“粤九城”的房企竞逐：二三线城市潜力显现_新浪财经

　　中房智库研究员付珊珊 | 文

　　今年2月18日，国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，根据纲要，广东省九个城市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）以及香港、澳门两个特别行政区纳入发展规划，这标志着一个国际一流的湾区和世界级城市群正逐渐显现。受益于政策利好，粤港澳大湾区交通、人口、产业、经济将迎来快速发展期，随着资源和人口的进一步汇集，房地产行业将迎来巨大的发展空间，城市之间和房企之间的新一轮竞逐已经展开。

　　从城市房地产投资潜力看，“粤九城”中广州、深圳两个一线城市作为房企全国化布局的重要区域，投资价值持续看好，但房价已涨至高位，竞争激烈；佛山、东莞、惠州等城市在辐射效应下，近年来也成为投资热点区域，楼市地市升温明显；相比之下，珠海、中山、江门和肇庆发展较缓，洼地效应和未来投资价值逐步显现。

　　从房企布局来看，三类房企已经完成或正在抢滩布局粤港澳大湾区。第一类是以碧桂园、恒大、保利等龙头企业为代表的老牌粤系房企，其中碧桂园、恒大2018年在大湾区的总土地储备面积和货值分别位居第一位和第二位，而保利发展自2018年以来在大湾区土地市场已经斥资近1500亿元拿地；第二类是以龙光地产、佳兆业、雅居乐等中小型房企为代表的本土深耕房企，其中龙光地产2018年以来在大湾区拿地货值达到755.41亿元，仅次于保利发展；第三类是以融创、世茂房地产、新力、美的置业等为代表的外来房企，它们在全国化推动下，频频在广深佛等地落子。

　　━━━━

　　“粤九城”发展分化二三线城市潜力显现

　　根据粤港澳大湾区中广东九城的关注度情况，中房智库研究员将其分为三个梯队，第一梯队为广州、深圳这两个一线城市；第二梯队为佛山、东莞、惠州组成的需求外溢型城市；第三梯队即为珠海、中山、江门和肇庆，随着大湾区规划落地，这四个城市的市场表现不一，属于潜力型城市，尤其以珠海最为典型。

　　广深房价高位降温，投资需求开始退场

　　广州和深圳作为大湾区内两个一线城市，房地产市场高位运行。随着2016年3月和2017年3月深圳、广州先后先升级限购，广、深两市房地产市场开始降温。从市场走势来看，深圳、广州成交量分别于2015年、2016年创出历史新高后，开始高位回落。2018年深圳、广州成交量同比分别微降0.4%和4.8%。

　　在严厉调控政策之下，广州和深圳的土地市场也表现较为平稳，尤其是土地稀缺的深圳。根据克而瑞数据显示，今年前五月深圳成交的土地数量仅为一宗，成交建筑面积为19.69万平方米，在大湾区各城市中排名靠后；而广州今年以来市场表现尚可，前五月成交了23幅地块，成交建筑面积达568.97万平方米，成交金额为448.88亿元，成交建筑面积和成交金额均在大湾区位列第一，土地平均溢价率为9%。

　　从土地价格来看，目前广州、深圳的地价已经居于高位，尤其深圳的平均楼板价已经达到11853.73元/平方米，广州的平均楼板价也已接近8000元/平方米。在高地价和高房价的双重压力下，目前广深楼市投资需求已经开始退场。

　　需求外溢，佛山、东莞、惠州最受益

　　受广深高地价和高房价影响，两地的需求外溢，开发商和投资者逐渐将目光投向了距离两个一线城市较近的佛山、东莞和惠州三城。

　　高关注度也催生了市场的高热度，从克而瑞数据也可以看出，这三个城市中，东莞和佛山目前地价也已经被炒至高位，尤其东莞前五月的平均楼板价已经超过广州达到8688.78元/平方米，而佛山的平均地价也已超过6000元/平方米，仅惠州平均地价较低，尚未突破3000元/平方米。

　　作为少数不限购城市，政策宽松叠加价格优势，惠州也成为开发商争抢之地。数据显示，惠州前五月土地出让数量为39宗，是大湾区内土地成交数量最多的城市。

　　珠海市场显著转暖，中山、江门、肇庆待发力

　　在粤九城中，上述提到的两类城市在此前均或多或少受到关注，而珠海、中山、江门和肇庆却是因为大湾区的规划发展红利市场才渐有起色。

　　其中珠海是这四城中表现最亮眼的城市。2016年珠海重启限购限贷，2017年限购限贷政策升级，在政策高压下，珠海房地产市场进入两年调整期。但2019年以来，政策面出现松动迹象，落户政策和购房政策均有所放宽，限贷限售也开始松动。受益于政策局部松绑，珠海房地产市场明显升温，外省市投资客大量进场。根据中房智库获取数据显示，2019年前五月，珠海地价明显飙升，平均楼板价已经突破万元大关，在九城中仅次于深圳，土地溢价率45%。

　　中山也是受政策影响明显的城市。2017年，在限购、限贷、限价、限签等调控政策层层加码之下，中山房地产市场逐渐回归理性，全年成交量同比腰斩。2018年全年中山的市场均“稳”字当头。随着今年以来粤港澳大湾区规划落地，中山市场才有所转暖。但从前五月土地市场表现来看，中山土地成交数量少，成交楼板价也处于中间位置。长期来看，在粤澳港大湾区建设中，确立了中山“打造珠江西岸区域性综合交通枢纽”的战略定位，中山的地理优势将被激活，未来有望迎来深圳等地外溢客群。

　　江门和肇庆由于此前市场下行趋势明显，虽然有大湾区规划加持，但在短期内这种政策优势难以显现。从两地前五月土地市场数据来看，表现较为平稳。从长期看，江门的内生力量优于肇庆。

　　━━━━

　　房企抢滩大湾区保利、龙光拿地最积极

　　“谁占领了大湾区这个战略高地，谁就将握有未来的发展先机。”房企也是瞄准了这一机遇，争相在大湾区布局土地储备。

　　从克而瑞统计数据来看，在大湾区土地储备面积和货值均在前十的有碧桂园、中国恒大、中海地产、保利发展、龙光地产、佳兆业，其中，碧桂园以5713亿元货值和5629万平方米土地储备建筑面积位列第一，中国恒大以3821亿元货值和2144万平方米位列次席。

　　自2018年以来，大湾区概念广受追捧，已经有不少房企提前布局粤港澳。截至今年5月，保利发展、龙光地产和碧桂园是其中最积极的房企。数据显示，从2018年至今年前五月，保利发展在大湾区合计拿地金额1499.63亿元，龙光地产紧随其后，拿地金额755.41亿元，碧桂园则位居第三，拿地金额684.42亿元。

　　从房企布局情况来看，目前粤港澳大湾区基本已被三类房企占领。

　　龙头房企早布局，土储丰厚

　　在大湾区概念提出之前，珠三角区域就是全国化房企的布局首选之地。对于万科、恒大、碧桂园、保利发展等房企来说，大湾区是其整体战略发展的重要一环。而大湾区所涵盖的广州、深圳、佛山等城市也恰好是众多龙头房企发源地，例如广州的恒大、保利，深圳的万科、招商蛇口。这些粤系房企都是以大湾区为辐射核心，逐渐开启全国化进程的。由于这些老牌房企规模都较大，因此在大湾区布局的土地储备面积和货值的绝对值均较大。

　　本土房企重深耕，优势明显

　　除了上述大湾区起家的龙头房企，还有一类房企规模中等，扎根于本土深耕的房企，例如龙光地产、佳兆业、雅居乐等。由于具有地缘优势，这类房企在本土拥有大量土地储备。以龙光地产为例，虽然这家房企在销售规模上并未在第一梯队，但其在大湾区的布局绝对排得上第一梯队。2018年，龙光地产在大湾区的土地储备货值高达2612亿元，相应的土储建筑面积为1757万平方米，均位于前十。特别是最近一年多来，龙光地产在大湾区拿地力度持续加大。数据显示，2018年至2019年五月，龙光地产在大湾区的拿地金额达755.41亿元，新增土地储备建筑面积为1077.34万平方米。

　　外来房企后来居上

　　以上两类房企都属于提前在大湾区布局的房企，第三类房企是属于看中大湾区发展红利，后来进入湾区尽力赶超的外来房企。这些房企中有已经做大规模的融创、龙湖、世茂、绿地等，其中融创在大湾区的土地储备也已突破1100万平方米；也有一部分房企是正在开启全国化道路，而大湾区是其全国化战略的重要棋局，例如美的置业，其在大湾区的土地储备面积和货值均位于房企TOP30，且其2018年至今仍在加大大湾区的投资力度，耗资253.35亿元，属于较为积极布局大湾区的房企。