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许荣茂76亿资产注入世茂股份

http://www.sina.com.cn 2007年10月24日 00:26 上海商报

  包括9家商业地产公司、北京世茂大厦以及7.5亿元现金

  港交所上市公司世茂房地产(0813.HK)昨日公布,将手上10个商业项目,以人民币76亿元的代价注入A股上市公司上海世茂股份(600823),世茂股份则以发行新股支付,世茂房地产将因而获利12亿元。

  商报记者 徐健 袁晨晨

  根据协议,世茂股份将发行6.3亿股新股,每股作价12.05元,以支付收购费用。增发股价较世茂股份昨日收盘价24.80元有50%折让。

  数据显示,22日世茂股份股价全日下跌9.3%,昨日小幅反弹涨3.38%;世茂房地产昨日下午复牌,开盘价25.2港元,最高冲至25.9港元,最低22.9港元,收盘价报23.9港元,较前一日收盘价上升0.05港元,涨幅约为0.21%。

  世茂股份 争当内地商业地产龙头

  根据公告,世茂股份将通过发行新股获得9家商业地产公司100%股权、世茂大厦资产以及约7.5亿元的现金。此次交易成功后,世茂股份资产中增加的商业地产项目储备总建筑面积将达到400万平方米,排除土地储备价值的地区级差因素,其项目储备总量将超越中国国贸陆家嘴浦东金桥等商业地产领域的龙头企业。

  世茂股份凭借此次定向增发将从世茂房地产获得的商业地产项目遍及北京、上海、江苏、浙江、辽宁、安徽等省市,所涉及项目基本都在所处城市的黄金地段,销售、租赁前景均被看好,其土地升值的潜力也非常巨大,能够满足未来3至5年持续开发的需要。

  据悉,公告涉及的10个商业项目目前仍是待开发土地或项目初级阶段,因此尚未产生任何利润。根据评估,这10个项目的资产估值为101.4亿元。

  世茂房地产年报显示,去年集团来自商业项目的收入为3100万元。若交易完成,世茂股份的主营业务将由住宅开发转变为商业地产开发和经营,主营收入以商业地产出租收入和销售收入为主。对此,海通证券发表研究报告,由于资产注入,世茂股份2008年的业绩预期被调高。

  另外,本次增发完成后,世茂股份的总资产将攀升至95亿元,净资产达到52.6亿元,每股净资产由此前的1.94元上升到4.5元。公司预计,增发方案顺利实施后,2008年归属于母公司的净利润将达到3.9亿元,较2006年增长227.69%,较2007年也会呈现很大幅度的增长。

  世茂房地产 成为上海世茂控股股东

  除了A股的世茂股份将转型至商业地产外,世茂系此次资产调整方案的另一大意义则是H股的世茂房地产将成为世茂股份的控股股东。世茂房地产昨日在港发布公告显示,世茂房地产将向世茂企业(持有A股世茂股份37%权益)注入7.5亿元,以供其认购上海世茂股份6224万股新股。

  根据世茂股份公布的方案,此次世茂股份将分别向3个特定对象合计发行6.9224亿股。其中,向世茂房地产间接全资子公司北京世茂发行0.72亿股,以换购北京世茂拥有的北京世茂大厦资产;向世茂房地产下属全资子公司世茂BVI(商业)发行5.58亿股,用于购买该公司持有的9个商业地产项目的全部股权;向世茂企业发行6224万股,世茂企业以7亿4999万元现金认购。本次发行结束后,世茂房地产间接持有世茂股份的股权比例将为约64.24%,成为公司的控股股东。

  由此,世茂股份和世茂房地产的业务定位将在增发实施后得以清晰界定,其中国内项目,包括购物中心、大卖场、

写字楼等商业地产业务将由世茂股份负责开发经营,而住宅、酒店业务及其他境外房地产业务将由世茂房地产负责。为了保证该定位的落实,许荣茂、世茂房地产和世茂股份三方还签订了《不竞争协议》,对可能遇到的具体问题进行了明确约定。

  交易兑现 两公司股价或有上升空间

  记者发现,公告发布前几日,世茂股份的股价基本处于回落状态,22日的跌幅更是达到9.3%。对此,证券分析师表示,世茂房地产回归A股的消息实际上早就流传在外,“从K线图来看,5-8月份之间,该股股价从10-35元左右的一波涨幅已经把消息消化殆尽,之后价格的回落是由于打压房地产的政策出台后整个房地产市场的不景气造成。”而对于消息公布后当天股价仅只有3.38%的涨幅,分析师认为,目前利好消息的价值已基本锁定,加上整个房地产市场不稳定,因此涨幅都较小,“就只待许荣茂兑现资产注入的承诺了。”

  分析师指出,若此次交易兑现,对中小股民而言,资产注入后世茂股份的资产质量较之前大大提高,有利于降低之前世茂股份极高的市盈率;对世茂股份和世茂房地产来说,前者由于接受了70多亿元的资产,一跃上升为商业地产方面的龙头企业;后者剥离了大部分商业项目,成为控股公司,主营住宅和酒店业务。两家公司成功转型,将成功解决世茂房地产和世茂股份定位和同业竞争问题,两者定位将更加清晰。

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  许荣茂玩转资本市场

  世茂国际(0649.HK)、世茂股份(600823)和世茂房地产(0813.HK)同属于许荣茂的世茂集团辖下。其中,世茂国际专注于海外市场,开发黑龙江绥芬河项目以及俄罗斯圣彼得堡的波罗的海明珠项目;世茂股份主要开发上海大都会、上海世茂湖滨花园、福州世茂外滩花园、南京世茂滨江新城、昆山世茂商城等项目;至于世茂房地产,则拥有世茂集团大部分优质项目,包括大名鼎鼎的上海世茂滨江花园、世茂国际广场等。相关资料显示,截至2007年6月,世茂房地产拥有土地储备达到2080万平方米。

  2006年7月5日,世茂房地产赴港IPO,许荣茂便将大部分优质地产划给世茂房地产。之后,许荣茂便开始对其旗下的地产业务进行整合。

  第一步,许荣茂选择将世茂国际私有化,将其持有的资产转化为其私人投资。2007年7月,世茂国际向香港联交所申请撤销股份上市,并获上市委员会批准,为此,许荣茂付出了约2.5亿元的代价。

  第二步,许荣茂开始重组旗下的另一家香港上市公司世茂房地产和A股上市公司世茂股份600823,打造A+H模式。今年6月,世茂系就提出,世茂股份将与世茂房地产展开了一系列增资、注入资产、股份增发等运作,通过世茂房地产控股世茂股份,使世茂股份变更为“外商投资股份公司”,并将其纳入世茂集团核心资产。

  目前,由于A股的估值远远超过H股,上述交易一旦获

证监会批准,世茂股份将得到大量相对高盈利项目的储备,不仅可以拓宽未来发展空间,也使世茂系通过世茂股份在A股市场再融资的可能性大大增加。

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