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原标题：房地产观察第1期 | 基本面下行，融资解冻、土拍松绑仍不足以筑成政策底
来源：时代周报
时代商学院研究员 孙沐霖
一、行业基本面数据
根据12月15日国家统计局发布的数据显示 ，1—11月份，全国商品房销售金额为161667亿元，增长8.5%，1—10月份全国商品房销售金额增速为11.8%。1—11月份商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%，1—10月商品房销售面积增速为7.3%。11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。
1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%，其中，国内贷款下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。
1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6%，1—10月份，全国房地产开发投资同比增长7.2%。而1—11月份全国固定资产投资494082亿元，同比增长5.2%。
1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积同比增长6.3%（1—10月同比增长7.1%）；房屋新开工面积下降9.1%（1—10月同比下降7.7%）；房屋竣工面积同比增长16.2%（1-10月同比增长16.3%）。
1—11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。
1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%，其中，国内贷款下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。
二、市场表现
11月，沪深300指数下跌1.56%，房地产行业涨幅为2.18%，跑赢沪深300指数3.74个百分点，在28个申万一级行业中排名第13位。
从房地产各细分行业来看，房地产开发和房地产服务这两个申万二级行业的涨跌幅分别为2.4%和7.65%，申万三级行业中物业管理涨幅7.65%居首，而商业地产和产业地产分别下跌1.27%和3.38%。
从房地产行业个股表现来看，11月累计涨幅前十的企业分别为财信发展（000838.SZ）、派斯林（600215.SH）、*ST银亿（维权）（000981.SZ）、西藏城投（600773.SH）、皇庭国际（000056.SZ）、特发服务（300917.SZ）、万业企业（600641.SZ）、*ST松江（600225.SH）、广宇发展（000537.SZ）数源科技（000909.SZ）。
三、行业及政策要闻
【国研中心召集深圳房企和金融机构座谈，调研房地产市场】
11月8日上午，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科，佳兆业，卓越在内的代表性房地产企业、深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。（澎湃）
【交易商协会召开房企座谈会，发债有望松绑】
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。上述信号被看作是房企融资环境的逐步“解冻”。有债券从业人士表示，上述座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
【央行：配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展】
中国人民银行11月19日发布的2021年第三季度中国货币政策执行报告表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
【银保监会：遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制】
11月12日下午，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开党委（扩大）会议，会议要求，要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
【银保监会：房地产合理贷款需求得到满足，10月末银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%】
11月19日，银保监会官网发布信息，银保监会新闻发言人近日在答记者问中表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%。
【央行：11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，增加4013亿元】
央行官微公布2021年11月个人住房贷款统计数据，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
【住建部：全国已开工保障性租赁住房70余万套】
央视新闻11月1日消息，住房和城乡建设部表示，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，目前已开工保障性租赁住房70余万套，占全年计划的近八成。住建部表示，今年全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁6个城市已完成年度计划。
【深圳：拟引导将既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，年度租金涨幅不超5%】
深圳市住建局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》公开征求意见，引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，有利于进一步拓宽我市保障性租赁住房供应渠道。《通知》明确，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%。
【广州二手房贷不用参考指导价？多家银行否认】
11月23日消息，针对近日网络上传出广州二手房贷可以不用参考指导价的消息，广州的国有大行、股份制商业银行以及农商行等多家银行均表示该消息不实。其中，某国有大行广州个贷经理表示：“现在还没有接到相关通知。只要有指导价的楼盘，都是按照指导价。”平安银行广州分行表示，目前针对涉及指导价楼盘的二手房贷，该行仍参考政府指导价执行。农商行人士也进行了否认。某银行人士表示，不是不用参考指导价，可能是部分银行没有严格执行，不排除少数银行的分支行业务操作中有一定空间。
【国家发改委下达京津冀协同发展专项第二批中央预算内投资】
11月30日消息，国家发展改革委于近日下达京津冀协同发展专项2021年第二批中央预算内投资约18亿元，紧紧围绕支撑和服务北京非首都功能疏解，重点支持为疏解项目落地提供支撑保障的雄安新区配套设施项目建设，并对北京市通州区与河北省北三县一体化发展、张家口首都水源涵养功能区和生态环境支撑区建设、省市交界地区“断头路”等项目也给予支持。
【三轮集中土拍开启，规则放宽下土拍热度仍持续走低】
11月处于二、三轮集中土拍的交接期，月内共有深圳、无锡等6个重点城市拍地，除郑州外，其余5市供地规模均处于各轮高位，再加之三四线城市成交增加，使得月内土地成交规模大幅上涨。市场热度方面，虽然苏州、南京、深圳等市放宽了竞拍门槛，但22城之外的集中供地城市新一轮集中土拍降温仍在延续，溢价率指标再度走低，仅为3.2%；流拍方面，由于地方国企托底比重依然较高，土地流拍现象较上月略有好转。整体来看，11月的土地市场延续了低温态势。（克而瑞地产研究）
四、企业要闻
11月1日，帝欧家居在互动平台表示，公司与恒大集团及其成员企业此前存在业务往来，恒大集团向公司购买瓷砖产品。截至2021年9月30日，公司与恒大集团及其成员企业之间的应收账款余额为7400万元，应收票据余额为4000万元左右。其中，已逾期应收票据余额为4100万元左右，其中3950万元已与恒大集团达成抵房解决方案，目前正在办理相关登记手续。
【绿地控股第二条红线达标转绿，较原计划提前8个月】
11月1日，绿地集团微信公众号发布消息，截至10月底，净负债率指标已降至100%以下，第二条红线达标转绿，较原计划提前了8个月。目前，绿地控股扣除预收账款后的资产负债率持续下降，将全力冲刺最后一条红线达标转绿。同时，有息负债总额10月单月再降70亿元，今年内已下降715亿元，累计较去年高点下降1379亿元。年内有息负债余额预计降至2300亿元以下，创历史新低。其中，房地产业有息负债余额预计降至1200亿元。
【中国奥园：旗下奥园健康拟出售物业股权，报价30亿元】
记者获悉，奥园健康正在寻求出售旗下的物业业务，一位参与洽购交易的人士透露，目前参与洽谈的收购方有碧桂园服务、龙湖智慧服务、保利物业等公司，奥园给出的报价是30亿元。对于出售物业股权事宜，中国奥园方面表示：还没有接收到相关消息，具体以公告为准。（经济观察报）
【华夏幸福：累计逾期债务本息合计939亿元】
11月1日，华夏幸福发布公告称，近期华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额79.16亿元。截至公告披露日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计939.79亿元。华夏幸福表示，目前正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
【华夏幸福：控股股东被动减持股本至22.44%，失去大股东地位】
11月22日，华夏幸福发布公告，8月23日-11月22日，金融机构累计处置华夏控股股份5666.42万股，累计处置达总股本的1.45%。根据公告，占股本的0.82%股份，金融机构已于2021年8月23日至2021年9月8日以集中竞价交易方式和大宗交易方式强制处置。虽然华夏控股作为公司控股股东、王文学作为实际控制人未发生变化，但这次权益变动导致了华夏控股及其一致行动人的持股比例从25.82%变更为24.92%，低于平安人寿及一致行动人的持股比例，从而失去大股东地位。
【当代置业：一债权人要求提早偿还本息2360万美元】
11月1日，当代置业发布公告称，于本公告日期，2023年到期票据的本金额3.21亿美元仍未获偿还，且集团并未接获任何2023年到期票据持有人通知须作出任何加快偿还行动。公司近期接获本集团境外债务责任的一名债权人通知，其因相关款项未获支付而要求提早偿还其与公司附属公司（作为借款人）及公司（作为担保人）订立的融资协议项下未偿还本金额及应计利息约2360万美元并宣告与此相关的若干相关担保安排可强制执行。集团正与债权人讨论豁免加快偿还及强制执行行动。
【许家印再提要求：重启开发贷，回笼已售未回款】
中国恒大集团屡次在公开场合强调“要全力复工复产”，但现阶段，“保交付”资金缺口依然庞大。11月14日，董事局主席许家印在一场内部会议上提到，当前中国恒大重要工作之一是尽快恢复正常的开发贷业务。一名恒大内部人士向记者透露了会议内容。许家印称，现在各级政府支持中国恒大争取恢复开发贷，恒大内部尤其是资金系统的人员，要加强与金融机构特别是银行的沟通。（财新网）
【A股首例！新城控股提前1个多月赎回3.5亿美元债券】
11月7日晚间，新城控股（601155）披露计划提前赎回3.5亿美元债，或将成为近期A股首例提前赎回美元债的房企上市公司。资料显示，该笔美元债期限为2年；票面年息为7.5%，每半年支付一次，将在2021年 12月16日到期。据接近上市公司人士透露，在近期房企同行出现债务危机后，公司就做好了预案，准备好了提前赎回的资金；本次应该是A股第一宗美元债的提前赎回，赎回力度也目前最大的，投资者可以选择一次性提前赎回，或者持有到期日。（证券时报）
【EDG夺冠刷屏！背后老板合生创展集团二代朱一航引关注】
随着EDG的夺冠，其背后老板也受到更多关注。EDG电竞俱乐部所属公司为上海阳川电子科技有限公司，该公司的大股东为广州超竞投资有限公司，持股75%；而广州超竞背后的实际控制人为朱一航，持股99%。公开资料显示，朱一航是地产企业合生创展集团创始人朱孟依之子，作为地产圈富二代，他的商业版图却远远不限于地产领域，还涉足电力、基建、投资管理、医疗健康，甚至新能源汽车领域。
【高盛抄底买入中国房企债券，地产债整体回暖】
11月10日消息，地产债整体回暖。其中，“15世茂02”涨幅11%，“19禹洲02”和“20世茂G1”涨超8%，“19世茂G1”涨超5%，“19世茂G2”和“20融创01”涨超2%。高盛投资组合管理团队近日接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。
【花样年控股复牌一度跌超50%，若干贷款人要求偿未到期贷款】
11月10日，花样年控股盘前竞价时段一度跌超50%。前一日晚间，花样年发布公告称，已接获若干贷款人通知，要求偿还未到期贷款。公司正与相关债权人积极磋商，以就与债权人重续或延长其借款或其他安排达成协议。
【中国奥园9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，料亏损1.77亿港元】
11月14日晚间，中国奥园公告，2021年11月12日，卖方［奥园地产（香港）有限公司，为中国奥园全资附属公司］与买方（新永投资发展有限公司）订立协议，据此，卖方有条件同意出售及买方有条件同意收购销售股份及股东贷款，代价为现金9亿港元。中国奥园表示，预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，出售事项的所得款项净额拟用于偿还贷款融资及用作本集团的一般营运资金。（观点地产网）
【北交所：禁止金融、房地产企业上市】
北交所不仅定位服务中小企业，更是聚焦支持创新发展。11月12日北交所正式发布IPO审核标准，明确禁止金融、房地产、产能过剩行业、淘汰类行业、学前教育、学科类培训等企业在北交所上市，企业申请北交所上市必须充分披露创新特征，保荐机构也要充分核查申请上市企业的创新发展能力。
【波司登成立房地产新公司，注册资本2亿元】
11月17日消息，天眼查显示，榆林康瑞博置业有限公司于近日成立，注册资本2亿元，法定代表人为刘斯佳，经营范围包括房地产评估；房地产经纪；房地产咨询；住房租赁；非居住房地产租赁；房地产开发经营等。据股东信息显示，该公司由波司登股份有限公司、上海波司登商务发展有限公司共同持股。
【中国恒大出售所持恒腾网络所有股份，套现21.28亿港元】
11月18日，中国恒大发布公告，于11月17日，公司全资附属公司与联合资源投资控股有限公司订立协议，出售恒腾网络集团有限公司16.62亿股面值为0.02港元的已发行股份，购买价为每股1.28港元，较恒腾于2021年11月17日的收市价每股1.69港元折让约24.26%，总代价为21.28亿港元。销售股份占恒腾于公告日期已发行股份约18%。交易完成后，公司将不再持有任何恒腾股份。
【阳光城回应近期集中偿债压力，已与相关投资人沟通展期计划】
阳光城在互动平台表示，针对近期公司面临的集中偿债压力，公司已积极与相关投资人沟通相应展期计划。2022年一季度前到期/回售的三只美元债已向投资人提出进行交换邀约进行展期。境内债方面，“20阳光优”“18阳光04”“20华济建筑ABN001”三笔债券展期12个月的兑付方案已分别于11月3日、11月5日、11月5日经相关投资人表决通过。公司将继续积极采取措施化解压力，保障债券持有人的合法权益。
【字节跳动拟拆分幸福里独立发展，已启动融资将引入外部股东】
据澎湃新闻11月24日报道，从知情人士处获悉，字节跳动将拆分自己旗下的房产业务“幸福里”。目前，幸福里已经启动了融资计划，将引入外部战略股东，独立发展。这是字节跳动成立以来，第一次尝试业务拆分。字节跳动认为，房产业务重线下、重服务，与字节跳动主营业务关联度不高，因此计划拆分独立发展。目前，拆分方案还在讨论中，潜在的投资人，包括红杉中国、中金等财务投资基金，也包括万科、碧桂园等产业资本。引入外部投资人后，未来将作为独立公司运营。
五、研报摘要
【11月楼市供应增加而成交跌幅扩大，地市流拍率仍高位】
11月，房地产市场跌势依旧，29城成交环比再降4%，同比跌幅扩至32%。仅一线城市成交回升，6成以上二、三线城市成交疲软，同比跌幅继续扩大。土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。在房企资金压力未见实质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是共识。
展望12月，近期中央多部委密集表态，明确指向涉房融资解冻，个人按揭贷款边际改善。但银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑主要利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
预期的市场底尚未真正到来。现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳，但回升幅度有限。（克而瑞研究院）
【房地产开发行业策略：静待行业出清，重塑竞争格局】
2021 年下半年数据全面回落，预计 2022 年上半年将继续承压。在“房住不炒” 的主基调下， 自去年“三道红线”政策发布以来，本次调控政策定力较强， 我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效机制将会长期落实，但目前市场基本面下行超预期， 短期内政策底部已经出现，预计信贷端及需求端将会有适度放松。随着行业出清加速， 具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企将体现更强的增长潜力。（国盛证券）
【房地产行业深度报告：存量时代的受益者，高成长逻辑未变】
房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在纠偏，板块估值仍处于相对低位。（万联证券）
六、月度观察：基本面下行，融资解冻、土拍松绑仍不足以筑成政策底
纵观11月，房地产整体数据持续下行，但降幅有所收窄。
从需求端来看，1—11月，商品房销售面积同比增长4.8%，商品房销售额增长8.5%，1—10月商品房销售面积、销售金额分别同比增长11.8%、7.3%，对比来看增长幅度较前10月有所收窄，但仍高于去年1—11月商品房销售面积、销售金额增速（7.2%、1.3%）。时代商学院认为，并非商品房销售市场热度高于去年同期，主要在于新冠疫情带来的低基数效应并未完全消退。
11月末，商品房待售面积较10月末仅减少38万平方米。结合CRIC数据可见，11月多数城市库存持续上升、消化周期持续恶化，房企销售端持续承压。
从供给端来看，1—11月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长6.3%，不及1—10月增速（7.1%）；房屋新开工面积下降9.1%（1—10月同比下降7.7%）；房屋竣工面积同比增长16.2%（1-10月同比增长16.3%）。在库存持续上升、消化周期恶化下销售端压力逐步增大。
从融资端来看，1—11月，房地产开发企业到位资金同比增长7.2%，不及1—10月增长率（8.8%）。具体而言，1—11月来源于国内贷款、外资的资金分别同比下降10.8%和41.7%；定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长17．%和9.8%；自筹资金小幅增长4.8%。可见，销售端的定金及预收款、个人按揭贷款是房企到位资金增速的主要贡献力量，时代商学院认为，若金融机构对房企贷款的收缩态势未缓解，销售端萎靡对房企现金流的负面影响将加大。
从投资端来看，1—11月，全国房地产开发投资金额同比增长6%，不及1—10月增速（7.2%），但仍高于1—11月份全国固定资产投资增速（5.2%）。融资端压力增大，1-11月购置土地面积与土地成交价款分别下降11.2%和增长4.5%。
结合中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会、央行发布的2021年第三季度中国货币政策执行报告等动作，似乎表明房企融资环境正在逐步“解冻”，时代商学院则认为，目前仍不足以说明“政策底”显现。房企资金压力将有所缓解，但在行业整体收缩的背景下，资金仍将主要向财务稳健的绿档房企倾斜。第三批土拍门槛有所降低，也只是对此前集中供地流拍率较高的短期政策“纠偏”，利好尚有能力拿地（现金流状况较好）的房企。
此外，在预售监管方面，除成都外，北京、漳州、石家庄等多个城市出于对房企信用风险扩散的担忧，提高了预售资金的监管比例，一定程度上会加剧房企现金流压力。可以看到，政策依然松紧有度，谈不上底部拐点。
责任编辑：邓健
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