为何此时北京孙河两预申请地块要取消销售限价？

　　原创： 山顶老王 山顶之城

　　1月9日，北京（楼盘）市规划和自然资源委员会网站发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告，公告提到，位于朝阳区孙河的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，并且两宗地块均不设定住宅销售限价。

　　根据公告情况，这两宗土地分别为北京市朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地和北京市朝阳区孙河乡西甸村、孙河村2902-88地块F1住宅混合公建用地，是此前公示的孙河组团最后两块成规模的住宅用地。

　　对于此次孙河两地块取消销售限价，首先：这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

　　两宗地块建筑规模不算大，都在4万㎡左右，但容积率指标很友好，一宗是1.1，另外一宗地块是1.5。

　　控制高度也很不错，分别为18米和24米，妥妥的低密指标，符合孙河一贯的定位风格。

　　2902-31地块指标：

2902-88地块指标：

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　　这是什么意思？难道楼市调控最严厉的北京，取消了“商品房限价”？

　　其实不然。

　　拍卖公告宣布“这两块土地建设的房子，不设定销售限价”，恰恰意味着“销售限价”仍然广泛存在，只是这两块土地例外。

　　北京为什么要这样搞？其实看看下面这个表格，就明白了：

　　这是2018年卖地收入最多的20个城市的排名。第一名是杭州，出乎很多人的预料，其实2017年杭州就非常猛。上海第二，同比增长了30%。北京只位居第三，下降了40%。

更准确的数字在这里：

 

北京2018年全年供地79宗，成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平方米，同比上年下降38.33%；土地成交额约1682.92亿元，同比上年下降39.81%。

2018年，北京土地转让中的“流拍率”达到10%，创2012年以来最高水平，接近2017年的3倍。

　　总之，2018年北京的土地不好卖了。难道北京财政缺钱吗？其实不然，北京“地方一般预算收入”仅次于上海，几乎是广州的3倍。即便没有卖地收入，北京也不差钱。

　　但土地出让面积减少，会让未来北京的住宅变得更加稀缺，“补库存”难以顺利完成，会导致未来出现“房价上涨”的巨大压力。

　　所以，北京必须增加土地供应，让开发商愿意买地、建房子。去年四季度以来，开发商在北京土拍市场进入了“袖手旁观”的状态，因为限价太严格、附加条件太多，没有钱可赚。

　　房企拿地意愿极度低落的情况下，想要市场快速消化，政府在土地出让政策或稍许放松，借以楼市调控。

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　　过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：2018年，北京土地出让金1682.92亿，其中住宅地块合计52宗，地块合计规划建筑面积为624万平米，其中纯限竞房住宅部分合计有388万平米，2017年为443万平米。从土地市场的溢价率看，刷新数年来的最低点主要原因是主要是所有土地全部限价，而限竞房市场非常惨淡，全面进入卖不完时代。

　　当下整体市场处于调整中，不论是二手房还是新建住宅成交量有所下调。北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。

　　那么仔细看一下北京新拍卖的两块地，就会发现：第一，位置不错，配套成熟（上图红圈位置）。第二，容积率非常低，在1.1倍到1.5倍左右。这些土地很有可能被开发成低密度豪宅，未来售价可能创出北京的“天价”。

　　总结：

　　1：北京孙河两地块取消限价，是北京房产市场的个别特例，但“窥一斑而知全貌”，北京必须增加土地供应，让开发商愿意买地、建房子。

　　2：不限价土地供应，对市场来说，短期毫无影响，但如果土地出让面积减少，会让未来北京的住宅变得更加稀缺。

　　3：取消限价，开发商为了追求利润最大化，长期来看必然会带动房价上涨。

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责任编辑：张恒星 SF142