中金:存量住房质量低于平均京沪住房究竟有多稀缺？_新浪财经

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　　来源：中金公司

　　在上一篇《数说中国存量住房》报告中，我们对全国城镇范围内存量住房的总量、结构、质量等热点问题做了详细估算与回答 [1]。在此基础上，本篇报告沿用类似的研究思路和方法进一步考察城市层面的差异性，以北京、上海为例探讨热点城市的存量住房状况，并比较其与全国平均水平的差异。

　　北京、上海住房总量严重不足且整体质量偏低

　　测算结果显示：2017年末北京、上海城镇家庭户[2]户均住房不足1套，显著低于全国平均水平和国际合理水平，套均面积仅为全国8成左右。

　　►从住房总量看，2017年末北京城镇家庭住房面积4.9亿平方米，对应套数666万套，其中城区4.5亿平方米，对应套数608万套，镇区0.4亿平方米，对应套数59万套；上海城镇家庭存量住房面积5.6亿平方米，对应套数738万套，其中城区4.7亿平方米，对应套数613万套，镇区0.9亿平方米，对应套数124万套[3]。

　　►从户均套数看，北京和上海城镇家庭户户均住房分别为0.94套和0.91套（其中城区分别为0.92套和0.89套），低于全国户均1.13套的水平（国际合理水平1.1套左右），这意味着两城市当前的住房总量尚有接近20%的供应缺口。户均不足一套也意味着存在大量家庭与其他家庭合住在一套住房中，且合住比例可能远高于10%的全国平均水平。而从变化趋势上看，2017年末北京、上海的户均住房套数相较2010年（0.96套和0.92套）均呈下降趋势，住房供应不足的问题仍在加剧。

　　►从套均面积看，北京、上海存量住房套均面积分别为73.8平方米和75.5平方米，尽管较2010年（72.6平方米和71.5平方米）已有小幅提升，但相比全国均值（95.2平方米）仍有明显差距。

　　北京、上海的存量住房质量整体低于全国平均水平。根据2015年的全国1%人口抽样调查数据，北京和上海存量住房建筑年代整体偏老，存量住房中分别有18%和19%建于1990年以前，均高于全国平均水平（15%）；北京和上海分别有11%和9%的住房没有厨房，而全国该比例仅为6%，同时12%和9%的住房无室内卫生间（全国10%）。

北京、上海住房空置率显著低于全国

　　我们测算2017年末北京、上海城区范围内的住房狭义空置率[4]仅为6.4%和4.9%，远低于全国，其中上海已接近香港水平。2017年末北京和上海城区广义空置率（无人居住即视为空置）分别为8.2%和6.8%，远低于全国平均水平（14.7%）；若进一步剔除装修中的住房（假设成交新房全部需要装修、二手房有一半需要装修，平均装修期为半年），我们测算北京和上海城区狭义空置率仅为6.4%和4.9%（全国平均11.9%），其中上海的空置率已接近香港水平（3.7%），而国际合理的空置率（自然空置率）水平通常在10%-15%。

　　从趋势上看，北京、上海的狭义住房空置率自2010年以来呈下降趋势，其中北京下降速度显著快于全国（北京、上海分别下滑1.1和0.3个百分点，全国平均下滑0.4个百分点）。