国务院重拳出击 囤地将成定时炸弹

　　国务院重拳出击 囤地将成“定时炸弹”

　　本报记者 贺民报道

　　纷纷扰扰的房地产市场刚进入2008年就迎来“新政”。

　　经过3年的酝酿等待，1月3日，备受关注的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称为《通知》)终于正式出台。《通知》的一大亮点即是，将闲置土地的处置作为一个方面单列，明确要求：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

　　上下达成共识

　　据记者了解，早在1999年，国土部就出台了《闲置土地处置办法》，规定了对闲置土地征收闲置费，征收费用的上限为土地出让金的20%。

　　此次国务院不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此外，对于闲置土地特别是闲置房地产用地，还要征缴增值地价。

　　“开发商手里的地无疑成了一颗期限只有一年的定时炸弹。”一位北京的房地产商告诉记者，“如果一年不开发还没事，要是过了一年，要不就是被征收20%的土地闲置费，更狠的就是无偿收回。最轻也是等价置换，还要征缴增值地价，也就是说，开发商很有可能一分钱没赚，还要白亏进去自己的资金成本。”

　　2007年的房价涨声一片。有专家分析，在众多导致房价猛涨的原因中，开发商的囤地捂盘行为无疑是导致房价上涨最快速的因素。

　　通过了解记者发现,目前的囤地无非有主客观两方面原因，客观原因是交了土地出让金拿到了土地证，但这块地不是净地，上面还有拆迁户，因为拆迁困难影响了开发。还有一部分原因，是规划和施工证迟迟未能拿到，影响了土地开发。许多囤地的开发商是为了迎合资本市场，故意囤积土地。一位北京的房地产开发商就曾向记者透露,认为未来政府供应土地的量不会太多，土地价格会越来越高，因此靠囤积土地，等待土地升值获得回报。由此看来，此次国务院的重拳出击也不是无缘由的。

　　根据国土资源部有关负责人介绍，关于此《通知》的内容，早在2004年国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发28号文件)后就一直在准备。2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发31号文件)下发后，进一步推进了这项工作，在起草和修改过程中先后征求了中央19个部门的意见。

　　可以说，《通知》是国发28号文件和国发31号文件的配套文件。并且，早在该《通知》出台前，很多省份已经制定并下发了有关的指导性文件。因此，此项《通知》的内容，其实是从中央到地方的共识。

　　“强”“细”双重入手

　　值得注意的是，针对囤地行为的调控措施，国土资源部、建设部等相关部门从2007年10月份至今，已经多次发出相关的紧缩措施。

　　此次《通知》除了是以国务院名义直接下发各部门，力度远超由某个部委下发的文件外，细化处还新增加两条：“对于闲置土地特别是闲置房地产用地，还要征缴增值地价”；“国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告”。

　　从明确“增值地价归国家所有”，到设定“6个月”的处理期限，都在提醒囤地者，风险和收益将不成正比。国土资源部有关负责人告诉记者说，这意味着土地增值了，利益归国家所有，而若土地贬值，则由自己负责。这项从强着手、从细出发的新政策，显然表示了国务院已经打算以明确的调控手段制止囤地行为的决心。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示：“《通知》首次出现‘对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价’，这是一个重要政策。之前对囤积土地的处理也有很多说法，但多半是征收闲置土地的闲置费。这个费用相对于轮番上涨的地价来说，是非常少的，实际上不足以抑制开发商囤地以待增值的冲动。而这一新政策及其后续细则的出台，有望抑制多数开发商的囤地念头。”

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，如果这两个文件能够严格执行，房地产格局将发生彻底的变化。在此之前，开发商基本分成两大类，一类是靠囤积土地赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。而靠囤积土地赚钱的开发商其利润率、回报率，远远高于盖房子的开发商。