麓镇的灵与肉

　　从逸翠谷到橡树坡，再到水晶岗，他们正在南延线的终端那一望无垠的广阔碧野上实现着他们最初的别墅梦想。

　　而一道美丽的弧线，则划开了他们包藏已久的造城密谋！低洼的峡谷区域是上千亩的碧野景观道，峡谷两旁的丘陵地带是层层叠叠的别墅群，最后一部分则是由两个天然湖泊陪伴的麓山小镇，整个社区力求保持地貌的自然形态，景观道围绕独立的社区组团布置，贯穿 于整个社区内。

　　罗立平，这个自从踏入万华地产便与城市若即若离的男人，谈到麓镇、谈到产品、谈到规划、谈到居住品位，他的滔滔不绝，他的眼神，都在表达着同一个信息，那就是对麓镇的未来无法抑制的激情。1

　　赫利克里特是一位哲学家，他说：“人不可能两次踏入同一条河中，因为任何一条河流的水都在不断流淌中。”

　　这也许是一种理论的推断，也许是一种对混沌意识的厘清，但更像是一种充满希望的人生观，因为没有人愿意为雷同的遭遇贴上生活的标签。

　　“我们绝不复制产品，水晶岗只有一个，逸翠谷只有一个，橡树坡只有一个，麓镇每个组团的产品也绝不相同……我们每一轮推出的产品都是绝版，这次不买绝不会有下次！”罗立平对于麓山国际社区采用的PUD（计划单元综合开发）的做法颇为自豪。

　　记者（以下简称记）：整个项目开发周期大体有个怎样的安排？整个麓山国际社区由

高尔夫别墅社区和麓镇组成，这两者产品定位有较大的区别，这是出于一个怎样考虑？

　　罗立平（以下简称罗）：从发现这片土地到现在已经五年了，从现在到整个项目最终落成还有六年，而未来5～8年地铁最终修建完毕，我们的项目也将基本成型，这个项目的意义不仅仅是一个楼盘的居住概念，而在于对一个片区的兴起、一个城市住宅开发水准的带动和引领。在未来几年内，我们将采取“高端起步”的方式来打造一个未来富裕时代的城镇集群，这个盘并不是仅为富人所建，麓镇的规划中不但有现在已经推出的花园洋房，将来还将修建景观小高层组团和TOWNHOUSE组团，但毋庸置疑的是，每个作品都将是这个市场上的顶级产品。

　　记：麓山后期开发体量还将相当大，巨额投资资金怎么保证？万华地产的融资渠道是否通畅无阻？

　　罗：现在总投资已经接近10个亿，其中包括银行融资和来自宝光系、达义房产两大股东的资金，但最关键的是我们目前的销售产值已经突破6个亿。从明年开始，我们每年将实现10个亿的销售，而可以灵活运用的现金流每年将达4个亿！我们甚至还具备了另外开发新项目的资金实力。投入那么大，目的是精工细做，要让市场的信心树立起来。

　　记：麓山高尔夫别墅社区的产品现在是做出了感觉，你们如何保证如此体量的产品品质始终如一？

　　罗：这个项目的开发速度不可能太快，均衡开发的目的是为了保证品质，只有保证了品质，价格才可能在未来做出相应调整。PUD即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发，别墅、麓镇和商业建筑穿行于景观之间，每种建筑都有不同的地理条件和细部规划，每个组团可以说都是一个单独的产品。对于我们来说，研发是件很麻烦的事情，但是之所以我们要坚持，就是因为任何高档的东西都是小批量和精工细做的产出。这大概也算得上是一种“饥饿疗法”吧。我们邀请了大量的设计单位，也正是为了保证产品的品质和防止无谓的复制。

　　记：大盘的破题是一个问题，现在看来麓山起步区很好的表达了整个大盘的气质，当时怎么做起步区，你们方案是怎么确立的？前前后后经历五年，现在的麓镇、水晶岗，未来的商业中心以及各种形态的住宅产品是否都与你们初期的规划一致？

　　罗：包括PUD、房产地产综合开发，甚至是用景观切开麓山别墅与麓镇的概念，都在我们最初制定的战略导向控制之内，大区开发的有机统一，让我们与政府共同开创了这片土地的新价值，你去找最初的图纸看，与现在相比仅仅只有略微的调整。而除了战略导向之外，产品导向也是我们很重要的开发理念，住户最终想要得到的无非就是居住的感受，对于细部的把关、资源的整合到最后口碑的确立，产品本身的东西起到了很大的作用。

　　记：麓山开发经历周期如此之长，市场需求肯定也在不断发生变化，你们怎么应对这种变化？

　　罗：市场现在的需求并不见得就是将来的需求，我们之所以要提出领先成都楼市产品五年，正是为了让我们的产品在最终开发完毕之后还不至于落伍。我们为麓山的将来早就预留好了空间。当年万科做四季花城系列时，是在温饱时期做出了小康时期的产品，结果非常卖座；而我们是在社会发展的小康阶段做出未来“富裕时代”的产品，麓镇绝不仅仅是为富人修建的房子，而是面对未来的产品，这才是大盘的做法。而“富裕时代”的产品这种提法，看起来很宽泛，但是作为一个有品位的项目，我们面对的受众，也必须经历一个门槛，这种产品会淘汰一批人，追求实惠的以及片面追求豪华的。再过几年，当我们的产品从高端变回主流，市场接受度越大，一些相对不那么富裕的阶层也将成为麓镇的一员，但他们也肯定会是一批愿意为品位、美感和未来买单的群体。

　　记：成都的大盘开发还处于过程中，你认为大盘开发最关键需要把握好什么？

　　罗：第一，视野和眼光，包括了对市场的判断，对合作伙伴的选择以及对投入产出关系的高瞻远瞩；第二，实力，大盘的建设投入大、回报慢，前期要付出的代价的确很大；第三，高素质的执行能力2

　　品位一词虽然比较虚幻，但只要找准合适的载体，却也容易被有知识、有包容性的人所接受。

　　罗立平反复提到，他梦想的麓镇居住者，更倾向于把房子卖给有文化、有品位、懂生活的阶层。

　　“麓镇规划不仅解决了整个社区配套的问题，而且会很好解决近郊住宅人气的问题”，按照罗立平的描述，麓镇有类似教堂特点的建筑，周边是特色小店、餐厅、生鲜食品店等；有步行街，街道是突然狭窄，又突然开敞的；有Loft广场、电影广场、山顶广场；商业街是把山掏空了来做停车位；7000平方米Loft是最高只有三层的办公楼，山顶流下的泉水穿过走廊；还会有酒店、小学、幼儿园和小

户型社区……万华希望那里是集工作、生活、休闲、运动于一体的NewTown。

　　记：整个麓山国际社区基本上由一条线分成了两个均等片区，很显然，由于价格的原因，两个片区的居住者将会是两个完全不同的阶层，万华要怎样让开POLO的居民在别墅区奔驰和法拉利的光环下不至于受到太大的心理压抑，如何保证整个社区两个阶层的和谐生存？

　　罗：两个片区有着相对的独立性，半开放的公共空间和封闭的居住空间之间有着合理的节点，保证居住的私密与社区的共享。其实，金领阶层和财富阶层之间是需要互相学习的，社区公共空间的共享将会让这个项目树立起一个真正的富裕时代，而非单纯的富人概念。

　　记：近郊楼盘都面临交房前几年，人气不足的问题，你们有没有考虑怎么解决这个问题？

　　罗：这本来就不是一个纯粹的居住区，这样的NewTown概念是面向整个都市的，这里的一切将来将会变成成都生活方式的一个组成部分。我们营造的主题景区将会吸引来自都市的休闲消费人口，使这里真正成为一个包含居住、工作、生活、消费的城郊小镇，将来我们还将建设景观办公区，所有的商业也将在前期尚未完全成型时只租不卖，直到社区完全成熟。我们一定会把人气营造起来，我们的目标是成为一个区域发展商。

　　记：初期入住的居民生活配套如何保证？他们在生活品质上如何得到保证？

　　罗：我们会努力为先期入住的居民提供最基本的生活保障，比如临时划区建设的菜市场等物管延展服务。但是在初期，由于一些硬件条件不具备，生活成本可能会比较高，但作为这里目前的买家而言，尽管也许这些都不算什么问题，但也不能长期让业主高消费地进行日常生活。从长远来看，我们将一步步地用小镇的开发带动配套设施的完善。

　　记：在你看来麓山居住最富魅力的地方在那一点上？

　　罗：中国有个问题，就是社会阶层不稳定，生活方式不稳定，而麓镇所提供的社区集群和城市集群概念，是真正向发达国家居住文化的一种跨越。应该说，麓山是个样板，他提供了一个能与世界居住文明接轨的窗口。目前中国正在从单纯的功能居住需求转变为寻求环境、生活品质的需求，整个麓山建成后，这里将是一个真正开放、和谐共处的社区，没有孤芳自赏的封闭，没有拜金主义的腐朽没落，这将是一个健康，且能够改变人的生活方式的社区。本报记者刘洵后记

　　记者在罗立平的办公室看到了一张手绘的图纸，这张画在油纸上的图用彩笔标注出了一个个组团。罗立平说，这是他们将在10月向政府有关部门提交的规划报告。

　　“中国缺乏真正的地产一级

开发商，中国很多所谓的地产商很大程度上只做房产开发。我们的项目4000亩，但是我们却计划为政府做出了周边几十平方公里的规划，这样做显然不是规则之内的义务，但希望政府可以接纳我们的建议。”罗立平面对这张图纸，踌躇满志。

　　“整个片区被成仁路和南延线所穿越，在这两条路旁，将形成以华为为核心的高新技术产业带，将来周边的居住区将会容纳这些社会精英分子的入住，这样的规划和美国硅谷有异曲同工之妙。而在另外一侧将会形成一个‘艺术家群落’，营造出TownOffice概念。在华龙路和南延线交界处，将兴建一个以大型商业为依托的城市综合体，这里将成为未来地铁和公交站点的交通枢纽。”

　　“而除了产业带，围绕整个片区，将形成一个以湿地系统为枢纽的生态体系，一旦规划获得批准，将来片区南端将会出现一个几千亩的南湖公园，而这个公园的水系是以自然生态循环为支撑的湿地保护区，这个保护区将成为未来南延线的终点。整个片区的东侧坡地将会形成一个以休闲旅游为主的产业带。在锦江河畔，将开通经由正兴镇至黄龙溪的观光水路交通……可以说，未来整个片区除了华龙路与南延线交汇处有一个以大型商业为依托的出口外，其余部分将被优美的环境和休闲旅游业所包围，而成仁路、南延线等快速交通通道将使这个片区成为成都一个极为稳定的富人区。”

　　罗立平说，这其实目前还只是万华的一个设想，一切还要等待政府的审阅以及回复。 本报记者 刘洵