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作者：李乐
同是调控下的房地产业，北京却和与其接壤的河北省境域截然不同：一边是忧心忡忡，一边是形势看好。这或许是政策调控的意外收获——地产市场的“大北京化”已经悄然提速。
7月8日，记者从河北省方面获悉，北京市政府已经原则同意了将八通线东延至河北省燕郊经济技术开发区的方案，剩下的只是资金筹措和线路安排的技术性问题。“2008年前后应该可以看到结果。”一位知情人士告诉记者。
对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。在他们看来，一条城铁的延长，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着更高的房价和更大的利润空间。此前，北京周边的天津、廊坊、涿州等地也吸引了大量的北京购房人，由地产引领的“大北京”概念正在走向现实。
融合渐进
让燕郊经济技术开发区(以下简称开发区)管委会副主任刘永宏兴奋地是，北京市政府终于原则同意了将八通线东延至开发区的方案。在他看来，这足以使两地房地产市场的融合速度翻倍，而在此前，“开发区已经有80%的商品房卖给了北京人。” 刘永宏告诉记者。
开发区距北京国贸中心仅20公里，与通州接壤，原来就有京通、京哈两条高速公路连接。据三河市分管开发区工作的一位市领导回忆，从1999年开始，开发区的商品房开发就已经起步，从2000年开始，随着北京购买者的逐步增多，房价开始迅速攀升，从1999年的均价900元／平方米，已经上涨到了如今接近3000元的水平。
这位市领导还告诉记者，在这六年中，开发区的市场结构也在悄然变化：从2001年开始，开发区的别墅供应提速，并出现了以盛德花园、和安花园为代表的一批别墅项目。今年下半年，又将有占地近50公顷的别墅项目东方夏威夷面市。据了解，该项目的价格已经初步确定在6000元／平方米左右，成为开发区别墅价格的一个新高度，而该项目总面积10万平方米的湖面，也足以和北京境内的经典别墅项目碧水庄园相媲美。
而位于京津之间的廊坊则与燕郊开发区同步，呈现出快速融合的趋势。目前正在开发当中的京津新城几乎与北京西城区面积相当，而在这座新城当中，大部分独栋别墅买家均来自于北京，少部分来自于天津，京津冀地产市场一体化的趋势十分明显。
同样与北京具有便利交通联系的河北涿州市，也在加速加入“地产大北京”的行列。涿州当地政府的一位分管官员告诉记者，涿州在北京南部，与天安门的实际距离60公里，“开车一顿饭的工夫也就到了，”他为记者做了个形象的比喻，“涿州最高档的项目名流花园，现在已经有150套都被北京的客户买走，在其他项目当中，情况也差不多。”他说。
河北如此，天津也当仁不让。从2005年开始，先后已经有融创、泰达等五家地产商携项目到北京进行推广，而即将于下半年面市的中式别墅唐郡也已将北京的市场作为与本地市场同等重要的主攻方向。这个中式别墅的开发商明确表示，他们对于北京市场的信心正是来自京津冀之间地产市场的快速融合。
成本诱惑
2005年，地产“大北京”化的提速似乎有些突然，殊不知，这竟然与让一线城市倍感压力的政策调控有关，正是调控，凸显出了北京周边地区的成本优势，从而在客观上起到了加速地产市场大北京化的进程。
在地产商眼中，北京周边地区的土地成本优势是他们难以抗拒的诱惑。刘永宏告诉记者，即便在全面实行了“招、拍、挂”制度之后，开发区的土地价格成本也没有超过25万元／亩，仅相当于北京土地价格的1／5。“绝大部分的拍卖成交价在20万元／亩左右，”他对记者说。
据了解，东方夏威夷的开发用地通过招、拍、挂取得，土地成交价格也只有19万元／亩，而在此前，星河皓月项目用地的拍卖成交价虽高于东方夏威夷，但也仅有23万元／亩。这与北京动辄百万元的单亩土地交易成本相比，成本优势十分明显。
一位曾经在北京开发过项目的地产商告诉记者，自从土地制度从严之后，像他这样的中小公司拿地已经越来越困难。“一块地的价格就要上亿，尤其是在本轮调控再度收紧银根之后，我们哪来那么多钱，就连通州的地也拿不起了。因此，在这里拿地，也是一种选择。”这位地产商对记者说。
记者了解到，在开发区的地产商中，拥有类似背景和经历的不在少数。刘永宏更乐于将此归结为性价比的优势：“开发区有京通、京哈两条高速公路连接，在交通的附加资源上并不比通州的土地弱多少，车程肯定会比通州的土地长一些。但不要忽略，多出10分钟的车程，换来的却是土地成本的成倍下降以及随之而来的更具竞争力的价格。”
相同的情况也出现在涿州和廊坊。虽然当地官员并未向记者透露商品房开发用地的基准地价，但一位熟悉当地土地市场的人士告诉记者，这两处土地拍卖的成交价也仅在15万～20万元／亩，与燕郊开发区的土地成本基本相当。而在当地进行开发的地产商，看中的也多是土地价值的“高性价比”。
除了土地方面的成本优势，北京周边的河北省金融控制的相对宽松也使开发成本趋低。记者了解到，这些区域销售的楼盘均使用河北省内银行的按揭贷款，而对于二套住宅按揭贷款的发放基本没有限制，首付成数也并未有大幅度提高，增加的幅度仅在10%左右。这对于地产商实现快速销售回款无疑有巨大的意义。
此外，在放款速度上，东方夏威夷销售部部长李小龙告诉记者，在开发区内，公寓类的按揭贷款基本可以实现当日放款，别墅的放款也只需3～4日。而在北京，由于别墅和高档住宅受到严格限制，放款周期通常在10～15天左右。李小龙表示，快速的放款无疑有利于形成良好的现金周转，从而降低开发过程中的资金使用成本。
喜忧参半
大北京是一个编织了多年的美丽愿景，对一线城市的集中调控虽然从客观上刺激了“大北京”概念之下的地产先行。然而，谨慎审视未来，仍然是喜忧参半。
在接受记者采访时，北京市规委委员邢玉海对大北京，以及大北京区域地产市场的先行融合给予了足够的信心，他告诉记者，去年进行修编的北京市城市发展总体规划特意强调了与周边省市的协调与分工：“因为北京目前的市域已经很难满足现实的发展需求，因此，大北京迟早会实现，在经济融合的背景下，地产市场的现行融合顺理成章。”他说。
此外，邢玉海还解读了大北京率先向东南方向“突围”的原因。他认为，从世界各国城市发展的经济规律来看，向出海口方向扩展是必然的趋势。而北京要寻找的出海口恰恰是在东南方向的天津。因此，大北京的扩展一定会继续发展下去。
不过，即便在这样的美好前景下，地产大北京的未来也面临着考验，而其核心仍然是土地。
记者从燕郊开发区管委会了解到，目前开发区的用地也已经非常紧张，“到2000年的时候，开发区的用地指标就已经用完了，考虑到开发区的发展，河北省又从机动指标当中，增补给了开发区16000亩的用地指标，所以，目前用地紧张的情况也我们也存在。”管委会一位主管规划的官员对记者说。
因此，三河市已经开始控制用于房地产开发的规模。一位主管市领导表示，未来开发区的房地产开发规模应该得到控制，转而集中提高产品的品质，而不再一味“摊大”。而记者从开发区管委会内部得到的消息是，在新增16000亩的新用地指标当中，将只有1／4被用于商业房地产开发，土地使用的思路将越发“集约化”。
而记者从廊坊、涿州方面了解到的情况也表明，由于中央对“农用地转城镇建设用地”的严控，也使近两年来上述地区的用地情况趋于紧张，在未来两年，商用房地产开发的面积不会大幅度增加。
显然，土地已经成为了地产市场“大北京化”最难作答的考题。
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