深圳第二轮集中供地开闸 楼市触底回升当其时

　　21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

　　万众瞩目之下，深圳第二轮集中供地终于上架。

　　2022年7月5日，深圳市规划和自然资源局发布深圳2022年度第二批居住用地挂牌出让公告。根据公告，深圳本轮集中供地共推出16宗宅地，总起价349.83亿元，总用地面积约33.29万平方米，总建筑规模约179.85万平方米，将于8月4日集中出让。

　　在市场触底回升趋势逐渐明显的当下，深圳本轮集中供地或将成为市场冷暖变化的一个风向标。今年上半年，深圳楼市在并无太多利好政策推出的背景下，市场保持清淡，随着全国楼市暖风吹来，深圳楼市也有望走出低谷，保持良好健康发展的态势。

　　审慎不改

　　深圳本轮集中供地总体仍偏审慎。

　　分区域来看，深圳本轮集中供地的大户是宝安和龙岗两个区域，分别各推出4宗；此外，龙华则上架3宗，坪山、光明则分别有2宗供应，前海合作区则挂出1宗土地。

　　深圳本轮集中供地推出的地块数量仅次于去年的第二轮集中供地。在加大住宅用地供应的前提之下，深圳官方发力明显。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中，彰显了市场“回升在即”背景下，房企可能在回升前提前布局土地储备的预期。由此，政府土地供应端，也积极回应诉求和引导市场预期，以增加供应来激发需求，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发再到销售，能够全链条回升。

　　从规则上来看，深圳这一轮集中供地并无太大变化。

　　大的框架之上，深圳本轮集中供地沿用原有规则，继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

　　深圳这一轮集中供地中，起价最高、面积最大的是位于龙华民治街道的一宗混合用地。这宗地为包含商业、住宅、道路及绿化等业态，为面积约5.70万平方米，建筑面积45.83万平方米，挂牌价79.69亿元，最高限价91.64亿元。

　　一位熟悉深圳市场的人士告诉21世纪经济报道记者，目前初步测算结果估计，这宗地块的操盘难度比较大，对开发商的要求也比较高。

　　除此以外，深圳本轮集中供地在限价之上也较为审慎，显示官方“稳房价、稳楼市、稳预期”的态度。

　　其中，南山前湾片区的一宗宅地是限价最高的地块，根据公告，其限售均价为10.71万元/平方米。虽然对比去年年底由深业和安居联合体拿下的前海桂湾地块限价9.2万元/平方米要高出不少，但位置上并不能完全等同。

　　本次出让的地块所对标的应该是2020年年底，由金地、华润、电建和前海控股联合拿下的前湾地块销售限价。根据当时的出让公告，这宗地块的销售限价也为10.71万元/平方米，两相对比，这一轮销售限价并无实质性放开。

　　李宇嘉指出，深圳供地有所为有所不为，在配建保租房、自持等长效机制，依旧保持了过去的做法。这尽管会提高开发商拿地的成本，降低积极性，但从长远来看，这也是开发商必须要面对的形势，也是开发商多元化转型，拓展新赛道的必由之路。

　　触底回升

　　今年上半年以来，全国房地产市场下行明显。受此影响，一线城市楼市表现也较为低迷。

　　深圳贝壳研究院统计数据显示， 2022年上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

　　事实上，受到市场大环境变化的带动，今年上半年深圳新房与之前相比去化普遍较为艰难，冷热分化也相对明显。即便是昔日网红盘，销售情况也不复以往。例如，深圳华润城过去7次开盘均实现日光，但于2022年6月推出的最后一批344套房源，在价格略有倒挂的情况下，最终售出303套，去化率达8.8成。

　　除此以外，在竞品较多的区域，即便是国企背书且产品不错的楼盘，去化也不如想象中好。以深铁璟城为例，其作为深圳宝安的TOD大盘，推售房源1234套，有效认筹却仅录得234批，认筹率不足两成。

　　一位深圳的开发商人士告诉21世纪经济报道记者，深圳现在的新盘非常卷，“用转介跟渠道的还好些，但也不是打包票，竞品一多蓄客没做好开盘时机不对，就很难卖得动。”

　　新房尚且如此，二手房表现也未有起色。

　　根据乐有家统计的数据，2022年上半年，深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%，为2007年以来最低谷；此外，根据深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年，深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比去年下半年下跌1.5%。

　　深圳贝壳研究院分析称，“整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。今年上半年二手房成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。”

　　李宇嘉指出，相比上海、杭州等热点一二线城市，深圳新房市场回升较慢，二手房市场继续低迷，一二手房循环比较差，导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场最大的变量。

　　不过，李宇嘉续称，深圳既有的调控政策未有松动以及居民预期并未有明显好转的情况，预计到今年下半年会有改观。“首先是政策利好的叠加影响将在下半年体现；其次房地产市场交易量在5-6月份已有好转，尽管不明显；最后，新房市场下半年回升会更明显，这会带动土地市场好转。”

　　（作者：吴抒颖）

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责任编辑：王翔