上海房价开始进入调整期 楼市未来难以预料

　　作者：王其明

　　近日，建设部派往上海的调研人员已匆匆返回北京，汇报调研结果。据知情人士对记者透露：“这次调研，主要是调研上海市政府的一系列政策出台后有没有效果。评估是不是需要继续出台政策，调控房价。”据悉，另外一组调研人员正在杭州调研，随后将赶到上海调研。近期，中央房价督察组也将奔赴上海，进行专项督察。

　　而来自中介市场的信息显示，上海楼市已经开始进入调整期。4月13日，上海美联物业副总经理方万昌接受记者采访时说：“截至4月12日统计，同比3月，二手房成交量已经下降了20%。尤其中心城区抛盘量很大，二手房价格已经开始回调。上海楼市已经进入调整期。”

　　上海楼市进入调整期？

　　自3月初，上海就开始出台调控房价的措施。尤其是3月底国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》，房价问题政治化之后，上海出台政策之多、力度之大，史无前例。其中，征营业税；购房一年内转让，转按揭停办；没有还清贷款的房子，不得转让等，全部是针对楼市投机者。而对市场影响最大的是金融政策。除了正式公布的金融政策外，银行还执行其他的措施，比如，有银行规定，每平方米最多只能贷款1万元。在中心城区，很多房子，每平方米房价已经超过2万元。这意味着，按揭门槛提高到了5成。

　　来自上海二手房的信息显示，上海楼市已经出现了较大的调整。上海美联的数据显示，二手房交易量已经下降了20%，抛盘量大大增加。中心城区，挂牌时价格开始主动回调3%～5%，还价之后，成交价格已经可以回调5%～8%。而在两个月前，不要说还价，上家不再加价就不错了。据此，方万昌对记者断言：“上海楼市已经进入了调整期。将一直持续到9月份，价格最多下调15%。之后，楼市可能将回暖。尽管这样，由于一二月份房价上涨过快，加上可能回暖，全年还是有一定涨幅。”

　　相对二手房，新房市场反映则稍微缓慢。在上海，中心城区的新开楼盘，依然有一房难求的现象。但是，越来越多新推出楼盘，感觉到销售压力，尤其是在放量比较集中的区域。“一个浦东新盘，开盘两周，才卖4套房。”知情人士对记者说：“而且，这个盘均价1万元左右，这种价位楼盘，原来是畅销的主力楼盘。”

　　万科集团副总经理丁长峰也告诉记者，原来万科的项目，认购率甚至达到了20倍，但是，现在只有3倍～5倍的认购率。丁长峰说：“明显感觉到投资客大幅减少，买房的大都是真实需求。”

　　网上房地产也显示出这一点。从网上房地产看出，近期内，大量新盘上市，但是成交量，一直没有增加。这说明，推出新盘，很多销售并不好。

　　中房指数华东研究院副院长陈晟认为：“上海目前出台的政策，都打到了炒房者的‘七寸’。人们对市场预期开始分化：有人认为房价会跌，有人认为要涨，还有人看不清。而原来是一致认为还要涨。政策已经起到作用。”他还说，开发商们开始更多关注政策对楼市影响，关注会不会有后续政策出台。

　　理性看待上海楼市

　　去年，因为宏观调控，上海楼市，在经历了四五个月低迷之后，突然发力，房价一路狂奔，直至今年2月。今年，会不会也出现去年情形？新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“我认为上海房价九十月份肯定会再次上涨的。现在是买房的最好时机。”

　　不过，也有人表达了相反的观点。上海方方工作室主任胡宗亘说：“我不认为上海楼市进入了调整期。政策调控的结果是不断让市场可交易量缩小，导致房价只能往上走。所以，对于上海楼市来说，一股力量是中央要遏制过热的需求力量，一股力量是市政府的政策可能会导致房价反而往上走的力量，这两个力量将决定未来几个月的房价走势。银行利率提高，就是体现中央政策。在实际中，地方的政策更多的影响到市场，短期看，房价上涨势头不可遏制。所以，在今年年底以前，可能会出台更为严厉的降温措施，以全面落实中央政策。只有等到这个时候，上海房价才会有一个合理的回归。”

　　上海的房价高涨，赵云飞认为：“上海的高房价，源于房改中福利房政策的缺位。1999年前后，上海取消福利分房，完全实行市场化操作，并没有福利房供应政策。刚推出的‘两个一千万’也是临时性政策，并不是持续政策。要根本解决中低收入住房保障问题，政府必须政策补位，把建福利房政策作为一项重要长期政策来推行。这样才能保证房地产市场长期健康发展。”

　　对于未来的上海楼市，赵云飞认为应该理性判断。房地产周期的运转一直以来并不是单独存在的，更多的时候，宏观经济环境决定房地产周期的发展。所以，无论是上海还是中国，目前可以预见的宏观经济依然是健康、稳定、快速发展的，并具有可持续性。据此，赵云飞判断，上海房地产市场没有理由进入所谓的低估周期。“长期来看，未来5～10年，上海房地产需求仍将决定房地产市场的繁荣发展。”赵总结道。

　　相关链接　上海近期调控房价政策一览

　　3月28日上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，明确规定：停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。

　　4月1日，上海市物价检查部门发布房地产行业价格违法条款，列出了14项房地产市场价格违法行为，消费者对房地产经营者使用虚假价格手段的诱骗欺诈行为，可以投诉举报。

　　4月5日，从4月6日开始，上家如果想要转让有抵押的房屋，必须先还清贷款，才能将房子卖给下家。同时，市房地资源局宣布了三条措施，梳理房屋交易登记环节，规范房屋“转按揭”的交易登记程序。将严格按照《上海市房地产登记条例》规定办理房地产抵押登记和转移登记。据介绍，《上海市房地产登记条例》实施伊始，上海曾经根据当时的房地产市场情况，对有抵押贷款房屋的转让和再贷款程序、条件进行了优化，实行“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办，“房地产登记收件收据”(简称收件收据)作为银行放贷凭证。

　　4月7日，在上海市工商局通告，市工商局将开展为期6个月的房地产市场专项整治措施。此次专项整治将包括五方面：加强对房地产经纪企业的日常监管、规范房地产经纪人的执业行为、打击利用合同进行的违法行为、规范房地产广告发布行为和严格房地产市场准入等，具体内容有16条。

　　4月11日，从明年1月1日起，各银行将对今年3月17日后签约的房贷新客户的罚息标准，执行“贷款利率水平上加收30%至50%”的新规，同时罚息记录将进入上海个人联合征信系统。

　　4月12日，市人大常委会第 44次主任会议决定，将修改后的《上海市住房公积金管理若干规定(草案)》提请市人大常委会第 19次会议进行第二次审议。修改建议稿保留了原草案放宽住房公积金提取条件的方案，但将放宽后的用途限定在与住房有关的范围。

　　4月12日，市工商局重拳出击，在房地产市场专项整治行动中，立案查处的9起房地产公司及中介机构违法经营案件，其中3起案件已经结案并作出处罚，对万邦企业集团有限公司等的处罚结果在第一时间向社会公布。