离开主航道 房企的路还能咋走？

　　原标题：离开主航道，房企的路还能咋走？

　　净利润增长1224.3%！

　　归母净利润增长6125.3%！

　　这是所有内房股2019年报里最让人亮眼的一组数据，来自于阳光100。

　　即便对阳光100熟知已久，但这么夸张的数据还是成功让炸天团产生了好奇。

　　众所周知阳光100早就确定了“非住宅”的转型方向，但质疑的眼光从未离开过，毕竟这行业曾有过太多的“转型”噱头。

　　直到阳光100实实在在的走出一条路。

　　01

　　阳光100的年报里，乍一看就不简单。

　　营收上，合约销售和其他收益加起来有220亿元，同比增加9.4%，这一增速低于多数品牌房企；

　　盈利上，毛利润人民币21亿元，增幅32%，毛利率提升至25.3%。在全行业毛利下滑的大背景下，阳光100毛利率却能不降反升；

　　负债上，减少约46亿元的有息负债，带动负债率由84.4%下降至79.9%。降低负债率的企业不少，但实现了负债总额降低的房企，市场少见。

　　这绝非主航道房企的数据趋势。

　　至于最为刺激外界眼球的净利润暴涨，也与阳光100在2019年的一系列操作有关。

　　在报告期限内，阳光100出售住宅项目权益相应的物业价值约117亿元，当期确认税后收益约19.2亿元。

　　用惯常的话说，阳光100卖了好多地，并且从中赚到了一大笔土地升值的钱。

　　过去一年的舆论中，外部对此的理解更偏负面——土地储备是房企发展的命根子，阳光100卖地是要甩手不发展了吗？

　　阳光100说，不是。

　　“我们有大量住宅的开发，所以卖地并不是负面消息。”阳光100副董事长范小冲曾表示，

　　“住宅并不是我们的竞争优势，同时我们的资金成本相对比较高，周转又受到调控的影响。住宅项目现在出售是划算的，现在卖两个项目应该比五年后自己做完效益更好。”

　　在不同的场合，阳光100说，自己要转型，专注“非住宅”，所以要卖掉住宅项目储备用地。

　　尽管有这样的解释，但资本市场却很难看清其中的逻辑。地都卖了，怎么转型呢？

　　在这次财报发布之前，没人看得懂阳光100。2608.HK的股价，也长期徘徊在低位。

　　02

　　大家的疑问越来越深，包括炸天团。

　　不过在阳光100业绩发布电话会上，董事会主席易小迪长达一个小时的亲自讲解，终于让大家豁然开朗。

　　“今年的业绩只是一个开始，今后的业绩都是可以预期的可持续增长，未来三五年都会有较好的业绩回报”易小迪说。未来十年内，土地一级开发将成为公司持续盈利的一个增长点。

　　阳光100的地，要卖十年。

　　当然，卖的主要是住宅用地。

　　阳光100的地，也会持续拿十年。参与一级土地开发，获取综合地块将是阳光100的竞争优势所在。

　　拿地优势从哪来？

　　“非住宅”。

　　“把我们的优势放在非住宅开发上，把住宅开发的项目寻求合作和出售，这样会快速实现效益。”易小迪这样说。

　　03

　　阳光100在过去这些年，不仅积累了业内的好口碑，也积累了丰厚的家底，不仅拥有1234万平米的可开发土地储备，还有超过1000万平米可转化的一级开发土地。

　　易小迪的做法很简单：因为既有住宅开发业务也有商业运营能力，尤其是有街区综合体的竞争优势，阳光100可以以相当低廉的价格从政府那里获得一级开发用地。

　　以往，阳光100是住宅和非住宅业务都做，两手一起抓，但是开发进度比较慢，反而是两手都抓不住。

　　现在是转换思维，把住宅开发的部分出让给其他优质的开发商开发，快速实现效益和资金回笼；而非住宅开发的部分则自己留下来，集中优势做出更高毛利润的产品，从而获得长久稳定的效益。

　　这就是在转型过程中，易小迪逐步理清的商业新逻辑。

　　简单清晰，聚焦“非住宅”。

　　用非住宅产品的比较优势去获取新的土地机会，快速变现其中的住宅部分，落袋为安。用获得的资金去持续强化自己擅长的“非住宅”产品。

　　聚焦“非住宅”，用产品说话，用产品拓展，用产品赚钱。

　　同时，降低自己的经营风险。

　　炸天团不得不说，在自己所看到的中小型房企中，易小迪给出的转型路径最为清晰。也或许是最适合阳光100的路。

　　04

　　业绩会上，易小迪对自己定了一个新目标：在细分市场创立市场的品牌地位。

　　这个细分市场显然是针对住宅开发这个主流市场而言。

　　目前，阳光100在非住宅业务上有三大产品：

　　1街区商业综合体

　　早在上市时，阳光100提出有别于其他房企的战略差异化就是街区商业综合体。

　　在近十年成功复制多个街区综合体项目后，2019年的武汉凤凰街项目大获得成功。不仅仅是销售上的成功，也不仅仅是租售并举模式的成功。

　　更重要的是，街区综合体这一产品，有了品牌认知优势，凭此优势阳光100往往可以获得政府低价配比的住宅面积，从而大大提升投资收益。也成为阳光100的拿地利器。

　　2 喜马拉雅服务式公寓

　　喜马拉雅服务式公寓算是阳光100发展最快的业务，也是单位售价最高的产品。同时，还是一个可以带来持续经营性收入的产品。

　　在2019年，天津天塔喜马拉雅成为公寓销售市场的现象级产品。而重庆、天津南开等已交付运营的喜马拉雅项目，也开始用入住率，服务性收入增长，以及携程等平台的用户高评价开始证明自己，初步建立起在高端旅居市场的品牌。

　　3 文旅产品线

　　阿尔勒原本是阳光100的大型住宅项目。并在过去几年为阳光100贡献最主要的销售额来源。

　　但从2019年开始，阳光100开始在不少阿尔勒项目中引入文旅概念，并对原有产品线进行升级改造。

　　目前在北京周边、桂林、丽江已有多个文旅正在运作中。

　　在2019年，以三大主力产品为代表的非住宅销售额，首次达到了50%。这在阳光100喊出转型口号之后第一次出现。

　　也可以说是阳光100转型的阶段性成果。

　　“在同行业都在追求规模时，阳光100追求自己个性化的成长道路，追求自己业务能力的提升，我们完全走了一个比较个性化的成长方向。”

　　2019年初，在遭遇资本市场危机时，易小迪曾站出来表态，进一步强调其坚定转型，“离开主航道”的决心。

　　一年之后，易小迪仔业绩发布会上的讲话呈现出更多的信心。

　　信心，来自于阳光100的转型成绩。

　　05

　　有机构统计，过去14年间，中国房地产规模营收增加了9.7倍，负债规模却增加了17.5倍，整个房地产行业的平均资产负债率达到80%。

　　作为中国房地产行业的主航道，住宅开发业务的增长模式其实很简单，核心就是借银行的钱挣土地升值的利润，用负债的方式完成规模增长。

　　依赖于这套玩法，房企的规模是做大了，但相应的负债规模也做大了。

　　阳光100，也曾是这条主航道上的一员。

　　但是在“主动离开主航道”的这段时间里，阳光100的负债问题开始迎刃而解：

　　2019年总有息负债减少约46亿至人民币250.5亿，总负债率由2018年的84.4%下降至79.9%，净资产负债率也大幅下降了82.4个百分点。

　　有了2019年的成功做基础，易小迪似乎对2020年解决负债问题更有信心：

　　“持续加大公司资产处置和土储变现，加快我们原来投入的提现变现，继续降负债，把有息负债降到更安全的200亿以下。”

　　规模增长，负债降低。

　　没有足够的自信，没有房企敢说出这样的话。

　　或许，易小迪操刀的不止是阳光100，也是在给房地产行业趟出一条个性化的成长新道路。

责任编辑：赵慧芳