

  报告涵盖了清晰的数据,深刻的访谈,既有远见,亦有挖潜,从财务安全、运营模式、生态圈建设、提升产品力服务力、发展养老与租赁新业态,践行绿色低碳等角度,为我国房地产企业探索新发展模式抛砖引玉。

  对于一个商业模式相对成熟,并形成路径依赖的行业来说,自我革新殊为不易,其过程不仅伴随着思想与行动上的“破”与“立”,风险更是难以预料。但房地产业从来不乏勇毅前行的弄潮儿,凭借其智慧和勇气,成功在浪潮中穿越周期,泅渡至更加美好的彼岸。

  他山之石

  过去多年来,不同的市场主体做过各种转型尝试,包括精细化运营、轻资产、夯实产品力、布局上下游、实施资产证券化,等等。从广泛意义上来说,这都可被归为对新发展模式的探索。也即,企业对新发展模式的探索早已有之。

  纵观成熟的国际房地产市场,主要有美国、日本、新加坡、中国香港、德国、英国等几种典型模式,并孕育出带有独特基因的房企,其发展路径和运营模式均值得借鉴。报告选出美国、日本、新加坡、中国香港等四种典型发展模式进行分析,力图找出具备真正价值、可复制的路径参考。

  报告指出,美国楼市运营模式强调专业化和细分化,即整个开发链条的各个环节均由不同的专业公司来完成,大型投资机构如黑石、阿波罗、橡树等,住宅建筑“三巨头”如帕尔迪、莱纳和霍顿,几乎都具备专业化、标准化、细分化的特征。

  报告分析,日本房企降低开发业务占比,重视持有型业务和轻资产的资管服务,不仅获得了稳定的现金流,还形成了良好的协同效应,近些年日本房地产的轻资产业务得到了长足发展,并成长为主要的利润贡献点,综合开发经营模式覆盖了居住客户的全生命周期,发展模式对我国房企的发展具备良好的启发。

  新加坡楼市的住宅保障特点显著,成功实现了“居者有其屋”的住房目标。新加坡房企更多以资产管理人的角色参与到房地产开发和运营的各个环节,覆盖物业“投融管退”的全部链条,并通过各类房地产基金介入,实现轻资产运营。

  我国香港房企的发展模式往往采用“双轮驱动”方式,住宅开发和商业地产并重,同时获取房地产开发和物业租赁收入,并通过业务的协同性来体现其综合优势,具备低负债率、稳定现金流、重视品质、精细化运营等特点。

  成熟市场优秀房企的一些特征,如专业化、精细化、重运营等,可以为我国房地产企业探索新发展模式提供一定的思考。报告结合我国经济社会发展趋势、住房制度的特点、房地产业运营态势,以及房企的实践尝试,总结出了房地产新发展模式的七个要点。

  安全才是基本盘

  近年来,在“房住不炒”的基调下,房地产行业步入新的发展阶段,“高杠杆、高负债、高周转”模式逐渐被摒弃。而在“三道红线”融资新规出台后,稳健发展也已经成为房地产企业的共识,房企纷纷探索新发展模式。

  在新旧模式转换的过程中,过去部分房企依赖高杠杆的模式发展,它们也在行业缩表的过程中经历阵痛,并因此遭遇资金链紧张、流动性风险等问题。此种背景下,如何平稳度过当前的低谷,是市场参与者当前面对的首要课题。

  需要确认的是,房地产行业的金融红利已经消退,房企利润向社会平均水平回归已成定局,因此,在保证财务安全的基础上,保持经营面上的连续性和稳健性,将是房企发展的主要趋势。

  报告指出,一方面,房企不再唯规模论,而是转向内生生长,在合理的财务指标下,维持适度规模;另一方面,房地产全行业利润水平走低,盈利承压。在规模效应不再、盈利不可持续的环境下,房企整体上进入了缩表的周期。

  去杠杆并非行业的短期趋势,在企业对新发展模式的探索中,企业必须将安全作为首要考量因素,并纳入发展的“基本盘”。保证安全不仅要求在规模和利润上作出一定的牺牲,更重要的则是运营层面的思路转变,即从粗放式管理、低效运营转变为精细化管理、高效运营,从而进一步挖掘潜力。

  在适应新常态、建立房地产新发展模式的过程中,企业固然要处理好安全与利润、安全与规模、安全与品质的关系,但要取得长远发展,必须全面调整思路,以安全为“基本盘”和优先级,调整公司的整个发展战略和运营模式。

  报告认为,房企以安全为基本盘进行调整,可分为以下几个方面:一是缩减三费支出,根据万得数据,今年上半年,房企销售费用和管理费用的总支出普遍有所下降,降幅均值在16%左右,房地产建设成本也有所压降;二是对产品和服务的重视度提升,不只是提升交付品质,房企也更愿意在数字化运营上面增加投入,从而提高运营效率,并改善消费者的体验;三是调整组织架构,主要体现为区域整合、部门合并、人员裁撤等,主要目的在于提高组织效率,更多对销售端形成支持。

  轻资产与重运营

  近年来,随着开发型业务见顶,龙头房企纷纷向经营性业务转型,这其中除了有求生本能的驱动以外,轻资产带来的安全性和重运营带来的收益长期化,也是不可忽视的因素。事实上,以轻资产和重运营的方式向经营性业务转型,已成为新发展模式的重要方向。

  报告指出,房企对经营性业务的布局主要分为两类,一是围绕房地产开发主业的“地产+”业务,如物业、长租公寓、代建、商业地产、产业地产等;二是跨界的多元化,如汽车、机器人、新能源、环保、农业、物流等。

  这些经营性业务的特点是:能获得长期稳定的现金流,使公司具备穿越房地产周期的能力;利润微薄,对整体业绩的贡献率不高;对运营能力要求高,若非借助收购获得,大多需要较长周期的能力建设;部分业务如物管等,对母公司资源有着较强的依赖,缺乏足够的复制能力。

  在房企的经营性业务中,物业、商业、代建等少数几类是做得较为成熟,且有营收、利润贡献的业务;部分房企在文旅运营方面也较为成熟。

  近两年来,物业行业迎来上市潮,且市盈率大多高于地产上市公司,体现了房企长期布局的结果,又凸显出资本对该领域的长期信心。在商业地产、文旅地产等领域,一些布局较早,并积累了丰富运营经验的企业,也能借此获得稳定的现金流。

  在经营性业务的布局中,除了能力建设外,合理使用金融工具也十分重要。其中,随着国内REITs、类REITs发行频次增多,房企布局经营性业务也看到了可行的变现路径。在经营性业务中合理利用金融产品,不仅有助于实施轻资产运营,降低风险,也使得持有型资产的退出通道以及变现路径更为清晰。

  以世茂集团为例,其布局轻资产由来已久,更在“大飞机战略”的助力下,力争通过多元化实现业务高质量发展。2022年,世茂集团不仅加速建立了代建平台——世茂管理,更深度挖掘自身一直以来多元发展的优势,以领先的战略眼光实践轻资产运营发展模式,重点布局酒店、物业服务、商业等业务板块,持续深耕和开拓轻资产业务版图,逐步完成集团发展战略的转型和升级,实现高质量的发展突围。

  这其中,代建业务具有低固定资产、低运营成本等特点,被认为具有较为广阔的市场前景。

  生态圈建设

  近年来,房地产增量市场触及天花板,行业正在向存量迈进,商办、租赁、城市更新、产城、文旅、康养、物业等业态的发展机会更加凸显。这也给传统房企的多元化带来更大的机遇。

  与此同时,随着房地产去杠杆大势的确立,通过构建生态圈实现业务协同,并获取穿越周期的能力,越来越成为共识。

  从房企多元化布局的赛道来看,全产业链雏形已现:商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、租赁、物流成为传统房企的主要布局领域,部分房企还将触角伸向家装、建筑建材、代建等上下游领域,还有少数房企涉足创投、新能源等非地产领域。

  当然,对于任何一个市场主体来说,跨界都意味着市场风险。即使在房地产生态圈内,不同细分领域的商业模式、运营理念也会有天壤之别,对企业能力的要求也明显不同。

  报告认为,布局生态圈虽然有着种种不利因素,但对于房地产企业来说,仍不失为顺应大势、穿越周期、构建新发展模式的重要路径。从具体操作层面,需要把握好几个要点:首先,安全第一,做好轻重平衡;其次,从自身优势出发;再则,用好金融工具;也要做好机制的转变,这涉及战略的调整、专业人才的吸纳、管理模式的转型,以及企业文化的改变。

  以贝壳为例,作为居住服务领域的头部企业,贝壳很早就在该领域的多个链条上实施布局,其业务已经覆盖了新房代理、二手房经纪、租赁、家装家居、家服等细分市场。借助出色的线上化能力和高于行业均值的服务标准,贝壳在构建行业基础设施的同时,自身的综合实力也得到进一步夯实,相对优势更加凸显。

  另一个值得关注的案例,是传统建筑业发力智能建造。碧桂园旗下广东博智林机器人有限公司定位是智能建造解决方案提供商,聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用,打造并实践新型建筑施工组织方式,通过技术创新、模式创新,探索行业高质量可持续发展新路径,助力建筑业转型升级。截至目前,博智林已有32款建筑机器人投入了商业化应用,其发展模式及对智能建造赛道的探索,都对行业具有很好的借鉴意义。

  回归产品力和服务力

  “房住不炒”背景下,房屋回归居住属性,人民群众对美好居住环境的追求,催促着房屋品质的提升。而“后开发时代”的到来,则对服务力提出新的要求。提高产品力和服务力,不仅是下一个时代的制胜之道,也意味着企业亟需重构价值体系和发展模式。

  报告提醒,当前房企产品力存在着四个方面的问题需要克服,分别是战略不清晰,不重视产研,对产品标准化认知误区,管理制度不完善等;报告进一步指出,房企想要打造穿越周期的产品力,一是要“以我为主”提高产品力,要着力打造有自己企业鲜明特色的产品IP,而不是一味地对标;二是要持续进行产品优化迭代,打造产品的持续竞争优势。可以确定的是,优秀的企业一定是能驾驭产品整个生命周期的企业,至少是能延长产品生命力的企业。

  与此同时,在洗牌加速的行业竞争形势下,服务力成为房企制胜的又一关键突破口。

  服务力主要体现在各类经营性业务中,代表房企在存量时代的发展前景。短期来看,存量市场(二手房、物管、租赁、商业、城市更新,等等)规模与传统的房地产开发业务不可同等类比,但它的高光点在于,这是一门确定性高且持续性强的生意。

  以物管为例,财报信息显示,2021年物业服务企业的在管面积、营业收入均高速增长,其中物业服务上市企业(以规模以上物业管理上市企业为样本)收入增长49%,较2020年明显提速7个百分点;在管面积也增长49%,与2020年基本持平;毛利率方面,2021年,上市物业服务企业毛利率26.6%;行业2021年归母净利润增速51%,股息分派率33%,平均股息率2.35%。

  关于物业市场的规模,头部物业服务企业高管向21世纪经济报道地产课题组表示,长远来看,对物业服务的长期增长并不需要担心,物业市场还可以高速成长十年。如果基于资产和客户的服务之上,整体的市场空间高达10万亿元以上,整个物业行业对此都有共识。

  中信证券指出,2022年以来,民营物管公司面临五大困局。第一,应收款增加,尤其是对关联方的应收款;第二、案场业务随开发退潮而降温,潜在关联交付规模下降;第三、关联方开发的存量项目,运维养护责任更多落到物业管理公司头上;第四、市值缩水不仅使股权融资不再可能,也令股权激励效果大打折扣;第五,部分开发背景的股东为了保交付和信用,处置股权。2022年上半年,代表性民营物企营收同比增长45%,但净利润同比下降26%,营收的同比增幅较之2021年全年下降27个百分点。

  报告指出,物业管理行业虽然有成长中的烦恼,但行业成长空间广阔,物业服务的未来发展需要关注以下方面:一是横向拓宽服务边界服务更多客户;二是深度挖掘客户需求,提供更深度的服务;从公司治理角度,要做到财务健康、管理透明和业务独立;此外,服务本身要回归初心,关注客户满意度和服务质量。

  业内言及产品力和服务力,绿城是一个绕不开的话题,如今的绿城,在小镇建设领域又率先走出了一段距离。据了解,绿城小镇项目在2022年进入交付高峰期,目前绿城小镇投资了40余个持有型物业,2022年是从需要扶持到贡献利润的重要时间节点,加上利润可观的酒店经营、盈利的商业、微利的教育等,给公司的业绩带来了重要支撑。

  新业态崛起

  把握时代的潮向,一直都是企业发展的顶级金科玉律,从顶层需求入手,才能更早、更准确地寻到下一阶段发展要义。

  近年来,我国老龄化加剧,孕育了庞大的养老产业需求。巨大的市场潜力催生房企纷纷入局,为寻找新的盈利模式进行长远布局。但养老机构和老龄化社区的建设和运营逻辑,与开发时代的商业模式迥异,房企涉足康养领域必须更新发展模式,回归运营和服务思维,才能行稳致远。

  据克而瑞统计,截至2021年底,百强房企中已有约70 家涉足康养产业投资。规模型房企进入养老地产领域的时间多在2010 年及之后,部分头部房企已经开始形成自己的康养品牌。

  经过多年尝试,目前我国养老地产形成了包括出售型、租售结合型、持有经营型等主要开发模式。

  报告也提到,整体来看,由于当前养老地产项目面临资金回笼周期长,盈利模式尚不清晰等问题,国内养老地产尚处发展初期,“重售房轻服务”的现象较为普遍,从去化模式看,目前有60%的企业通过开发售房形式进入养老行业,养老服务质量依然薄弱。

  站在康养产业爆发前夕的风口上,养老地产因其确定性,成为房企转型的一个重要方向。但是该如何把握这种机遇,顺利跃入新蓝海,考验着房企的战略能力与转型能力。

  报告指出,对于房企来说,做好养老地产,一是要有战略定力,改变以往“高杠杆、高周转”的金融思维,告别“赚快钱”时代,改变粗放风格;二是回归最朴素的商业逻辑,回归产品思维;三是重视长期运营,具备长期健康运营的能力才是重中之重;四是结合新技术的运用,以数字化、智能化工具优化管理模式,精细化运营,提升效率、降低人工成本,改善服务质量。

  与此同时,“租购并举”时代的到来,也为我国租赁住房事业的发展提供了前无仅有的契机。报告认为,随着政策红利持续释放,叠加住房租赁需求逐步扩大,住房租赁市场也将迎来快速发展期,这为相关企业提供了新的发展机遇和新的市场空间。

  结合国外成熟住房租赁市场的业务模式,报告指出,我国住房租赁企业发展新模式可以从以下几个方面借鉴经验:一是中介+交易双轮驱动;二是轻资产发展模式;三是重视线上化;四是发展增值服务;五是积极参与由监管侧主导的住房租赁市场信用体系建设。

  绿色低碳

  随着国家“双碳” 战略的推进,房地产也彻底打开了向绿色低碳转型的大门,并进入加速周期。

  作为能耗大户,目前全球约40%的碳排放来自房地产,中国房地产建筑业的碳排放规模则位居全球第三。在“双碳”背景下,如何改变以往的高能耗模式,走向绿色低碳的发展模式,是房地产必须面对的课题之一,也是房地产新发展模式中的应有之义。

  报告梳理显示,在市场层面,随着行业进入“房住不炒”时代,购房者对居住体验的要求越来越高,对绿色、健康、智能等的诉求不断提升,这也在客观上推动房地产业向绿色、低碳的方向转变但在实际操作中,行业向绿色低碳的转型步伐一直慢于预期。

  在现有条件下,如何达成绿色低碳目标,报告认为,在安全耐久方面,对采取通用开放、灵活可变的空间设计,建筑结构与管线分离、耐久性较好的结构和装饰材料应用等提出明确要求,可以提升建筑适变性,尽量减少因建筑结构空间改造和维护产生固体废弃物排放;在资源节约方面,涵盖装配式建筑、全装修等绿色建造方式推广和绿色建材应用,对推广绿色化、工业化、信息化、集约化和产业化建造方式具有重要作用,可以有效降低建筑垃圾排放水平;在管理和运营环节,通过物联网、智慧家居、传感器、数据采集与分析等智能化技术等运用,来提高资源配置效率,减少能耗,同样必不可少;此外,绿色金融支持房地产建筑业的绿色低碳转型发展前景广阔。

  这其中,中南建设在践行可持续发展方面的经验,也可以为其他房企提供一定借鉴。据悉,中南建设的ESG发展路径以绿色低碳、健康人居、伙伴关怀、慈善公益及正道经营为五大支柱,协同所有利益相关方推进可持续发展,致力于成为行业绿色健康可持续发展的重要力量。

  而朗诗在绿色科技住宅领域的口碑也值得关注。业内比较一致的看法是,这家房企较早切入代建领域,并以绿色地产见长,如今,朗诗已经进入转型2.0时代,成功将轻资产运营与代建相结合,并通过科技住宅的技术输出实现了品牌溢价。

  报告强调,房地产业推进绿色、低碳转型,也是一个长期的过程。因此,除技术、金融层面的支持外,对于整个行业而言,最重要的是建立长期视野,通过长远的规划和扎实的行动来推动行业的转型。在更好地服务于国家“双碳”战略的同时,构建房地产新发展模式。

  (作者:孔海丽 编辑:张伟贤)

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责任编辑:王翔

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