丁建刚评楼市：形势急转直下 松绑行动全面展开

　　丁建刚：形势急转直下，松绑行动全面展开

　　政策的松绑，将快速的由点及面展开。

　　来源：丁建刚房产

　　楼市发展形势急转直下，正如我们半个月前所预料的，包括限价解除在内的各种政策松绑，将很快由点及面，星火燎原。

　　半个月前，菏泽、衡阳调控松动还在躲躲闪闪；半个月后，各地方的松绑行动已经风起云涌。

　　中央政府也在释放强烈信号，银保监会表示：2019房地产市场既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。

　　最新消息是，李克强总理在1月14日主持会议，讨论政府工作报告时强调：依靠市场活力顶住下行压力，保持经济运行在合理区间。  1月15日，央行同步表态：货币政策保持稳健，并不意味着一成不变，要保持松紧适度，根据形势变化增强货币政策调控的灵活、前瞻性。

　　从各地房贷利率来看，北京首套房主流利率是基准利率上浮10%；二套房贷款利率为以基准利率为基础上浮20%。上海可执行95折优惠的银行数量增至10家，未执行最低95折利率的银行，近期也下调了首套房贷上浮比例。广州多家银行下调房贷利率，下调幅度大致在基准5-10个百分点。深圳中行首套下调5%，花旗下调6%。杭州多数银行执行首套房贷利率上浮10%，但已经有部分客户确实申请到上浮5%的利率。武汉部分银行首套房利率从上浮30%下调至20-25%，二套房从上浮40%下调至25-30%。

　　在北京，1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。其中，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。北京“限房价、竞地价”的土地出让方式从2016年开始，此后，北京出让的大部分地块，都采用了这种方式。但2019年开始，第一次出让的朝阳区宅地一反常态没有设置限制房价的规定。

　　在天津，1月10日，天津市滨海新区土地发展中心宣布，取消“津滨开（挂）2012-13、14、15、16号地块”中“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。这是全国首例获准租赁改销售的情况。

　　上述四宗地块均为住宅用地，于2012年11月14日出让。招商以底价4.495亿元斩获这四宗土地，成交楼面价约2500-3000元/平米。如今，开发商已将其打造成别墅项目，并已入市销售。2012年，该四宗地块出让公告中规定“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租，如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的，须经天津经济技术开发区管理委员会批准，严格按照相关程序办理”。

　　在广州，1月11日，广州市发改委联合广州市人社局、市来穗人员局及市公安局共同发布了广州市新一轮迁入户政策体系：一是不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件；二是就引进人才入户条件进行了较大幅度调整，包括放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

　　从官方看，1月14日，在香港特别行政区政府、香港贸发局主办的亚洲金融论坛上，银保监会副主席王兆星表示：“2019年应该注意三点：中国金融市场的稳定、房地产市场和全球市场的影响。我们要注意关注世界主要经济体财政政策和货币政策的动向，也要关注中美贸易摩擦的动向。”

　　“房地产市场应该注意哪些问题？既不要过热也不要过冷，最好是保持相对稳定。因为无论房地产市场过热还是过冷，都会对经济和金融带来很大的负面影响。银保监会所有的信贷政策都是致力于促进房地产市场稳定健康发展，同时保障低收入群体的住房需求。所以，既要防止泡沫，也要防止房地产出现大的波动，同时给低收入年轻人一些住房的支持和保障，这也是我们改善民生的重要组成部分。”

　　上述一系列的动作和政策，丁建刚认为， 降低房贷利率，对购房者来说最为实惠，但可能幅度还远远不够；北京没有设置销售限价，释放出强烈的“限价松动”的信号；天津将“自持租赁住宅用地”调整为“可售住宅”，尺度最大，最有争议，但仔细看2012年这四宗地块出让公告中规定“严格按照相关程序办理”，地方政府当时就给自己留下了巨大的权力操作空间。能转不能转，能调不能调，全由政府说了算。“严格按照相关程序办理”，请问是什么程序？以后再出这样的地块，谁敢拿？谁不敢拿？

　　广州大幅放宽户籍政策，放下一线城市的身段，加入到二线城市的“抢人大战”中，这是一个重要信号，重演2018年春天的抢人大战，甚至落户门槛更低，这很可能是2019年二线城市解除限购政策的一个重要渠道，这也证实了，地方政府是“真着急”，不是“假着急”。

　　银保监会官员的表态，“既要，也要”的句式，看似一分为二，辩证法。但凡是熟悉中国政治语境的人都能听出弦外之音。

　　与这些政策变化相比，半个月前还在躲躲闪闪的菏泽、衡阳等三线城市，根本不算什么事儿。可以预见，三四线城市限价和限购政策将基本解除；二线城市的限价政策也将解除，限购政策会有某些松动；一线城市相对谨慎，但也会有一些松动。这些政策的松绑，将快速的由点及面展开，一场中国经济保卫战即将打响，但千万不必为这些松动会导致房价上涨而焦虑。

　　恰恰相反， 面对形势的急剧变化，购房者和那些囤地不多、杠杆不高的房企，倒是可以更从容一些了。

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责任编辑：鲍一凡