广州次轮集中供地略冷：揽金569.37亿，央企国企成绝对主角|房企_新浪财经

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　　原标题：广州次轮集中供地略冷：揽金569.37亿，央企国企成绝对主角

　　来源：21世纪经济报道

　　21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

　　广州次轮集中供地不复首轮的热度。2021年9月26日、27日，广州进行第二轮集中供地出让，本轮土拍共出让48宗地块，最终成功出让23宗地块，总成交价569.37亿元，25宗流拍，溢价率也仅1.5%。

　　本次不仅外围区域出现了流拍地块，热度较高的区域也同样有少量地块无人竞价。其中，增城流拍地块的数量最多，共有15宗；而从化、南沙、番禺、白云和黄埔等同样有地块流拍。

　　从拿地房企的构成来看，在广州这轮集中供地中，央企国企是绝对主角。其中，中海、珠江实业（含联合体）分别拿下3宗地块，越秀摘得2宗地块，粤海、绿城、远洋、中铁建、电建和碧桂园等也各拿下一宗地块。

　　在“三道红线”、投销比等指标的约束下，房企的投资行为越发审慎。除了广州之外，已经进行了第二次集中供地的其他城市也多数遇冷。未来在公开土地市场上，也许很难再看到高杠杆房企的身影，房地产行业的发展逻辑也将由此被重构。

　　央企国企拿地显优势

　　广州本轮集中供地的热度比预期还要稍低一些。据克而瑞统计，本次限售价地块相对不受青睐，其中黄埔推出2宗，其中1宗流拍；南沙推出6宗，2宗流拍。此外，竞自持环节本次也没有出现。

　　从房企的拿地情况来看，部分在首轮集中供地中失落的房企，迎来了他们的好时光。

　　例如，本次拿下3宗地块的中海，其在广州首轮集中供地中就曾是失落者。而这一次，在其他房企受限于各种各样原因而未能参与其中时，它的资金优势和运营优势就显现了出来。

　　在9月26日首个竞拍日中，中海地产以63.24亿元的总价拿下荔湾区广钢新城两宗地块。这两宗地块为出让面积5.09万平方米，容积率4.33，其中住宅建筑面积占比95.2%，商业建筑面积占比4.8%。

　　这是一宗操盘难度不低的地块。根据出让文件，该地块采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式出让，竞得人还须按规划实施建设中小学用地、行政办公用地和文化设施用地。此外，竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

　　广州本地国企越秀、珠江实业也表现不错。其中珠江实业及其联合体共斩获3宗地块。珠江实业尽管是本地国企，但近年来其发展平平，在广州本地也声量较小。去年全年，珠江实业销售额仅32亿元，同比上升33.82%。

　　广州此轮集中供地拿地房企分布较为平均，没有出现绝对的大赢家。绿城、远洋、粤海等其他具有国资背景的企业，也拿到了属意的地块，而一些对广州市场有寄望的中小房企例如中盛地产、奥和投资等也都将符合他们投资要求的地块收入囊中。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，广州本轮土拍的特点是，一是资金有优势的央企国企成为大赢家，大部分地块都被收入囊中，而受困三道红线的高周转民企基本在本次土拍绝迹；二是底价成交是主流，按照当前的地楼比计算，拿地房企均有可见的盈利空间，印证在“逆市”之下现金流健康的企业将获得更多的机会。

　　重塑土地市场

　　相比起首轮集中供地热度高涨，本轮集中供地的确寒意袭人。

　　实际上，在首轮集中供地之后，市场对之后土地市场的走势已经有所预判。一名央企投资部的人士彼时对21世纪经济报道记者分析称，“首轮热度还是很高我们也是没有想到，像我们这样钱多的竟然拿不到地，有点不可思议。本来以为是大赢家，结果不是这么回事。”

　　上述央企人士指出，许多房企不顾资金面的安全疯狂抢地，“是因为有土地还可以继续融资讲故事，整个盘子就还能转下去，如果拿不到地，转不下去了那会更危险，所以接下去肯定还会规范的。”

　　这种预判在之后得到了印证。公开信息显示，在首轮集中供地之后，房企除了受到“三道红线”的约束以外，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企也已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

　　这是颇具威力的政策，这意味着过去房企高杠杆、高负债、高周转扩张的方式已经不再可行，未来稳健审慎才是房地产行业发展的主流。

　　2021年8月，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率；商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管；地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人，不得通过竞配建等变相抬高地价。

　　随后多座城市对集中供地规则进行调整，在多重政策的约束下，房企拿地热情逐步降低，土地市场也真正迎来了降温的时刻。

　　例如杭州，据澎湃新闻，杭州市第二轮集中供地的10幅竞品质地块全部流拍；而9月23日，重庆市公共资源交易中心发布公告称，第二批集中供地中的9宗地块终止出让。

　　广东省地产专家智库成员、广州房协专家委员会成员邓浩志指出，扩充土地储备已经不是当前多数房企的首要任务，大部分房企近期在土地市场已经偃旗息鼓，转为以保卫企业现金流为主。所以近期土地市场冷遇在全国多数城市可见，绝对不止广州一地。

　　邓浩志预计，房企对后市预期偏看淡，不敢在当前售价基础上寄予太多的涨价期望。在正常市场情况下，房企通常会为一二线城市房价的销售价格增加预期，即未来的房价会高于目前。这次从报价的谨慎上可以明显感觉到，房企普遍对后市持相对保守的态度，多数不敢采取高溢价成交的策略。