坚决看空中国楼市的六大逻辑

坚决看空中国楼市的六大逻辑
2018年11月12日 15:26 新浪财经-自媒体综合

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  坚决看空中国楼市的六大逻辑

  来源:朱贰哥

  楼市和股市作为我国最大的两个蓄水池,是投资者始终绕不开的话题。2017年博鳌亚洲论坛上,有关楼市和股市经济学家巴曙松用了一个形象的比喻:房价再涨10%能买下上交所所有上市公司,再涨20%能买下上交所和深交所所有上市公司,再涨30%可以买下上交所,深交所和港交所所有上市公司。特别说明下是30%楼市的增量就可以买下。根据17年底的数据估算,中国房产容量是270万亿,而上交所深交所港交所所有上市公司市值加起来是70万亿,股市容量只是楼市的零头而已,而这还只是17年的数据,据估算楼市容量最高时达360多万亿。

  以上只是大体说下楼市和房市的当下的体量,未来容量和空间还要看逻辑。这波楼市的疯狂上涨就是国家去库存房企去杠杆个人加杠杆的过程,最近一年多房子全国都开始下跌了,而这只是刚刚开始而已,16年17年房子的疯狂上涨恰恰犹如07年和15年的股市,而这波房价的高点将成为未来三五年甚至更久的高点,很多人可能会反对这种观点,房子只涨不跌在某些人心中根深蒂固依然认为现在只是回调而已,这种人只能让市场和时间来教育了。

  说下看空楼市的逻辑吧。

  逻辑一:供需合理,空间有限。

  房子的居住功能让它和很多投资相比更具优势,所以很多投资房产的人一旦遇到房子跌了会想可以出租或自住,虽然我们的租售比低的可怜。房住不炒,房子首先还是要看其居住功能,看其未来成长空间供需这块依旧是最主要的。无论从人均居住面积36平,还是城市化率60%等各方面来说楼市的未来空间都很有限了,以前叫黄金时代,后来万科说是白银时代,现在可能就是青铜时代了。还有很重要的一点要注意,房子毕竟是人来住的,看看我国的人口结构

  我国人口由金字塔结构变为倒金字塔型的人口结构的大趋势是不可逆转的。现在我而立之年,父母辈是毛主席时代人多力量大鼓励生育的一代人,父母辈这代人兄弟姐妹少则四五个多则八九十几个,而我们这代80后农村的可能还有兄弟两三个个的,城市独生子女的比较多。我们80后人口是2.28亿结婚刚需基本过去了,90后人口1.74亿,00后1.47亿越往后年轻人越少。大家再想想,如果是单身子女的话,上面有父母爷爷奶奶女方一样上面八位老人,以后爷爷奶奶辈房子会空出来。再说下城市农村差异,随着城市化的推进,我们几亿农民变成市民了,在城市有了房而农村老家房子依旧在,这个量太大太大了,尤其是下面的县城。所以现在无论从哪个方面来说,我们国家绝对都不缺房子了,市场供给这块足够了,未来空间就是改性需求,而这个需求是有限的。所以从未来增长空间上来看,楼市没有什么投资价值了,我的话放着:未来十年甚至二十年房价上涨绝对跑输GDP的增长速度。

  逻辑二:加息周期,货币紧缩。

  很多人以前投资买房的目的就是跑赢通货膨胀,看着房子五六年翻了两三倍这多半要归功于央行印钞票。央行不断放水水涨船高,房子价格的上涨也只是价格数字上涨了其真实的价值和以前相比变化并不大。我说的加息指的是美联储的加息,然后发达国家跟着加,全球货币紧缩大势所趋,而且这个加息周期刚刚开始。虽然我们是货币管制,不过全球经济金融联系越来越紧密,如果全世界都在加息收紧我们不可能独善其身,我们现在依旧坚持稳健的货币政策,不会再出现漫水大灌了。人民币最近贬值了10%多,现在暂时稳住了,在全球货币紧缩的趋势下大概率还会继续贬值,这点很难改变。在全球货币紧缩人民币贬值的大环境下,我们的资产尤其是房地产不可能继续膨胀只能下跌挤泡沫。很多经济学人士都认为美联储加息可能是压倒我们房地产泡沫的最后一根稻草。

  逻辑三:政策调控,脱虚就实。

  这块出台的政策太多太多了,刚开始是防止房价上涨过快,现在应该怕房价下降过快了吧。索性就锁盘不让流通了,现在的二手房成交量就像股市成交量一样和牛市的相比都快所没了。出台了这么多政策,核心就是不让资金流入房地产要让人民流入实体经济。其实早就该这样做了,房价上涨害实体经济久矣。从2017年四月以来,对资金流入房地产就开始了严控,房贷利率一调再调,银行不断收紧对房地产的信贷资金,房企的融资成本不断上升。高层也看到了房地产的失控增长对实体经济的危害,房地产降杠杆控制资金流入房地产就像房住不炒的政策一样会产期坚持,不可能再为了GDP而放水让房地产带动GDP了。尤其是贸易战的开打,让全民认识到了实体经济的重要性,这就更增加了高层发展实业的决心,现在出台了一系列政策让银行资金大力支持实业的发展。所以说,这次不一样这次真的不一样,我相信政府让资金从房地产流入实体经济是长久持续的,虽然房地产还是我们增长的主力不过我相信以后实体经济的占比会越来越大。

  逻辑四:房地产税,土地供应。

  房地产税的出台过程固然曲折所需时间固然长久,不过房地产税的推出也是必然的。很多心怀鬼胎的所谓专业人士整天云云房产税的出台不一定会让房价下跌,不知道他们是什么逻辑。房产税的出台对房价肯定是会有影响的,其影响的力度取决于炒房人或者多套房人的比例。我觉着真推出的话其影响要比很多人想的大的多。因为房产税收绑架了很多地方政府,所以对于土地供应这块一直控制的很紧,导致土地成本奇高房价上涨。而以后房价下跌趋势出来了,等到所有人一致性预期出来后,房地产公司对未来也不再乐观后,其拿地的积极性锐减,土地价格很难继续涨,地方政府为了维持财政收入有可能增加土地供应,这样价格可能会更低。当然这点只是个人期待,我觉着可能性不是很大。

  逻辑五:房产公司负债率高资金链紧张折价销售。

  这点上从房地产公司自身上说,大部分房产公司负债率都在80%以上,很多大型房地产公司负债都在90%以上,最近一两年政府调控加强防止资金流入房地产行业,导致很多地产公司资金链紧张,为了回笼资金不得不想尽一切办法降价促销。现在很多新楼盘都出现了打折或变相打折,这加速了房价的下跌。房市和股市一样,人们永远都是买涨不买跌,这人性不会变。等到一致性预期出来后,大部分人都觉着还会跌的话,很少人会有动力去买。

  逻辑六:房市流行性太差。

  在房价处于上涨通道的时候,流动性差看不出来是什么缺点,就算一时卖不出去过段时间卖反而价格更高更赚。一旦房价处于下跌周期,对投资来说流动性就太重要太重要了。卖的话一时又卖不出去,而拖的时机越久价格又越低。其实现在的情况就是这样,很多小区房子挂牌价和成交价甚至都差10%,如果需要急着出手的话那更便宜,我所知道的很多房主房子挂了一年多都卖不出去,而一年多后整体又降了百分之一二十还是卖不出去。这就是投资房子的痛苦,尤其是现在流动性更差想变现太难了除非大出血降大价。

  以上就是我未来看空楼市的几点逻辑,最主要的就是前两点。第一点是根本,楼市未来已经没有什么增长空间了,以后只能是结构性机会和改善型需求,其他方面经济周期,国际形势,政府政策等等都是次要因素,因为他们可能会影响房价一段时间,而最根本的还是看供需。因为我大部分时间都是关注研究股市,很少写有关房地产的文章,如果写的不好还望大家理解,不过看空未来房价的这些逻辑都是真实想法,房地产现在真是到了青铜时代,如果刚需自住的话建议等等过一两年买,真被丈母娘逼的没法的话那就选好地段该买买吧,如果是投资的话慎入,现在买房产投资就是在四五千点买股票。

 

 

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责任编辑:陈合群

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